大石の不動産ブログ

磐田市・袋井市・森町で介護と不動産を営む富士ヶ丘サービス代表・宅地建物取引士 大石浩之が、実家じまい・相続・空き家・売却の実務を地域の実情に沿って綴ります。過去の記事もすべてこちらに掲載しています。

2026年8月

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  2026年8月28日

  袋井市の人口・世帯数2026年8月──空き家714戸

  袋井市の人口は2026年8月1日現在で87,007人、世帯数は37,798世帯です（対前月85人減・23世帯減）。合併した2005年と比べると人口は4.0％増、世帯数は34.3％増。市の空き家分布調査による空き家は714戸で、前回の766戸から52戸減っています。増えているのは家ではなく、世帯のほうです。

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  2026年8月28日

  固定資産税の精算、起算日を決める条文はない──磐田・袋井

  固定資産税の日割り精算に法律の根拠はありません。地方税法第359条が定めるのは賦課期日が1月1日であることだけで、現行条文に「日割」「精算」「未経過」は0件。国税庁は精算金を「譲渡の対価の一部」と整理しています。年税額9.6万円・2026年10月15日引渡しなら、1月1日起算と4月1日起算の差は23,672円です。

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  2026年8月27日

  相続の登録免許税、100万円以下の土地は0円──磐田・袋井

  不動産の価額が100万円以下の土地は、相続登記の登録免許税が0円です。租税特別措置法第84条の2の2第2項により2027年3月31日まで。ただし免税は土地だけで、建物には0.4％がかかります。評価証明書は磐田市が市民税課で300円、袋井市が納税課で1件350円。登記の申請先も磐田出張所と袋井支局に分かれます。

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  2026年8月27日

  中古住宅ローン控除は13年か10年か──省エネの線

  令和8年1月1日以後に入居する中古住宅の住宅ローン控除は、省エネ性能を証明できれば13年、できなければ10年です。控除率0.7％は同じで、既存住宅の借入限度額は省エネ基準適合が2,000万円。借入2,000万円・35年で試算すると、13年と10年の差は約33万円になります。

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  2026年8月27日

  磐田市・袋井市の都市計画マスタープラン──2026年の動き

  袋井市は2026年3月に袋井市都市計画マスタープランを改定し、目標年次を2045年、中間年次を2035年に設定しました。磐田市は改定業務の途中で、発注仕様書では2027年度に説明会とパブリックコメントの想定です。売買で一番効くのは区域区分の有無で、袋井市に市街化調整区域はありません。

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  2026年8月27日

  住み替えは売り先行か買い先行か──金利1.0%の判断

  日本銀行は2026年6月16日、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針に変更しました。主要行の短期プライムレートは2026年8月3日に2.375％、フラット35は年3.290％。3,000万円・35年で試算すると、0.25％の差は買主が出せる金額の約110万円に相当します。

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  2026年8月27日

  限定承認は年690件──相続放棄30万件との違い

  令和6年司法統計年報家事編では、相続の限定承認の申述受理は全国690件、相続の放棄の申述の受理は308,753件で約447倍の差。静岡家庭裁判所管内では12件と8,497件です。少ない理由は共同相続人の全員が共同でしかできないこと、3か月の熟慮期間、そして所得税法59条のみなし譲渡の3つです。

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  2026年8月26日

  空き家の解体とアスベスト費用──2026年1月に対象拡大

  石綿の事前調査は石綿障害予防規則第3条の義務。建築物の資格者調査は2023年10月から、工作物は2026年1月1日以降着工の工事からです。特定工作物は17種類。報告が要るのは解体部分の床面積80平方メートル以上など。国の調査補助は原則25万円/棟ですが、対象は吹付けだけです。

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  2026年8月26日

  公図を無料で見る方法──2026年4月更新の地図データ

  法務省の登記所備付地図データが2026年4月15日13時に更新され、Ｇ空間情報センターで無償公開されています。地図に準ずる図面（公図）も含まれますが、形式は地図ＸＭＬで証明機能はありません。1筆だけなら登記情報提供サービスの360円が早い。磐田市は地番図をオープンデータで配布しています。

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  2026年8月26日

  太陽光パネル付きの家を売却──外すか残すか、2026年新法

  太陽電池廃棄物の再資源化等の推進に関する法律は2026年6月5日公布。義務の対象は多量の事業用太陽電池を廃棄する事業者で、住宅の屋根は入っていません。売却で先に効くのは、太陽光パネルが建物附属設備として扱われないという実務のほうです。リサイクル費用は1kWあたり8,000〜12,000円。

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  2026年8月25日

  固定資産税の評価替えは2027年度──空き家の税は上がるか

  次の基準年度は令和9年度（2027年度）。磐田市も「次回の評価替えは令和9年度」と案内しています。宅地は地価公示価格等の7割が目途ですが、負担調整措置があり評価額の上昇はそのまま税額に反映されません。令和9年度から家屋の免税点は20万円から30万円へ。税が跳ねるのは評価替えではなく勧告です。

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  2026年8月25日

  磐田市の土砂災害警戒区域、実家は売れるか──区域の9割がレッド

  静岡県の令和7年6月末時点の一覧表では、磐田市の土砂災害警戒区域は345か所、うち特別警戒区域が312か所で約90％。袋井市は319か所中300か所、森町は528か所中477か所です。売買を禁じる条文はありませんが、区域内である旨は重要事項説明の対象で、建て替えには構造の審査がかかります。

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  2026年8月25日

  相続登記は自分でやるか司法書士か──登録免許税0円の土地

  司法書士報酬の平均は74,888円（日本司法書士会連合会・2024年3月）。相続の登録免許税は不動産の価額の0.4％ですが、価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで0円です。持分は全体の価額×持分割合で判定。免税の期限と、2024年4月1日より前の相続の申請義務3年の満了日は同じ日です。

