大石の不動産ブログ
磐田市・袋井市で介護と不動産を営む富士ヶ丘サービス代表・宅地建物取引士 大石浩之が、実家じまい・相続・空き家・売却の実務を地域の実情に沿って綴ります。過去の記事もすべてこちらに掲載しています。
2026年8月
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2026年8月8日
お盆に決める「兄弟間で実家を譲る」──親族間売買の適正価格とみなし贈与、住宅ローンが通らない壁【磐田市・袋井市】
名義が親のままなら売買より遺産分割。諸費用は8分の1です。みなし贈与を避ける「時価の8割」の根拠、兄弟間は一般税率で差額900万円なら贈与税191万円、そしてフラット35が兄弟間でも使える条件まで。
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2026年8月8日
接道2m・幅員4mを満たさない実家──再建築不可と私道の掘削承諾書が査定額を割る理由【磐田市・袋井市】
2025年4月の4号特例縮小で、木造2階建てはフルリフォームにも建築確認が必要に。再建築不可はなぜ住宅ローンが付かないのか、相続税評価との40%のねじれ、袋井市の43条2項1号認定（500㎡以内・28,400円）まで。
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2026年8月8日
権利証が見つからない実家は売れますか──登記識別情報に再発行はない。事前通知・本人確認情報の3つの代替手段【磐田市・袋井市】
権利証も登記識別情報も、紛失時の再発行制度は存在しません。それでも売れます。不動産登記法23条の3つの代替手段を費用・日数・決済への向き不向きで比較。相続なら権利証が原則不要であることも。
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2026年8月7日
お盆の三日間でしかできない仕事──隣家が揃ううちに境界立会いと筆界確認書を終わらせる【磐田市・袋井市】
境界の難所は測量ではなく日程調整。2026年のお盆は8月13日（木）〜16日（日）で、13日・14日は平日です。法務局で取る3点セット、境界標の探し方、署名がもらえないときの令和4年通達と筆界特定制度まで。
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2026年8月7日
実家を売った翌年に来るお金──国保・後期高齢者医療・介護保険料が上がる仕組みと判定のタイミング【磐田市・袋井市】
譲渡所得は翌年度の保険料に乗ります。3,000万円特別控除で消える人と消えない人。磐田市の令和8年度税率で試算すると、外れた場合の増加は年約100万円。8月1日に切り替わる介護の負担割合証と負担限度額認定まで。
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2026年8月7日
家財を残したまま実家は売れますか──「現況有姿・残置物あり」で売る方法と、付帯設備表で揉めないコツ【磐田市・袋井市】
「現況有姿」は免責ではありません。残置物の処理責任は建物所有者にあるという環境省通知の建付け、契約に入れるべき3条項、付帯設備表の書き方、そして磐田・袋井で市に持ち込めない品目まで。
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2026年8月7日
実家の「買取」はなぜ7〜8割なのか──仲介との損得分岐点と、お盆までに現金化したい人の判断軸【磐田市・袋井市】
買取価格が下がる理由を、買う側の原価計算表で開示。仲介1,000万円と買取750万円は、手取りで比べると差が約179万円まで縮みます。8月7日から動いた場合の日程表つき。
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2026年8月6日
売値ではなく手取りで考える実家の売却──印紙税・抵当権抹消・測量・固都税清算の早見表【磐田市・袋井市】
1,000万円で売れても手元に残るのは約612万円。印紙税・仲介手数料・抵当権抹消・測量・譲渡所得税を早見表に。2026年4月から始まった住所等変更登記の義務化にも触れます。
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2026年8月6日
電気も水道も止めた実家に、夏の一か月で起きること──封水切れ・カビ・畳、内覧で減点される順に直す【磐田市・袋井市】
磐田の8月は平均26.8℃（気象庁平年値）。封水切れによる下水臭と害虫、湿度80％で加速するカビ。1週間・2週間・1か月の時系列と、直す優先順位を①臭い②草木③畳の順で。
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2026年8月5日
市街化調整区域の実家は売れるのか──都市計画法と農地の壁、磐田・袋井の現実的な出口
磐田市は市域の約8割が市街化調整区域。既存宅地・線引き前宅地・分家住宅・34条11号で価格は激変します。農地法3条5条の壁、非線引きの袋井市との違い、4つの出口。
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2026年8月5日
8月は不動産の「二八（にっぱち）」──夏に売り出すのは損か、秋商戦に向けた8月の使い方【磐田市・袋井市】
繁忙期は2〜3月と9〜11月、閑散期は6〜8月。それでも夏に動く買主は本気度が高い。秋商戦に間に合わせるため8月中に終える5つの準備と、夏の内覧の実務。
