https://fudosan.atawi.link/blog/ 静岡県磐田市・袋井市の実家じまい、相続空き家、不動産売却の実務を、宅地建物取引士の大石浩之が書いています。 ja Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-kobo-jissoku-baibai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-kobo-jissoku-baibai/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 境界確認を伴う土地地積更正登記の報酬は全国平均39万316円（税抜・日本土地家屋調査士会連合会2022年度調査）。800万円の土地なら仲介手数料より測量費のほうが高くつきます。地籍調査は全国53%、静岡県25.9%、磐田市80.8%。測量費を誰が持つかを実務から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-iwata-kyoju-yudo-bousai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-iwata-kyoju-yudo-bousai/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 区域の内か外かは、実家が売れるかどうかを決める線ではありません。届出が必要なのは3戸以上の住宅開発などで、1戸の売買や建て替えは対象外です。2025年4月に加わった別冊「防災指針」が書いた「居住誘導区域の半分以上が浸水想定区域内」という一文から、区域図の読み方を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-toyoda-showa-bunjouchi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-toyoda-showa-bunjouchi/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 一斉に造成された分譲地では、入居世代が同時に高齢化し、空き家が街区の単位で出ます。空き家900万2千戸・空き家率13.8％という統計と磐田市の計画をもとに、先に売るか待つかの判断と、私道・給水管という共有物の確認順を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-fukude-shakuchiken-jikka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260819-fukude-shakuchiken-jikka/ Wed, 19 Aug 2026 07:00:00 +0900 借地の上に建つ実家を相続したら、まず契約書・建物の登記・地代の記録を探します。存続期間30年と更新のルール、施行前の借地は従前の例による点、売却に必要な地主の承諾と、承諾に代わる許可の裁判までを条文に沿って整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-yuigon-shikkosha-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-yuigon-shikkosha-baikyaku/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 「相続させる」と「売却して分配する」では、売主も登記の順番も別物になります。遺言執行者の権限（民法1012条〜1015条）、登記を急ぐ理由（899条の2）、遺留分の期限、令和8年6月17日成立の改正民法まで整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-tesuri-slope-jutaku-kaishu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-tesuri-slope-jutaku-kaishu/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 介護保険の住宅改修（限度額20万円・工事6種類）で付けた手すりやスロープに撤去義務はありません。返却が必要なレンタル手すりとの違い、内覧と査定への効き方、屋外スロープの越境・セットバック・道路占用を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-gesuido-setsuzoku-jokaso/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-gesuido-setsuzoku-jokaso/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 下水道法第10条の排水設備設置義務、磐田市の「半年以内」、融資あっ旋100万円、袋井市の受益者負担金430円。空き家でも止まらない浄化槽の維持費と、使用休止届で止める手順を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-baikai-3kagetsu-koshin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-baikai-3kagetsu-koshin/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 専任媒介の有効期間は宅建業法で3月まで。更新は「依頼者の申出」によるもので、自動更新の特約は無効です。三か月分の報告書とレインズのステータスから、三択を決める手順を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-nakaizumi-yoto-chiiki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-nakaizumi-yoto-chiiki/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 磐田市が公表する用途地域は12種類。第1種低層住居専用地域と商業地域では建てられる延べ床面積が5倍違います。実家の用途地域の調べ方と、買主の層がどう変わるかを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-toyooka-jugai-akiya/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260818-toyooka-jugai-akiya/ Tue, 18 Aug 2026 07:00:00 +0900 空き家になった山際の実家に動物が入ると、被害は天井裏と床下で進みます。許可のない捕獲ができない理由、磐田市の住宅被害防止補助（3分の1以内・個人5万円まで）、侵入口をふさぐ順番を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-ippan-bukken-hoken/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-ippan-bukken-hoken/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 空き家は「一般物件」の扱いになることが多く、建物の用法変更は通知事項です。怠ると契約解除・保険金不払いも。地震保険が付けられなくなる理由と、台風前に保険の側から見る点検を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-3000man-r9-gyakusan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-akiya-3000man-r9-gyakusan/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 制度の期限（令和9年12月31日）と、相続開始から3年の期限。先に来るほうが本当の締切です。相続開始年ごとの残り時間、令和6年改正で可能になった「買主による取壊し」、確認書の準備までを逆算します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-shido-tsuko-kussaku-shodaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-shido-tsuko-kussaku-shodaku/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 2023年4月施行の民法213条の2で、承諾なしでもライフラインの設備を設置できるようになりました。