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  2026年8月24日

  遺産分割の10年ルール、2028年3月末が実家の分かれ目

  相続開始から10年を過ぎた遺産分割は法定相続分によることになりました（民法904条の3）。令和5年4月1日より前に始まった相続は、附則第3条の読み替えで令和10年（2028年）3月31日までが実務上の区切りです。分割はできますが、特別受益と寄与分は主張できなくなります。

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  2026年8月24日

  低未利用土地100万円控除──空き家3000万円控除との選び方

  低未利用土地等の100万円控除は令和10年12月31日までの譲渡が対象です。譲渡価額の上限は原則500万円、市街化区域などでは800万円。磐田市は市域の約80％が市街化調整区域なので500万円側です。空き家3,000万円控除とは同じ譲渡で併用できません。

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  2026年8月23日

  磐田市のブロック塀撤去補助と空き家の塀──9月の通学路

  磐田市の危険なブロック塀の撤去補助は、避難路沿道・通学路沿道で基準額9,200円/mの2分の1以内。1mあたりの上限は4,600円です。緊急輸送路沿いなら13,320円で約2.9倍。撤去する前に交付決定が必要で、事前の現地調査に約2週間かかります。

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  2026年8月23日

  譲渡所得の5年は1月1日で判定──短期と長期の境目

  土地建物の譲渡所得で長期か短期かを分ける所有期間5年は、引渡し日からの5年ではなく「譲渡した年の1月1日」で判定します。税率は短期39.63％、長期20.315％。課税譲渡所得1,000万円なら差は約193万円です。相続した実家は被相続人の取得の日を引き継ぎます。

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  2026年8月21日

  津波災害警戒区域、磐田市は未指定──重要事項説明で何が変わるか

  静岡県の津波災害警戒区域の指定は14市町。磐田市・袋井市を含む7市町は未指定です。宅建業法施行規則16条の4の3第3号は「警戒区域内にあるときは、その旨」なので未指定なら説明義務は生じません。それでも福田・竜洋の実家で何を説明するかを整理しました。

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  2026年8月21日

  路線価が5年連続で上がっても実家の売値は上がらない理由

  令和8年分の路線価は7月1日公開。全国平均は5年連続上昇と報じられましたが、静岡県内の平均は0.3％、磐田市の住宅地の公示地価は前年比0.16％です。上がって確実に増えるのは売値ではなく相続税の評価額。路線価と売値が別物である理由を整理しました。

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  2026年8月21日

  売買契約書の印紙税は電子契約なら0円──1万円の差と期限

  1,000万円台の実家を売る売買契約書の印紙税は軽減後で1万円、電子契約なら0円。国税庁は電磁的記録が課税文書に含まれないと示しています。軽減の期限は令和9年3月31日。写しの扱いと貼り忘れの過怠税3倍まで整理しました。

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  2026年8月21日

  引渡し前の台風で家が壊れたら──危険負担と9月の実務

  売買契約後、引渡し前に台風で建物が壊れたら直すのは売主です。民法567条1項が定める危険の移転と契約書の危険負担条項、修復と解除の分かれ道、火災保険を解約する時期を整理しました。台風上陸数の平年値は9月が1.0個で最多です。

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  2026年8月20日

  築45年の実家と住宅ローン控除──昭和57年で線が引かれる理由

  中古住宅の築年数要件は2022年に「昭和57年以後に建築された住宅」へ置き換わりました。昭和56年以前の実家は耐震基準適合証明書などが要り、取得の日前2年以内という条件から売主が先に動くことになります。

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  2026年8月20日

  袋井市の空き家除却補助──上限60万円と跡地10年の縛り

  袋井市の空き家跡地利用のための空き家除却支援事業は補助対象経費の4/5以内・上限60万円。ただし跡地を10年以上継続活用し、自治会の合意が要ります。売却前提なら23％・上限50万円のもう1本を。

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  2026年8月20日

  大規模リフォームに建築確認──2025年改正と古家の売り方

  木造2階建ては2025年4月1日から新2号建築物になり、主要構造部の1種以上を過半直す工事に建築確認が要ります。ただし屋根ふき材のみの葺き替えやカバー工法、外装材のみの張り替えは対象外です。

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  2026年8月20日

  造成年で変わる、宅地の中身──昭和の造成地を相続するとき

  丘陵地の宅地は、削った土地か埋めた土地かで中身が違います。静岡県が旧法で宅地造成工事規制区域に指定したのは6市3町だけで、磐田市は対象外でした。2025年5月26日からは県内全域が盛土規制法の規制区域です。

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  2026年8月19日

  公簿売買と実測売買の違い──地籍調査53%と測量費は誰が持つか

  境界確認を伴う土地地積更正登記の報酬は全国平均39万316円（税抜・日本土地家屋調査士会連合会2022年度調査）。800万円の土地なら仲介手数料より測量費のほうが高くつきます。地籍調査は全国53%、静岡県25.9%、磐田市80.8%。測量費を誰が持つかを実務から整理しました。

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  2026年8月19日

  磐田市の居住誘導区域と実家の売却──2025年4月の防災指針

  区域の内か外かは、実家が売れるかどうかを決める線ではありません。届出が必要なのは3戸以上の住宅開発などで、1戸の売買や建て替えは対象外です。2025年4月に加わった別冊「防災指針」が書いた「居住誘導区域の半分以上が浸水想定区域内」という一文から、区域図の読み方を整理しました。