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2026年8月5日
仲介手数料のしくみ──何に、いくら払っている？800万円以下の空き家の新特例まで【磐田市・袋井市】
「3％＋6万円」は上限であって定価ではない。2024年7月の空き家特例（800万円以下・上限33万円・事前説明が要件）、両手片手、「無料」のカラクリまで正面から。
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2026年8月5日
「隣の土地は倍出しても買え」は本当か──隣地買い増しの実務と、売る側の「まず隣に声をかける」【磐田市・袋井市】
旗竿地・接道・駐車場の弱点を消せるのは隣地だけ。買う側の打診と価格の考え方、売る側の鉄則「市場に出す前にまず隣へ」を現場目線で解説します。
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2026年8月4日
売った後に「雨漏りしてた」と言われないために──契約不適合責任と告知の実務【磐田市・袋井市】
「現況渡し＝責任なし」は誤解。2020年民法改正の契約不適合責任、免責特約でも免れない「知りながら告げなかった不具合」、告知書とインスペクションの三点セットを解説。
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2026年8月4日
ローンが残っている実家、売れますか？──抵当権と残債、登記簿「乙区」の話【磐田市・袋井市】
売れます。団信でローンが消えているケース、アンダー／オーバーローンの分かれ目、完済済みなのに残った抵当権の抹消、決済当日の同時処理まで実務を解説。
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2026年8月3日
内覧で選ばれる家──売れる家がやっている準備と、夏の内覧の注意点【磐田市・袋井市】
決まる家と残る家の差は「見せ方」。光・風・匂い・水回りの4基本、暑い空き家が落ちる夏の対策、居住中と空き家の見せ方、内覧前チェックリスト10項目。
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2026年8月3日
値引き交渉のリアル──「指値」が入ったらどう考える？売主として損しない構え方【磐田市・袋井市】
指値は本気のサイン。売り出し価格の設計、買付証明書の読み方（金額より資金計画）、応じる・断るの判断軸、値下げの「3か月の壁」を現場目線で解説。
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2026年8月2日
「物件の詳細を知りたい」では始まらない──不動産屋の本音と、選ばれる問い合わせのしかた【磐田市・袋井市】
WEBに出ている情報が基本すべて。「詳細希望」に渡せる追加資料はほとんどありません。具体的に聞く人ほど本気の買主候補として扱われる理由と、いい質問の実例集。
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2026年8月1日
査定額のカラクリ──「一番高い査定を出した会社」に任せてはいけない理由【磐田市・袋井市】
査定額は売れる保証額ではありません。取引事例比較法のしくみ、「高預かり」の見抜き方、査定書でチェックすべき3点を地元の不動産屋が正直に解説。
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2026年8月1日
磐田・袋井、エリアで違う「売れる家」──駅徒歩圏・郊外住宅地・旧集落の傾向と対策【磐田市・袋井市】
駅前は土地として短期決戦、郊外は中古＋リフォームの子育て世帯、旧集落は広さと暮らしを売る長期戦。3つの市場の違いと売り方を地元の相場観で解説。
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2026年8月1日
広い実家の敷地は「分けて売る」──分筆売却の流れ・費用・注意点【磐田市・袋井市】
100坪超は「総額の壁」で買主が限られます。2区画に分筆して売る流れと費用、接道・水道・開発許可・農地の成立条件、手取り比較の考え方を解説。
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2026年8月1日
実家売却の段取りと期間──売り出しから引き渡しまで何か月？「売る」と決めた後の道筋を全解説【磐田市・袋井市】
準備→査定→媒介契約→売り出し→内覧→契約→引き渡しの7ステップと期間の目安（3〜6か月＋準備）。媒介契約3種類の違いも。お盆の家族会議の予習に。
2026年7月
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2026年7月31日
実家の値段は「4つ」ある。2026年路線価の公表を機に、価格のモノサシを総整理【磐田市・袋井市】
2026年路線価は全国＋2.9％で5年連続上昇。でも「路線価上昇＝高く売れる」ではありません。公示地価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違いと無料の調べ方を総整理。
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2026年7月30日
台風が来る前に、無人の実家でやること。夏の空き家点検チェックリスト【磐田市・袋井市】