それでも売買の現場で承諾書が求められる三つの理由と、磐田市での道路種別の調べ方を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-ryuyo-yosui-suiro/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-ryuyo-yosui-suiro/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 宅地の脇の農業用水路。埋める前に確かめるのは管理者が誰かです。磐田市の水路占用の許可（着手の14日前・自治会長承諾書）、接道の判定、売却時に説明する5点を整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-nanbu-yashikirin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260817-nanbu-yashikirin/ Mon, 17 Aug 2026 07:00:00 +0900 磐田市南部の農家に残る屋敷林。2023年4月施行の民法改正で越境した枝の切取りルールが変わりました。磐田市が空き家の危険度でみる立木のはみ出し、伐採の順番と枝の処分までを整理します。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kaitsuke-ichibante-loan-tokuyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kaitsuke-ichibante-loan-tokuyaku/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 買付証明書に法的拘束力はなく、一番手を決めるのは売主です。宅建業法35条1項12号が定める「貸借が成立しないときの措置」＝ローン特約の2つの型と、民法557条の手付解除との違いを売主の視点で整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-tokubetsu-inin-it-jusetsu/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-tokubetsu-inin-it-jusetsu/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和8年3月1日、登記原因証明情報の「特別委任方式」の運用が始まりました。IT重説・電子書面とあわせて、遠方の相続人が実家を売るまでの往復を何回減らせるか、そして減らせないのはどこかを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-haiguusha-kyojuken-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-haiguusha-kyojuken-baikyaku/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 配偶者居住権は民法1032条2項により譲渡できません。売るには放棄・合意解除で消滅させ抹消登記が必要です。無償なら子に贈与税、有償なら母に総合課税の譲渡所得。3,000万円特別控除が使えない理由まで整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kokusho-heisen-nairan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260816-kokusho-heisen-nairan/ Sun, 16 Aug 2026 07:00:00 +0900 酷暑日の延べ地点数が2010年以降で最多になり、東海では国内初の5日連続酷暑日となった夏。空き家の電気・水道を止めるか残すかを、内覧の現場と磐田市・袋井市の手続き・再開日数から整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mikuriya-kyoyu-chi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mikuriya-kyoyu-chi/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 旧村の集落には、複数名義の共有地や共同墓地、里道・水路敷が残っています。登記簿の「Ａ外○名」の意味、市町村へ譲与された法定外公共物の扱い、令和5年4月1日から変わった共有のルールを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-kouyou-kouatsusen-shita/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-kouyou-kouatsusen-shita/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 送電線の下の土地には、電力会社の地役権が登記されていることがあります。登記簿の乙区の読み方、技術基準が定める離隔距離、相続税評価で減額できる割合、買主への説明の順番を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mysoku-urinushi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-mysoku-urinushi/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 買主が最初に見るのはA4一枚の販売図面です。取引態様の明示、徒歩1分＝道路距離80m、市街化調整区域や再建築不可の明示義務、そして空白の備考欄。値下げの前に直せるところが、まだ残っています。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-shibou-fugo-toki/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260815-shibou-fugo-toki/ Sat, 15 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和8年4月1日から、亡くなった名義人の氏名に「◇」が表示されます。登記官が住基ネットの死亡情報をもとに職権で付けるもので、申請は不要。ただし相続登記の義務は消えず、売却では買主・仲介・金融機関に「相続未了」が一目で伝わるようになりました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-toyoda-gappei-jusho/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-toyoda-gappei-jusho/ Fri, 14 Aug 2026 07:00:00 +0900 平成17年4月1日の合併で旧町村名は磐田市になりましたが、登記簿は自動では変わりません。売却や相続登記の前に住所のつながりを整える必要があり、令和8年4月からは変更登記そのものが義務になりました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-nanbu-aochi-shirochi/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260814-nanbu-aochi-shirochi/ Fri, 14 Aug 2026 07:00:00 +0900 青地は原則として転用できず、宅地にするには先に農振除外が必要です。磐田市の受付は年2回、申出から変更通知まで約6ヵ月。そのあと農地転用の許可が続きます。除外の6要件と、逆算した準備の順番を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-kamidana-hokora-ujigami/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-kamidana-hokora-ujigami/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 お神札を納めてから宮形をおろす順番、神棚は神社・仏壇は寺という相談先の違い、磐田市内145社のうち社務所のある社は3社という現実。そして古井戸と祠は地中埋設物・告知事項として売買契約に残ります。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-nakaizumi-maizo-bunkazai/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-nakaizumi-maizo-bunkazai/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 遠江国府が置かれた磐田には、周知の埋蔵文化財包蔵地に当たる宅地があります。