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  2026年8月19日

  同じ年に建った家が、同じ年に空く──昭和の分譲地で起きていること【磐田市豊田】

  一斉に造成された分譲地では、入居世代が同時に高齢化し、空き家が街区の単位で出ます。空き家900万2千戸・空き家率13.8％という統計と磐田市の計画をもとに、先に売るか待つかの判断と、私道・給水管という共有物の確認順を整理しました。

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  2026年8月19日

  建物は自分のもの、土地は他人のもの──借地権付きの実家を相続したら【磐田市福田】

  借地の上に建つ実家を相続したら、まず契約書・建物の登記・地代の記録を探します。存続期間30年と更新のルール、施行前の借地は従前の例による点、売却に必要な地主の承諾と、承諾に代わる許可の裁判までを条文に沿って整理しました。

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  2026年8月18日

  遺言書に「実家は長男に」とあったら──遺言執行者がいる不動産の売却手順と、2026年6月成立の民法改正【磐田市・袋井市】

  「相続させる」と「売却して分配する」では、売主も登記の順番も別物になります。遺言執行者の権限（民法1012条〜1015条）、登記を急ぐ理由（899条の2）、遺留分の期限、令和8年6月17日成立の改正民法まで整理しました。

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  2026年8月18日

  手すりとスロープが残る実家を売る──介護保険の住宅改修は撤去すべきか、内覧と査定への効き方【磐田市・袋井市】

  介護保険の住宅改修（限度額20万円・工事6種類）で付けた手すりやスロープに撤去義務はありません。返却が必要なレンタル手すりとの違い、内覧と査定への効き方、屋外スロープの越境・セットバック・道路占用を整理しました。

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  2026年8月18日

  下水道は来ているのに、実家はまだ浄化槽──接続義務と補助金、空き家でも止まらない維持費【磐田市・袋井市】

  下水道法第10条の排水設備設置義務、磐田市の「半年以内」、融資あっ旋100万円、袋井市の受益者負担金430円。空き家でも止まらない浄化槽の維持費と、使用休止届で止める手順を整理しました。

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  2026年8月18日

  お盆が明けて、媒介契約が三か月目を迎える──更新するか、会社を替えるか、値段を下げるか【磐田市・袋井市】

  専任媒介の有効期間は宅建業法で3月まで。更新は「依頼者の申出」によるもので、自動更新の特約は無効です。三か月分の報告書とレインズのステータスから、三択を決める手順を整理しました。

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  2026年8月18日

  同じ磐田でも、建てられる家は違う──用途地域で変わる実家の使い道【磐田市中泉】

  磐田市が公表する用途地域は12種類。第1種低層住居専用地域と商業地域では建てられる延べ床面積が5倍違います。実家の用途地域の調べ方と、買主の層がどう変わるかを整理しました。

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  2026年8月18日

  無人の実家に、動物が入る──山際の空き家とイノシシ・ハクビシン【磐田市豊岡】

  空き家になった山際の実家に動物が入ると、被害は天井裏と床下で進みます。許可のない捕獲ができない理由、磐田市の住宅被害防止補助（3分の1以内・個人5万円まで）、侵入口をふさぐ順番を整理しました。

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  2026年8月17日

  誰も住まなくなった実家の火災保険は、そのままでは続かない──一般物件への切り替えと台風前の点検【磐田市・袋井市】

  空き家は「一般物件」の扱いになることが多く、建物の用法変更は通知事項です。怠ると契約解除・保険金不払いも。地震保険が付けられなくなる理由と、台風前に保険の側から見る点検を整理します。

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  2026年8月17日

  空き家の3,000万円控除は令和9年12月で終わる──相続開始から3年、二つの期限を8月から逆算する【磐田市・袋井市】

  制度の期限（令和9年12月31日）と、相続開始から3年の期限。先に来るほうが本当の締切です。相続開始年ごとの残り時間、令和6年改正で可能になった「買主による取壊し」、確認書の準備までを逆算します。

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  2026年8月17日

  私道に面した実家は、承諾書一枚で止まる──通行・掘削承諾の実務と、改正民法で変わったこと【磐田市・袋井市】

  2023年4月施行の民法213条の2で、承諾なしでもライフラインの設備を設置できるようになりました。それでも売買の現場で承諾書が求められる三つの理由と、磐田市での道路種別の調べ方を整理します。

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  2026年8月17日

  敷地の脇を流れる農業用水路──暗渠にできるか、埋められるか【磐田市竜洋】

  宅地の脇の農業用水路。埋める前に確かめるのは管理者が誰かです。磐田市の水路占用の許可（着手の14日前・自治会長承諾書）、接道の判定、売却時に説明する5点を整理します。

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  2026年8月17日

  屋敷林のある実家──大きな木は資産か、負担か【磐田市南部】

  磐田市南部の農家に残る屋敷林。2023年4月施行の民法改正で越境した枝の切取りルールが変わりました。磐田市が空き家の危険度でみる立木のはみ出し、伐採の順番と枝の処分までを整理します。

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  2026年8月16日

  買付証明書が入ってから契約までの二週間──一番手・二番手とローン特約で白紙に戻る仕組み【磐田市・袋井市】

  買付証明書に法的拘束力はなく、一番手を決めるのは売主です。宅建業法35条1項12号が定める「貸借が成立しないときの措置」＝ローン特約の2つの型と、民法557条の手付解除との違いを売主の視点で整理しました。

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  2026年8月16日

  東京に戻った相続人は、磐田に来ずに実家を売れるか──2026年3月開始の「特別委任方式」とIT重説で減らせる往復【磐田市・袋井市】

  令和8年3月1日、登記原因証明情報の「特別委任方式」の運用が始まりました。IT重説・電子書面とあわせて、遠方の相続人が実家を売るまでの往復を何回減らせるか、そして減らせないのはどこかを整理しました。

