大石の不動産ブログ
磐田市・袋井市・森町で介護と不動産を営む富士ヶ丘サービス代表・宅地建物取引士 大石浩之が、実家じまい・相続・空き家・売却の実務を地域の実情に沿って綴ります。過去の記事もすべてこちらに掲載しています。
地域ごとの入口は、磐田市の実家・空き家の売却相談と袋井市の実家・空き家の売却相談にまとめています。記事を読んで気になった点は、そのまま住所から確認できます。
2026年10月
2026年10月12日
空き家の放火対策は、屋外の可燃物、窓や扉の施錠、巡回記録から確認します。2026年11月9〜15日の秋季全国火災予防運動を前に、磐田の実家で家族が分担する作業を整理。売却を急がず、残す家と近隣を守るための点検表を示します。
2026年10月12日
遺産分割調停の期間は一律に決められません。2025年司法統計の審判・調停の集計と、裁判所の手続案内を確認。磐田の実家を売りたい家族へ、資料整理、待つ間の管理費、売却条件の仮整理という3つの準備を示し、解決日と引渡し日を分けて考えます。
2026年10月12日
不動産を売っても、売却額からふるさと納税の上限は決められません。譲渡所得の資料、特別控除の適用、確定申告と寄附の記録を先に整理します。国税庁の案内と2026年末の自治体案内をもとに、年内に税理士や住民税担当へ確認する事項を解説します。
2026年10月12日
磐田市の都市計画証明書は、区画整理による住所や地番の変更を証明する書類です。用途地域の証明とは分けて確認します。電子申請の対象5事業、1通300円の手数料と無料期間、委任状を整理し、古い実家の書類と現在の土地を照合する手順を示します。
2026年10月11日
空き家の遠距離管理は、交通費と家族の時間を分けて記録すると負担を比べられます。国土交通省の令和6年調査を踏まえ、磐田へ通う一回分の記録、年間費用の仮試算、作業の引継ぎを整理。売却を急がず、自主管理と一部委託を選ぶ材料をそろえます。
2026年10月11日
不動産の電子書面は、承諾前に対象書類・提供方法・ファイル形式を確認します。国土交通省の2024年12月版FAQをもとに、オンライン説明への意向との違い、変更時の再承諾、保存の試し方を解説。磐田の実家を遠隔で売る家族が、書類を自分で受け取る準備を示します。
2026年10月11日
建て替え後の自宅売却は、土地だけで軽減税率を判断できません。売った年の1月1日に家屋と敷地の双方が10年超かを確認します。国税庁の要件をもとに、取得時期の仮例、3,000万円特別控除との関係、磐田・袋井で税理士へ渡す資料と手取り試算の順番を整理します。
2026年10月11日
特別寄与料の申立期間は、実家の売却を待ってくれません。相続開始と相続人を知ってから6か月、相続開始から1年という裁判所の説明を確認。介護した親族への金銭の支払いと家の名義を分け、磐田・袋井の家族が法律相談へ持参する日付や記録を整理します。
2026年10月10日
空き家の修理契約は、工事の必要性・見積書・保険を分けて確認します。国民生活センターの2026年の注意喚起をもとに、磐田・袋井の実家を管理する家族向けに手順を整理。無料点検への返答、追加費用、保険申請代行、契約後の相談先まで説明します。
2026年10月10日
遺産分割協議書に土地の記載がなくても、全部やり直すとは即断しません。地番、協議書全体、登記の順に確認します。京都家庭裁判所の説明をもとに、磐田・袋井の実家売却で見つかった土地の資料を揃え、司法書士や弁護士へ相談する準備を示します。
2026年10月10日
不動産の売却代金を2年以上に分けて受け取っても、一つの契約の代金全額は譲渡年の収入金額になります。国税庁の説明と仮の1200万円の例で、入金と税務のずれを整理。磐田・袋井の売主が、契約前に納税資金と残代金の条件を確認する手順を示します。
2026年10月10日
災害履歴は過去の記録、洪水浸水想定区域などは一定条件での想定を読む資料です。国土交通省の不動産情報ライブラリを使い、収録範囲と凡例を別々に確認。磐田・袋井の実家売却に向け、地図と家族の記録、未確認事項を整理する方法を説明します。
2026年10月9日
空き家のシロアリ確認は、建物状況調査と専門調査の範囲を分けることから始めます。磐田・袋井で売る前に集めたい防除記録、床下写真、修繕資料を整理。調査済みという言葉で判断せず、鍵の手配、見積り、買主へ伝える未確認事項まで準備する方法を示します。
2026年10月9日
自宅で見つけた遺言書は、封印、最後の住所地、検認の限界を確認して手続を進めます。家庭裁判所への申立費用と検認不要の例外を整理。磐田・袋井の実家を片付ける家族が、原本を守り、名義変更や売却の段取りを司法書士・弁護士へ相談する準備を示します。
2026年10月9日
不動産売買の印紙税は、貼り過ぎなどの場合に還付対象となることがあります。国税庁の3類型、5年の期限、現物保存、郵便局での交換との違いを整理。磐田・袋井の売主が、契約書を処分する前に税務署や税理士へ確認するための資料と質問を示します。