着手60日前までの届出、市への確認方法、費用負担、買主への伝え方を整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-fukude-engai-rekka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-fukude-engai-rekka/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 遠州灘に面する福田地区。潮風を受ける家は屋根や外まわりの金属部から傷みます。平成30年施行の建物状況調査の位置づけと、売る前に直す箇所・直さない箇所の線引きを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-souzokuzei-10kagetsu-gyakusan/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-souzokuzei-10kagetsu-gyakusan/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和6年分の課税割合は10.4％で過去最高。基礎控除で判定し、申告・納付期限10か月から逆算します。未分割だと配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も使えません。納税資金のつくり方4つ。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-obon-suji-souzoku-10nin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260813-obon-suji-souzoku-10nin/ Thu, 13 Aug 2026 07:00:00 +0900 数次相続で人数が増える仕組みと代襲相続との違い、登記を1件で済ませられる条件、そして2027年3月31日の登記期限と遺産分割の10年ルール。三日間でやるのは「合意」ではなく「名簿」です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-toyooka-hochi-chikurin/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-toyooka-hochi-chikurin/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 山際の実家を相続すると、裏の竹林が付いてきます。所有者となった日から90日以内の届出、伐採の30〜90日前までに出す届出、越境した枝と根の新ルールまでを整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-ryuyo-ekijoka-jiban/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-ryuyo-ekijoka-jiban/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 天竜川沿いの低地の実家。国が公開する液状化の発生傾向図、静岡県第4次地震被害想定にもとづく磐田市の液状化可能性図、そして地盤調査。売る前に見ておく資料を、順番に整理しました。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-shoyu-fudosan-kiroku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-shoyu-fudosan-kiroku/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 令和8年2月2日運用開始。登記官が親名義の不動産を全国から一覧にして証明書で交付します。手数料は検索条件1件1通あたり書面1,600円。ただし法務省自身が「網羅性には限界がある」と明記。名寄帳との使い分けまで。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-jichikai-dattai-akiya/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260812-jichikai-dattai-akiya/ Wed, 12 Aug 2026 07:00:00 +0900 最高裁平成17年4月26日判決は、規約に制限がなければ一方的意思表示で退会できるとしました。ただしゴミ集積所を管理しているのは市ではなく自治会。磐田市自治会連合会・袋井市の公表内容と、売却時に買主へ渡す一覧表まで。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kouyou-youheki-jikka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kouyou-youheki-jikka/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 傾斜地の実家では、擁壁の所有と状態が査定額を左右します。盛土規制法は土地所有者等が安全な状態に維持する責務を明確化しました。所有・書類・現状の確認順と、磐田市内3地区の大規模盛土造成地マップの正しい読み方。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitsuke-machiya-jikka/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitsuke-machiya-jikka/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 見付の旧街道沿いに残る短冊形の敷地は、価格より先に道路と境界で止まります。2項道路とセットバックが「次に建てられる家の大きさ」を変える理由と、磐田市の危険空き家等除却補助金・除却後3年間の固定資産税減額まで。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kanka-bunkatsu-ichigyo/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-kanka-bunkatsu-ichigyo/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 代表者ひとりの名義で相続登記して売ると、分配したお金が贈与に見えます。国税庁は「単に換価のための便宜の登記」で協議書どおり分配すれば贈与税は生じないとしています。記載例と、4本走る期限のカレンダー。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitori-jikobukken/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260811-mitori-jikobukken/ Tue, 11 Aug 2026 07:00:00 +0900 国交省ガイドライン（令和3年10月）は、老衰・病死などの自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告げなくてよいと整理。分かれ目は「特殊清掃等が行われたか」。3年の目安は賃貸だけで、売買に期限はありません。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-iwata-kaitai-hojo-jokyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-iwata-kaitai-hojo-jokyaku/ Mon, 10 Aug 2026 07:00:00 +0900 補助は工事費の2分の1・上限50万円。さらに交付を受ければ土地の固定資産税が除却後3年間、住宅用地特例と同等に減額されます。袋井市は5分の4・上限60万円。交付決定前の着工は対象外です。 https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-futan-gendogaku-baikyaku/ https://fudosan.atawi.link/blog/20260810-futan-gendogaku-baikyaku/ Mon, 10 Aug 2026 07:00:00 +0900 特養の食費・居住費を軽くする負担限度額認定は毎年8月1日に切り替わります。2026年8月から食費は第3段階②で1,420円に。売却代金は預貯金等に直行し、税金がゼロでも認定は外れます。売る順番の話。