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  2026年8月16日

  母がこのまま住み続ける、と決めた実家──配偶者居住権を登記した家は、将来売れるのか【磐田市・袋井市】

  配偶者居住権は民法1032条2項により譲渡できません。売るには放棄・合意解除で消滅させ抹消登記が必要です。無償なら子に贈与税、有償なら母に総合課税の譲渡所得。3,000万円特別控除が使えない理由まで整理しました。

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  2026年8月16日

  電気と水道を止めた実家は、内覧で不利になる──酷暑日最多の夏に、空き家の閉栓をどう判断するか【磐田市・袋井市】

  酷暑日の延べ地点数が2010年以降で最多になり、東海では国内初の5日連続酷暑日となった夏。空き家の電気・水道を止めるか残すかを、内覧の現場と磐田市・袋井市の手続き・再開日数から整理しました。

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  2026年8月15日

  集落の共有地・墓地・水路敷──相続で引き継ぐ「持分」のこと【磐田市御厨】

  旧村の集落には、複数名義の共有地や共同墓地、里道・水路敷が残っています。登記簿の「Ａ外○名」の意味、市町村へ譲与された法定外公共物の扱い、令和5年4月1日から変わった共有のルールを整理しました。

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  2026年8月15日

  高圧線が上を通る実家の土地──線下の地役権と、建てられる高さ【磐田市向陽】

  送電線の下の土地には、電力会社の地役権が登記されていることがあります。登記簿の乙区の読み方、技術基準が定める離隔距離、相続税評価で減額できる割合、買主への説明の順番を整理しました。

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  2026年8月15日

  販売図面（マイソク）を売主が読む──実家がどう紹介されているかで問い合わせは変わる【磐田市・袋井市】

  買主が最初に見るのはA4一枚の販売図面です。取引態様の明示、徒歩1分＝道路距離80m、市街化調整区域や再建築不可の明示義務、そして空白の備考欄。値下げの前に直せるところが、まだ残っています。

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  2026年8月15日

  登記簿の名前の後ろに「◇」が付く──2026年4月に始まった死亡の符号と、実家売却に出る影響【磐田市・袋井市】

  令和8年4月1日から、亡くなった名義人の氏名に「◇」が表示されます。登記官が住基ネットの死亡情報をもとに職権で付けるもので、申請は不要。ただし相続登記の義務は消えず、売却では買主・仲介・金融機関に「相続未了」が一目で伝わるようになりました。

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  2026年8月14日

  登記簿の住所が「豊田町」のままの実家──合併で変わった住所と住所変更登記の義務化【磐田市豊田】

  平成17年4月1日の合併で旧町村名は磐田市になりましたが、登記簿は自動では変わりません。売却や相続登記の前に住所のつながりを整える必要があり、令和8年4月からは変更登記そのものが義務になりました。

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  2026年8月14日

  青地と白地──農用地区域に入った実家の田んぼは売れるのか【磐田市南部】

  青地は原則として転用できず、宅地にするには先に農振除外が必要です。磐田市の受付は年2回、申出から変更通知まで約6ヵ月。そのあと農地転用の許可が続きます。除外の6要件と、逆算した準備の順番を整理しました。

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  2026年8月13日

  実家じまいで見落とされる神棚・敷地の祠・氏神への挨拶──片づけを始める前に決めておく順番【磐田市・袋井市】

  お神札を納めてから宮形をおろす順番、神棚は神社・仏壇は寺という相談先の違い、磐田市内145社のうち社務所のある社は3社という現実。そして古井戸と祠は地中埋設物・告知事項として売買契約に残ります。

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  2026年8月13日

  掘ると出てくる土地──埋蔵文化財包蔵地の実家を売るとき【磐田市中泉・見付】

  遠江国府が置かれた磐田には、周知の埋蔵文化財包蔵地に当たる宅地があります。着手60日前までの届出、市への確認方法、費用負担、買主への伝え方を整理しました。

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  2026年8月13日

  海が近い実家の、傷み方──塩害による劣化と、建物状況調査でどう見られるか【磐田市福田】

  遠州灘に面する福田地区。潮風を受ける家は屋根や外まわりの金属部から傷みます。平成30年施行の建物状況調査の位置づけと、売る前に直す箇所・直さない箇所の線引きを整理しました。

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  2026年8月13日

  相続税の申告期限10か月から逆算する実家の売却──「うちは課税10.4％に入るのか」と納税資金のつくり方【磐田市・袋井市】

  令和6年分の課税割合は10.4％で過去最高。基礎控除で判定し、申告・納付期限10か月から逆算します。未分割だと配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も使えません。納税資金のつくり方4つ。

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  2026年8月13日

  祖父名義のままの実家に、相続人が10人──お盆に全員が揃う三日間で始める数次相続の整理【磐田市・袋井市】

  数次相続で人数が増える仕組みと代襲相続との違い、登記を1件で済ませられる条件、そして2027年3月31日の登記期限と遺産分割の10年ルール。三日間でやるのは「合意」ではなく「名簿」です。

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  2026年8月12日

  実家の裏の竹林が止まらない──放置竹林と、相続した山際の土地【磐田市豊岡】

  山際の実家を相続すると、裏の竹林が付いてきます。所有者となった日から90日以内の届出、伐採の30〜90日前までに出す届出、越境した枝と根の新ルールまでを整理しました。

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  2026年8月12日

  低地の実家と、地盤のはなし──液状化のリスクは売却でどう扱われるか【磐田市竜洋】

  天竜川沿いの低地の実家。国が公開する液状化の発生傾向図、静岡県第4次地震被害想定にもとづく磐田市の液状化可能性図、そして地盤調査。売る前に見ておく資料を、順番に整理しました。

