この記事の要点
Q. 親と別々に暮らしていた子でも、実家を相続したときに相続税を減らせる？
A. 一定の要件を満たせば「家なき子特例」で土地の評価額を330㎡まで最大80％減額できます。ただし2018年の改正で持ち家や親族名義の家に関する要件が厳しくなり、判定は簡単ではありません。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような「介護×不動産」専門の会社に、税理士と連携しながら相談するという選択肢があります。
「親と同居していなかったから、実家を相続しても税金の優遇は受けられない」——そう思い込んで、あきらめてしまうご家族は少なくありません。ですが、別居していた子や孫でも、条件を満たせば相続税を大きく減らせる「家なき子特例」という制度があります。一方で、この特例は近年の改正で要件が厳しくなり、「使えるつもりが使えなかった」という落とし穴も増えています。この記事では、制度の仕組みと注意点を、磐田市・袋井市で介護と不動産の両方に関わる立場からやさしく整理します。
「家なき子特例」とは何か
正式には「小規模宅地等の特例」のうち、特定居住用宅地等に関する取り扱いのひとつです。本来この特例は、亡くなった方と同居していた配偶者や親族が自宅の土地を相続する場合を想定しています。しかし、勤務の都合などで親と別居し、賃貸暮らしを続けてきた子が実家を相続するケースでも、一定の条件を満たせば同じ減額を受けられるようにしたのが、通称「家なき子特例」です。
減額の効果は大きく、亡くなった方が住んでいた土地について、330㎡までの部分の評価額を80％減額できます。たとえば路線価などで評価した土地の価額が高い都市部の実家では、相続税の負担が大きく変わる可能性があります。
どれくらい減るのか（計算のイメージ）
面積が330㎡を超える土地の場合、上限の330㎡までが減額の対象です。仮に、土地の評価額が1億円・面積500㎡の実家を相続したとします。減額される金額は次のように計算されます。
1億円 × 330㎡ ÷ 500㎡ × 80％ ＝ 5,280万円
→ 土地の評価額：1億円 － 5,280万円 ＝ 4,720万円
このように、評価額が半分以下になることもあります。あくまで一例であり、実際の計算はより複雑になりますので、金額の見通しは税理士に確認するのが確実です。
適用の主な要件（別居の子・孫が使うとき）
家なき子特例を使うには、次のような条件をすべて満たす必要があります。おおまかに整理すると、以下のとおりです。
- 亡くなった方に、配偶者も、同居していた相続人（親族）もいないこと。
- 土地を取得する人が、相続開始前の3年以内に「自分・自分の配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に住んでいないこと。
- 相続開始時に自分が住んでいる家屋を、過去に自分が所有していたことがないこと。
- 相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）まで、その土地を持ち続けること。
ポイントは、居住し続ける必要はなく「所有し続ける」要件である点です。一方で、賃貸に出すこと自体は所有要件に反しませんが、期限内に売却してしまうと要件を欠くおそれがあります。判断が微妙なケースが多いため、売却のタイミングは事前に専門家と相談しておくと安心です。
2018年の改正で「厳格化」された落とし穴
かつては、持ち家のある子が、その家を親族に譲って形だけ「家なき子」を作り出し、特例を受ける——といった行き過ぎた節税が問題になりました。これを防ぐため、2018年（平成30年）の改正で要件が追加され、次のようなケースは適用できなくなりました。
- 亡くなる前3年以内に、3親等内の親族や特別の関係にある法人が所有する家屋に住んでいた場合。
- 相続開始時に住んでいる家を、過去に自分が所有していたことがある場合（自宅を売って、その家に住み続けているようなケース）。
「賃貸だから大丈夫」と思っていても、その賃貸物件が実は親や親族の名義だった、というだけで対象外になることがあります。要件の判定は細かく、見落とされやすいのが実情です。
親が老人ホームに入っていた実家はどうなる？
「親が施設に入っていたから、もう自宅として使っていなかった。それでも対象になるの？」という疑問はよくあります。結論として、一定の条件を満たせば、老人ホーム入居後の元の自宅の土地についても特例の対象になり得ます。おおむね次のような点が確認されます。
- 要介護・要支援の認定などを受けて、老人ホーム等に入居していたこと。
- 入居後、その自宅を賃貸や事業用など、別の用途に使っていないこと。
介護施設への入居がきっかけで空き家になった実家は、まさにこのケースに当てはまることが多いものです。介護費用や施設入居の経緯とあわせて考える必要があるため、介護と不動産の両方の視点があると判断がスムーズになります。
磐田市・袋井市の実家を考えるとき
磐田市・袋井市では、親が施設に入居したり亡くなったりして、実家が空き家になるご家庭が年々増えています。ある調査では、実家を相続する予定がありながら、相続後の実家の扱いを具体的に決められていない人が約7割にのぼり、「何から始めればいいかわからない」という声が半数近くを占めるという結果も出ています。
相続税の特例は、「誰が」「どのタイミングで」相続するかによって、使えるかどうかが大きく変わります。家なき子特例のように節税効果の大きい制度ほど、生前からの準備や、相続後の売却・保有のスケジュールが結果を左右します。地元の相場感と、介護・相続の実情の両方を踏まえて動くことが、磐田・袋井のご家族にとっては特に大切です。
私たちにできること
富士ヶ丘サービスは、もともと介護施設の運営から不動産事業を始めた、磐田市・袋井市の地域密着の会社です。だからこそ、次の3つを大切にしています。
- 介護と不動産を、一体で相談できる。親の施設入居や介護費用の見通しと、実家の売却・保有を切り離さずに考えます。
- 磐田市・袋井市に特化した地域密着力。地元の相場や土地の事情を踏まえた、現実的な判断材料をお出しします。
- 「高く売る」だけでなく「家族が困らない売却」。相続税や特例の適用可否は提携する税理士と連携しながら、ご家族全体にとって無理のない進め方をご提案します。
「家なき子特例が使えるのか知りたい」「施設に入った親の実家をどうするか迷っている」——そんな段階からのご相談で構いません。まずは現状をお聞かせいただければ、次の一歩を一緒に整理します。相談・査定は無料です。
※本記事は2026年7月2日時点の一般的な情報をもとに作成しています。相続税や小規模宅地等の特例（家なき子特例）の適用可否・計算は個別の事情によって異なり、要件も改正される場合があります。実際の適用可否や税額については、必ず税理士・税務署にご確認ください。当社は税務代理・税務相談を行うものではありません。
参考情報（出典）：国税庁「相続財産や贈与財産の中に小規模宅地等がある場合の特例」／税理士法人ともに「家なき子特例って？小規模宅地の特例で相続税を節税する方法を解説（2025年12月更新）」／日本クレアス相続サポートセンター「家なき子特例とは？」／税理士法人FP総合研究所「小規模宅地等の特例 ～家なき子特例のケーススタディ～」／株式会社ネクスウィル 実家じまいに関する調査（2026年1月）