台風の接近・上陸は8〜9月がピーク（気象庁）。瓦・雨どい・雨戸・庭木の外まわり、ブレーカー・郵便転送の屋内、遠方からできる備えをチェックリストで。夏の空き家シリーズ完結編。
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2026年7月30日
リースバックは老後資金の切り札？「売っても住める」の仕組みと落とし穴、介護費用の工面の選択肢【磐田市・袋井市】
国民生活センターが2025年5月に注意喚起。売却安め・家賃高め・定期借家の期限リスクと、通常売却・リバースモーゲージとの比較を介護×不動産の視点で解説します。
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2026年7月30日
売らない実家は「貸す」という道。戸建て賃貸の収支と、貸す前に知る注意点【磐田市・袋井市】
戸建て貸家は供給が少なく需要は堅い。ただし手残りで見る収支、修繕義務、「普通借家は簡単に返してもらえない」ルールと定期借家の使い方を解説します。
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2026年7月29日
実家の解体費用はいくら？高騰の実情と「壊した後の税金」を知ってから決める【磐田市・袋井市】
木造30坪で90〜180万円が目安も、処分費・人件費高騰で300万円超の例も。住宅用地特例の解除・1月1日の賦課期日・磐田市の助成（1/2・上限50万円）・壊す前の順番を解説。
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2026年7月29日
浸水想定区域の実家は売れる？2026年最新ハザードマップと「正しい売り方」【磐田市・袋井市】
磐田市は2026年1月からデジタルハザードマップ、袋井市も2026年4月に更新。水害リスクの説明義務（2020年〜）と、隠さず正しく売るための4つの準備を解説します。
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2026年7月28日
隣の空き家の草や枝が越境してきたら？夏の苦情シーズンに知る新ルールと「管理不全空家」【磐田市・袋井市】
7〜8月に集中する雑草・枝・蜂の巣の苦情。言う側の手順（民法233条の新ルール・市の窓口）と、言われる側の処方箋（管理不全空家の勧告で固定資産税の軽減解除）を両面から解説。
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2026年7月27日
遺品整理はどこから手をつける？料金トラブルの実例と「捨ててはいけない書類」【磐田市・袋井市】
見積20万円が請求30万円に──国民生活センターも注意喚起する遺品整理トラブル。業者選びの4原則と、権利証・売買契約書など捨ててはいけない書類、残置物撤去の段取りを解説。
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2026年7月27日
空き家になった実家、火災保険はそのままで大丈夫？台風前に確認したい「保険の落とし穴」【磐田市・袋井市】
住まなくなると「一般物件」扱いで保険料1.5〜2倍・加入拒否も。告知しないと保険金が出ないおそれ。台風前の5点チェックと、無保険×賠償リスクを解説します。
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2026年7月25日
相続した実家を売ると税金はいくら？「親が買った値段が分からない」5％問題と3年10か月の特例【磐田市・袋井市】
契約書がないと取得費は売却額の5％扱いで税金が数百万円変わることも。売る前の書類探し、取得費加算の特例（3年10か月）、空き家3,000万円控除の使い分けを解説。
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2026年7月24日
中古住宅の購入に最大150万円。磐田市「既存住宅取得等事業費補助金」を不動産屋の目で点検する【磐田市】
若者・子育て世帯の中古購入＋リフォームに、転入なら上限150万円。着工の順番・年度内完了・旧耐震・予算枠の落とし穴と、売る側への追い風を現場目線で解説。
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2026年7月23日
子どものいない夫婦・おひとりさまの家は誰が相続する？「遺言」で変わる空き家化の分かれ道【磐田市・袋井市】
遺言がなければ配偶者と兄弟姉妹・甥姪の共同相続に。兄弟姉妹に遺留分はなく、遺言で行き先を決められます。国庫納付1,292億円過去最多の今、住まいの備えを。
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2026年7月22日
実家は生前贈与でもらうべき？「7年ルール」と2027年からの変化を知ってから決める【磐田市・袋井市】
贈与の持ち戻しが3年→7年へ延長され、2027年1月以降の相続から実質的に効き始めます。精算課税の110万円控除と、実家の贈与が税コストで不利になりやすい理由を解説。
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2026年7月22日
実家を「きょうだい共有名義」で相続するとどうなる？売れなくなる仕組みと解消の選択肢【磐田市・袋井市】
「とりあえずみんなの名義に」は売却全員同意・共有者ねずみ算の入口。民法251条のルール、2023年民法改正の新制度、共有を避ける分け方を解説します。