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  2026年8月12日

  政策金利1.0%の夏に、実家をいくらで売り出すか──買主の借入額から逆算する秋の価格戦略【磐田市・袋井市】

  日銀は2026年6月16日、政策金利を1.0%程度へ。月10万円・35年で借りられる額は金利0.9%なら約3,600万円、3.29%なら約2,490万円と1,100万円超の差。買主の家計から値札を逆算する秋の段取りと、令和8年度改正の住宅ローン減税。

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  2026年8月12日

  亡くなった親が、どこに土地を持っていたか分からない──2026年2月に始まった「所有不動産記録証明制度」の使い方【磐田市・袋井市】

  令和8年2月2日運用開始。登記官が親名義の不動産を全国から一覧にして証明書で交付します。手数料は検索条件1件1通あたり書面1,600円。ただし法務省自身が「網羅性には限界がある」と明記。名寄帳との使い分けまで。

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  2026年8月12日

  空き家になった実家の自治会は、抜けられるのか──草刈り当番・ゴミ集積所・組費と、買主に引き継ぐもの【磐田市・袋井市】

  最高裁平成17年4月26日判決は、規約に制限がなければ一方的意思表示で退会できるとしました。ただしゴミ集積所を管理しているのは市ではなく自治会。磐田市自治会連合会・袋井市の公表内容と、売却時に買主へ渡す一覧表まで。

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  2026年8月11日

  実家の擁壁は、誰のものですか──丘陵地の実家と2023年の盛土規制法【磐田市向陽・豊岡】

  傾斜地の実家では、擁壁の所有と状態が査定額を左右します。盛土規制法は土地所有者等が安全な状態に維持する責務を明確化しました。所有・書類・現状の確認順と、磐田市内3地区の大規模盛土造成地マップの正しい読み方。

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  2026年8月11日

  間口が狭く、奥に長い実家──旧東海道・見付宿の家と土地を売る前に確認する順番【磐田市】

  見付の旧街道沿いに残る短冊形の敷地は、価格より先に道路と境界で止まります。2項道路とセットバックが「次に建てられる家の大きさ」を変える理由と、磐田市の危険空き家等除却補助金・除却後3年間の固定資産税減額まで。

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  2026年8月11日

  お盆に「売って分けよう」と決めた後──換価分割で贈与税を招かない遺産分割協議書の一行【磐田市・袋井市】

  代表者ひとりの名義で相続登記して売ると、分配したお金が贈与に見えます。国税庁は「単に換価のための便宜の登記」で協議書どおり分配すれば贈与税は生じないとしています。記載例と、4本走る期限のカレンダー。

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  2026年8月11日

  実家で親を看取った家は「事故物件」になるのか──国交省ガイドラインが引いた告知の線引き【磐田市・袋井市】

  国交省ガイドライン（令和3年10月）は、老衰・病死などの自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告げなくてよいと整理。分かれ目は「特殊清掃等が行われたか」。3年の目安は賃貸だけで、売買に期限はありません。

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  2026年8月10日

  磐田市の空き家解体補助と「除却後3年の固定資産税減額」──秋の着工はお盆明けに動く【磐田市・袋井市】

  補助は工事費の2分の1・上限50万円。さらに交付を受ければ土地の固定資産税が除却後3年間、住宅用地特例と同等に減額されます。袋井市は5分の4・上限60万円。交付決定前の着工は対象外です。

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  2026年8月10日

  実家を売ると介護費用が上がる？──8月に切り替わる「負担限度額認定」と売却のタイミング【磐田市・袋井市】

  特養の食費・居住費を軽くする負担限度額認定は毎年8月1日に切り替わります。2026年8月から食費は第3段階②で1,420円に。売却代金は預貯金等に直行し、税金がゼロでも認定は外れます。売る順番の話。

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  2026年8月9日

  決済当日に動くお金の全部──固定資産税の起算日が1月1日か4月1日かで精算額が変わる理由【磐田市・袋井市】

  固定資産税の精算に法律の根拠はありません。だから起算日は契約書で決まり、年税額12万円・9月1日引渡しなら1月1日起算40,109円／4月1日起算69,698円と約3万円変わります。決済1時間の全部を開きます。

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  2026年8月9日

  レインズの画面は売主も見られます──2025年1月から義務化された「ステータス管理」と囲い込みの見抜き方【磐田市・袋井市】

  登録証明書のQRコードで、自分の物件が今どう扱われているか売主自身が確認できます。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の意味と、囲い込みを見抜く5つのチェック。

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  2026年8月8日

  お盆に決める「兄弟間で実家を譲る」──親族間売買の適正価格とみなし贈与、住宅ローンが通らない壁【磐田市・袋井市】

  名義が親のままなら売買より遺産分割。諸費用は8分の1です。みなし贈与を避ける「時価の8割」の根拠、兄弟間は一般税率で差額900万円なら贈与税191万円、そしてフラット35が兄弟間でも使える条件まで。

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  2026年8月8日

  接道2m・幅員4mを満たさない実家──再建築不可と私道の掘削承諾書が査定額を割る理由【磐田市・袋井市】

  2025年4月の4号特例縮小で、木造2階建てはフルリフォームにも建築確認が必要に。再建築不可はなぜ住宅ローンが付かないのか、相続税評価との40%のねじれ、袋井市の43条2項1号認定（500㎡以内・28,400円）まで。