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2026年7月22日
実家の建物が「未登記」だった。売却前に知っておく登記のルールと進め方【磐田市・袋井市】
古い実家の離れ・増築部分に多い未登記建物。固定資産税通知書で分かるサインと、表題登記→保存登記の進め方、相続登記義務化との関係を解説します。
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2026年7月21日
「相続放棄すれば実家と縁が切れる」は誤解？残る管理義務と、放棄の前に考えること【磐田市・袋井市】
放棄しても「現に占有」していれば保存義務が残ります（2023年民法940条改正）。実家だけの放棄はできず、次順位の親族に回ることも。
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2026年7月21日
親が認知症になると実家は売れない？「資産凍結」と元気なうちの3つの備え【磐田市・袋井市】
判断能力が失われると子どもでも実家を売れません。2026年6月成立の成年後見大改正と、家族会議・任意後見・家族信託の備えを解説します。
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2026年7月20日
相続した田んぼ・畑・山林は売れない？農地法のルールと手放し方の選択肢【磐田市・袋井市】
農地・山林は宅地と売り方のルールが違います。2023年の下限面積撤廃、相続後10か月以内の届出、磐田市の農地銀行など4つの道を整理します。
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2026年7月19日
お盆で磐田に帰省したら、実家で確認する10項目【空き家・実家じまい】
法要やお墓参りで帰省したとき、家の外観・庭木・郵便物・鍵・名義資料など、短時間で見ておきたい項目を整理します。
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2026年7月19日
親の家を売る前に確認する書類と名義。お盆の家族会議で見る順番【磐田市・袋井市】
登記識別情報、固定資産税通知、測量図、相続登記、抵当権。売るか決める前に、まず何を確認すべきかを解説します。
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2026年7月19日
磐田市の空き家・実家売却で、最初に相談すること。査定より前に見るべき支障
空き家を売る・残す・貸す前に、名義、道路、境界、農地、残置物、管理負担を整理する相談の始め方をまとめます。
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2026年7月18日
お盆前に始める「実家じまい家族会議」。ふじがおか実家カルテを、こう使ってください【磐田市・袋井市】
親族が集まる前に、名義・鍵・残置物・今後の方針を整理する。ふじがおか実家カルテを家族会議のたたき台として使う流れを案内します。
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2026年7月15日
2026年公示地価で見る、磐田市・袋井市の実家の値段【磐田市・袋井市】
令和8年地価公示のデータから、磐田市・袋井市の住宅地の平均価格と市内での価格差、公示地価と実勢価格の違いを解説します。
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2026年7月15日
「いつか戻る」で止まる実家。施設入居後の空き家、半数以上は相続で受け継いだものだった【磐田市・袋井市】
全国の空き家の54.6%は相続で取得したもの。施設入居後の実家が止まってしまう理由と、まず確認しておきたいことを解説します。
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2026年7月15日
「2027年まで」で安心していませんか。空き家3000万円控除、期限の数え方の落とし穴【磐田市・袋井市】
制度全体の期限は2027年まで延長されましたが、実際は相続開始から3年目の年末という家ごとの個別期限があります。
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2026年7月15日
8月2日は「空き家ゼロにの日」。放置した実家が「管理不全空家」に指定されると、固定資産税はどう変わるか【磐田市・袋井市】
2023年の法改正で新設された「管理不全空家」区分。放置すると固定資産税の優遇が外れるリスクを解説します。
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2026年7月14日
お盆の帰省が、実家を守る第一歩。帰省前1か月でできる「家族会議」の準備リスト【磐田市・袋井市】
帰省前の1か月でそろえておきたい書類、当日に確認したいこと、話が進んだ後の一歩までを3段階で解説します。
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2026年7月14日
「国に返す」は誰でも使える道？相続土地国庫帰属制度・開始3年の実績で見えたこと【磐田市・袋井市】
法務省の最新統計（2026年5月末）で申請5,545件・帰属2,762件。数字から見える「使える人・使いにくい人」を解説します。