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  2026年8月8日

  権利証が見つからない実家は売れますか──登記識別情報に再発行はない。事前通知・本人確認情報の3つの代替手段【磐田市・袋井市】

  権利証も登記識別情報も、紛失時の再発行制度は存在しません。それでも売れます。不動産登記法23条の3つの代替手段を費用・日数・決済への向き不向きで比較。相続なら権利証が原則不要であることも。

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  2026年8月7日

  お盆の三日間でしかできない仕事──隣家が揃ううちに境界立会いと筆界確認書を終わらせる【磐田市・袋井市】

  境界の難所は測量ではなく日程調整。2026年のお盆は8月13日（木）〜16日（日）で、13日・14日は平日です。法務局で取る3点セット、境界標の探し方、署名がもらえないときの令和4年通達と筆界特定制度まで。

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  2026年8月7日

  実家を売った翌年に来るお金──国保・後期高齢者医療・介護保険料が上がる仕組みと判定のタイミング【磐田市・袋井市】

  譲渡所得は翌年度の保険料に乗ります。3,000万円特別控除で消える人と消えない人。磐田市の令和8年度税率で試算すると、外れた場合の増加は年約100万円。8月1日に切り替わる介護の負担割合証と負担限度額認定まで。

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  2026年8月7日

  家財を残したまま実家は売れますか──「現況有姿・残置物あり」で売る方法と、付帯設備表で揉めないコツ【磐田市・袋井市】

  「現況有姿」は免責ではありません。残置物の処理責任は建物所有者にあるという環境省通知の建付け、契約に入れるべき3条項、付帯設備表の書き方、そして磐田・袋井で市に持ち込めない品目まで。

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  2026年8月7日

  実家の「買取」はなぜ7〜8割なのか──仲介との損得分岐点と、お盆までに現金化したい人の判断軸【磐田市・袋井市】

  買取価格が下がる理由を、買う側の原価計算表で開示。仲介1,000万円と買取750万円は、手取りで比べると差が約179万円まで縮みます。8月7日から動いた場合の日程表つき。

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  2026年8月6日

  売値ではなく手取りで考える実家の売却──印紙税・抵当権抹消・測量・固都税清算の早見表【磐田市・袋井市】

  1,000万円で売れても手元に残るのは約612万円。印紙税・仲介手数料・抵当権抹消・測量・譲渡所得税を早見表に。2026年4月から始まった住所等変更登記の義務化にも触れます。

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  2026年8月6日

  電気も水道も止めた実家に、夏の一か月で起きること──封水切れ・カビ・畳、内覧で減点される順に直す【磐田市・袋井市】

  磐田の8月は平均26.8℃（気象庁平年値）。封水切れによる下水臭と害虫、湿度80％で加速するカビ。1週間・2週間・1か月の時系列と、直す優先順位を①臭い②草木③畳の順で。

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  2026年8月5日

  市街化調整区域の実家は売れるのか──都市計画法と農地の壁、磐田・袋井の現実的な出口

  磐田市は市域の約8割が市街化調整区域。既存宅地・線引き前宅地・分家住宅・34条11号で価格は激変します。農地法3条5条の壁、非線引きの袋井市との違い、4つの出口。

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  2026年8月5日

  8月は不動産の「二八（にっぱち）」──夏に売り出すのは損か、秋商戦に向けた8月の使い方【磐田市・袋井市】

  繁忙期は2〜3月と9〜11月、閑散期は6〜8月。それでも夏に動く買主は本気度が高い。秋商戦に間に合わせるため8月中に終える5つの準備と、夏の内覧の実務。

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  2026年8月5日

  仲介手数料のしくみ──何に、いくら払っている？800万円以下の空き家の新特例まで【磐田市・袋井市】

  「3％＋6万円」は上限であって定価ではない。2024年7月の空き家特例（800万円以下・上限33万円・事前説明が要件）、両手片手、「無料」のカラクリまで正面から。

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  2026年8月5日

  「隣の土地は倍出しても買え」は本当か──隣地買い増しの実務と、売る側の「まず隣に声をかける」【磐田市・袋井市】

  旗竿地・接道・駐車場の弱点を消せるのは隣地だけ。買う側の打診と価格の考え方、売る側の鉄則「市場に出す前にまず隣へ」を現場目線で解説します。

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  2026年8月4日

  売った後に「雨漏りしてた」と言われないために──契約不適合責任と告知の実務【磐田市・袋井市】

  「現況渡し＝責任なし」は誤解。2020年民法改正の契約不適合責任、免責特約でも免れない「知りながら告げなかった不具合」、告知書とインスペクションの三点セットを解説。

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  2026年8月4日

  ローンが残っている実家、売れますか？──抵当権と残債、登記簿「乙区」の話【磐田市・袋井市】

  売れます。団信でローンが消えているケース、アンダー／オーバーローンの分かれ目、完済済みなのに残った抵当権の抹消、決済当日の同時処理まで実務を解説。

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  2026年8月3日

  内覧で選ばれる家──売れる家がやっている準備と、夏の内覧の注意点【磐田市・袋井市】

  決まる家と残る家の差は「見せ方」。光・風・匂い・水回りの4基本、暑い空き家が落ちる夏の対策、居住中と空き家の見せ方、内覧前チェックリスト10項目。

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  2026年8月3日

  値引き交渉のリアル──「指値」が入ったらどう考える？売主として損しない構え方【磐田市・袋井市】

  指値は本気のサイン。売り出し価格の設計、買付証明書の読み方（金額より資金計画）、応じる・断るの判断軸、値下げの「3か月の壁」を現場目線で解説。

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  2026年8月2日

  「物件の詳細を知りたい」では始まらない──不動産屋の本音と、選ばれる問い合わせのしかた【磐田市・袋井市】

  WEBに出ている情報が基本すべて。「詳細希望」に渡せる追加資料はほとんどありません。具体的に聞く人ほど本気の買主候補として扱われる理由と、いい質問の実例集。

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  2026年8月1日

  査定額のカラクリ──「一番高い査定を出した会社」に任せてはいけない理由【磐田市・袋井市】

  査定額は売れる保証額ではありません。取引事例比較法のしくみ、「高預かり」の見抜き方、査定書でチェックすべき3点を地元の不動産屋が正直に解説。

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  2026年8月1日

  磐田・袋井、エリアで違う「売れる家」──駅徒歩圏・郊外住宅地・旧集落の傾向と対策【磐田市・袋井市】

  駅前は土地として短期決戦、郊外は中古＋リフォームの子育て世帯、旧集落は広さと暮らしを売る長期戦。3つの市場の違いと売り方を地元の相場観で解説。

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  2026年8月1日

  広い実家の敷地は「分けて売る」──分筆売却の流れ・費用・注意点【磐田市・袋井市】

  100坪超は「総額の壁」で買主が限られます。2区画に分筆して売る流れと費用、接道・水道・開発許可・農地の成立条件、手取り比較の考え方を解説。

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  2026年8月1日

  実家売却の段取りと期間──売り出しから引き渡しまで何か月？「売る」と決めた後の道筋を全解説【磐田市・袋井市】

  準備→査定→媒介契約→売り出し→内覧→契約→引き渡しの7ステップと期間の目安（3〜6か月＋準備）。媒介契約3種類の違いも。お盆の家族会議の予習に。

2026年7月

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  2026年7月31日

  実家の値段は「4つ」ある。2026年路線価の公表を機に、価格のモノサシを総整理【磐田市・袋井市】

  2026年路線価は全国＋2.9％で5年連続上昇。でも「路線価上昇＝高く売れる」ではありません。公示地価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違いと無料の調べ方を総整理。

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  2026年7月30日

  台風が来る前に、無人の実家でやること。夏の空き家点検チェックリスト【磐田市・袋井市】

  台風の接近・上陸は8〜9月がピーク（気象庁）。瓦・雨どい・雨戸・庭木の外まわり、ブレーカー・郵便転送の屋内、遠方からできる備えをチェックリストで。夏の空き家シリーズ完結編。

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  2026年7月30日

  リースバックは老後資金の切り札？「売っても住める」の仕組みと落とし穴、介護費用の工面の選択肢【磐田市・袋井市】

  国民生活センターが2025年5月に注意喚起。売却安め・家賃高め・定期借家の期限リスクと、通常売却・リバースモーゲージとの比較を介護×不動産の視点で解説します。

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  2026年7月30日

  売らない実家は「貸す」という道。戸建て賃貸の収支と、貸す前に知る注意点【磐田市・袋井市】

  戸建て貸家は供給が少なく需要は堅い。ただし手残りで見る収支、修繕義務、「普通借家は簡単に返してもらえない」ルールと定期借家の使い方を解説します。

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  2026年7月29日

  実家の解体費用はいくら？高騰の実情と「壊した後の税金」を知ってから決める【磐田市・袋井市】

  木造30坪で90〜180万円が目安も、処分費・人件費高騰で300万円超の例も。住宅用地特例の解除・1月1日の賦課期日・磐田市の助成（1/2・上限50万円）・壊す前の順番を解説。

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  2026年7月29日

  浸水想定区域の実家は売れる？2026年最新ハザードマップと「正しい売り方」【磐田市・袋井市】

  磐田市は2026年1月からデジタルハザードマップ、袋井市も2026年4月に更新。水害リスクの説明義務（2020年〜）と、隠さず正しく売るための4つの準備を解説します。

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  2026年7月28日

  隣の空き家の草や枝が越境してきたら？夏の苦情シーズンに知る新ルールと「管理不全空家」【磐田市・袋井市】

  7〜8月に集中する雑草・枝・蜂の巣の苦情。言う側の手順（民法233条の新ルール・市の窓口）と、言われる側の処方箋（管理不全空家の勧告で固定資産税の軽減解除）を両面から解説。

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  2026年7月27日

  遺品整理はどこから手をつける？料金トラブルの実例と「捨ててはいけない書類」【磐田市・袋井市】

  見積20万円が請求30万円に──国民生活センターも注意喚起する遺品整理トラブル。業者選びの4原則と、権利証・売買契約書など捨ててはいけない書類、残置物撤去の段取りを解説。

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  2026年7月27日

  空き家になった実家、火災保険はそのままで大丈夫？台風前に確認したい「保険の落とし穴」【磐田市・袋井市】

  住まなくなると「一般物件」扱いで保険料1.5〜2倍・加入拒否も。告知しないと保険金が出ないおそれ。台風前の5点チェックと、無保険×賠償リスクを解説します。

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  2026年7月25日

  相続した実家を売ると税金はいくら？「親が買った値段が分からない」5％問題と3年10か月の特例【磐田市・袋井市】

  契約書がないと取得費は売却額の5％扱いで税金が数百万円変わることも。売る前の書類探し、取得費加算の特例（3年10か月）、空き家3,000万円控除の使い分けを解説。

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  2026年7月24日

  中古住宅の購入に最大150万円。磐田市「既存住宅取得等事業費補助金」を不動産屋の目で点検する【磐田市】

  若者・子育て世帯の中古購入＋リフォームに、転入なら上限150万円。着工の順番・年度内完了・旧耐震・予算枠の落とし穴と、売る側への追い風を現場目線で解説。

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  2026年7月23日

  子どものいない夫婦・おひとりさまの家は誰が相続する？「遺言」で変わる空き家化の分かれ道【磐田市・袋井市】

  遺言がなければ配偶者と兄弟姉妹・甥姪の共同相続に。兄弟姉妹に遺留分はなく、遺言で行き先を決められます。国庫納付1,292億円過去最多の今、住まいの備えを。

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  2026年7月22日

  実家は生前贈与でもらうべき？「7年ルール」と2027年からの変化を知ってから決める【磐田市・袋井市】

  贈与の持ち戻しが3年→7年へ延長され、2027年1月以降の相続から実質的に効き始めます。精算課税の110万円控除と、実家の贈与が税コストで不利になりやすい理由を解説。

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  2026年7月22日

  実家を「きょうだい共有名義」で相続するとどうなる？売れなくなる仕組みと解消の選択肢【磐田市・袋井市】

  「とりあえずみんなの名義に」は売却全員同意・共有者ねずみ算の入口。民法251条のルール、2023年民法改正の新制度、共有を避ける分け方を解説します。

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  2026年7月22日

  実家の建物が「未登記」だった。売却前に知っておく登記のルールと進め方【磐田市・袋井市】

  古い実家の離れ・増築部分に多い未登記建物。固定資産税通知書で分かるサインと、表題登記→保存登記の進め方、相続登記義務化との関係を解説します。

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  2026年7月21日

  「相続放棄すれば実家と縁が切れる」は誤解？残る管理義務と、放棄の前に考えること【磐田市・袋井市】

  放棄しても「現に占有」していれば保存義務が残ります（2023年民法940条改正）。実家だけの放棄はできず、次順位の親族に回ることも。

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  2026年7月21日

  親が認知症になると実家は売れない？「資産凍結」と元気なうちの3つの備え【磐田市・袋井市】

  判断能力が失われると子どもでも実家を売れません。2026年6月成立の成年後見大改正と、家族会議・任意後見・家族信託の備えを解説します。

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  2026年7月20日

  相続した田んぼ・畑・山林は売れない？農地法のルールと手放し方の選択肢【磐田市・袋井市】

  農地・山林は宅地と売り方のルールが違います。2023年の下限面積撤廃、相続後10か月以内の届出、磐田市の農地銀行など4つの道を整理します。

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  2026年7月20日

  相続登記の期限はいつまで？磐田市・袋井市の実家で確認すること

  2027年3月31日が関係する家があります。相続登記前の実家で、固定資産税通知書から最初に見ることを整理します。

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  2026年7月20日

  固定資産税通知書だけで実家の何が分かる？磐田市・袋井市の相続空き家相談

  住所や地番があいまいでも、固定資産税通知書は実家じまい・相続空き家相談の入口になります。

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  2026年7月20日

  空き家バンク・市役所相談の前に準備するもの｜磐田市・袋井市の実家じまい

  空き家バンクや市役所窓口に進む前に、固定資産税通知書・写真・名義・家族方針を整理します。

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  2026年7月19日

  お盆で磐田に帰省したら、実家で確認する10項目【空き家・実家じまい】

  法要やお墓参りで帰省したとき、家の外観・庭木・郵便物・鍵・名義資料など、短時間で見ておきたい項目を整理します。

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  2026年7月19日

  親の家を売る前に確認する書類と名義。お盆の家族会議で見る順番【磐田市・袋井市】

  登記識別情報、固定資産税通知、測量図、相続登記、抵当権。売るか決める前に、まず何を確認すべきかを解説します。

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  2026年7月19日

  磐田市の空き家・実家売却で、最初に相談すること。査定より前に見るべき支障

  空き家を売る・残す・貸す前に、名義、道路、境界、農地、残置物、管理負担を整理する相談の始め方をまとめます。

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  2026年7月18日

  お盆前に始める「実家じまい家族会議」。ふじがおか実家カルテを、こう使ってください【磐田市・袋井市】

  親族が集まる前に、名義・鍵・残置物・今後の方針を整理する。ふじがおか実家カルテを家族会議のたたき台として使う流れを案内します。

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  2026年7月15日

  2026年公示地価で見る、磐田市・袋井市の実家の値段【磐田市・袋井市】

  令和8年地価公示のデータから、磐田市・袋井市の住宅地の平均価格と市内での価格差、公示地価と実勢価格の違いを解説します。

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  2026年7月15日

  「いつか戻る」で止まる実家。施設入居後の空き家、半数以上は相続で受け継いだものだった【磐田市・袋井市】

  全国の空き家の54.6%は相続で取得したもの。施設入居後の実家が止まってしまう理由と、まず確認しておきたいことを解説します。

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  2026年7月15日

  「2027年まで」で安心していませんか。空き家3000万円控除、期限の数え方の落とし穴【磐田市・袋井市】

  制度全体の期限は2027年まで延長されましたが、実際は相続開始から3年目の年末という家ごとの個別期限があります。

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  2026年7月15日

  8月2日は「空き家ゼロにの日」。放置した実家が「管理不全空家」に指定されると、固定資産税はどう変わるか【磐田市・袋井市】

  2023年の法改正で新設された「管理不全空家」区分。放置すると固定資産税の優遇が外れるリスクを解説します。

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  2026年7月14日

  お盆の帰省が、実家を守る第一歩。帰省前1か月でできる「家族会議」の準備リスト【磐田市・袋井市】

  帰省前の1か月でそろえておきたい書類、当日に確認したいこと、話が進んだ後の一歩までを3段階で解説します。

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  2026年7月14日

  「国に返す」は誰でも使える道？相続土地国庫帰属制度・開始3年の実績で見えたこと【磐田市・袋井市】

  法務省の最新統計（2026年5月末）で申請5,545件・帰属2,762件。数字から見える「使える人・使いにくい人」を解説します。