2026年10月9日
住宅履歴情報は、図面や修繕記録、点検結果を査定の説明に使う資料です。磐田・袋井の持ち主が、工事の記憶を日付・場所・書類で整理する手順を紹介。記録があっても価格上昇の保証にはならない理由と、追加工事を決める前に確認したい項目を示します。
2026年10月8日
海外相続人の証明書は、提出先・証明する事項・取得と送付の段取りを確認してから頼みます。署名と住所の資料を分けて司法書士へ聞く方法、家族の連絡表、磐田市の相談窓口を整理。実家売却をまだ決めていない家族も、取り直しを減らす準備から始められます。
2026年10月8日
空き家の灯油は販売店へ処理を依頼し、ストーブ本体と電池を分けて出します。磐田市の分別案内とNITEの注意喚起を確認。残油の場所、引受先の受付条件、撤去担当を整理し、施設入居後の実家の片付けと売却準備で手戻りを防ぐ段取りを示します。
2026年10月8日
不動産売却の出張費は、特別の依頼、負担への事前承諾、実費相当額を確認してから別払いを判断します。国土交通省の説明をもとに、調査範囲、費用の内訳、追加時の連絡と精算を整理。遠方の実家を売る家族が、仲介手数料と追加実費を分けて比較する方法を示します。
2026年10月8日
土地境界のみなし確認は、複数回の通知に反応がない所有者等へ筆界案を送り、20日以上意見がなければ地籍調査を進められる手続です。最初の連絡から20日で売買の確認が済む制度ではありません。磐田・袋井の持ち主が通知、図面、回答期限を確かめる順番を示します。
2026年10月7日
空き家で見覚えのない印を見つけたら、安全な場所で記録し、警察への通報と内覧担当者への共有を先にします。磐田市の実家を売却中の家族に向け、消す前の写真、鍵と訪問記録、巡回担当の確認を整理。印だけで犯罪と断定せず、今日決める連絡順を示します。
2026年10月7日
相続人申告登記だけでは実家売却の登記準備は完了しません。売却には別途相続登記が必要です。磐田市・袋井市の家族へ、申告済みの書類と登記記録、遺産分割の状況を分ける手順を説明。司法書士に聞く費用・必要書類・時期を整理し、売却未定でもできる確認を示します。
2026年10月7日
管理費滞納のあるマンション売却は、未納元本・加算費用・決済時の支払方法を確認して手取りを計算します。2026年施行の法改正に対応した標準管理規約を基に、買主への請求、遅延損害金の利率、修繕積立金の扱いを整理。管理組合へ聞く3項目を示します。
2026年10月7日
不動産価格指数の公表延期でも査定相談はできますが、未公表の指数を2026年の値上がりの根拠にはできません。国土交通省の9月28日告知を確認し、磐田市・袋井市の売主が査定書の公表日、対象時期、比較事例と条件差を確かめる手順を示します。
2026年10月6日
空き家の充電式機器は一般ごみに混ぜず、電池の取り外し可否・状態・回収先を確認します。磐田市では膨張した電池は集積所に出せず、ポータブル電源は市の回収対象外です。2026年10～12月の火災防止強化期間に、家財整理を頼む前の段取りを示します。
2026年10月6日
相続不動産の相談先は、登記なら司法書士、税額や申告なら税理士、売却条件なら不動産会社を軸に分けます。磐田市の2026年11月23日相談会を入口に、持参する資料と質問の整理、無料相談と正式な依頼の違いを示します。今すぐ売却を決める必要はありません。
2026年10月6日
土地の交換特例は、時価の差が高い方の20％以内でも自動で使えません。双方の固定資産性、種類、1年以上の所有期間、交換後の用途を確認し、確定申告が必要です。国税庁の要件を基に、隣地との合意前に用意する資料と交換差金の扱いを整理します。
2026年10月6日
磐田市の移住体験は、生活動線・住居見学の範囲・住居費を確かめる入口です。2026年11月7～8日のツアーは10月18日申込期限で、BBQ代3,000円などは自己負担。参加資格の記載に幅があるため市へ確認し、地域体験と購入判断を分ける3項目を示します。
2026年10月5日
不動産相談料は媒介とは別の作業への報酬かを確認します。仲介手数料と名前を分けるだけでは足りません。2025年12月時点の国土交通省の調査を踏まえ、業務範囲・成果物・支払条件を照合し、二重請求の疑問を契約前に整理する手順を示します。
2026年10月5日
財産分与の5年は家の売却期限ではなく、家庭裁判所への申立期限です。2026年4月1日より前の離婚等は2年の扱い。離婚日を確認した上で、名義・評価・ローン残高の資料を整理し、売却相談と弁護士への権利相談をどう分けるか説明します。
2026年10月5日
磐田市の剪定枝は集積所へ出すなら太さ20cm・長さ50cm以内です。太さ20cm超は市への自己搬入でも処理できません。空き家の庭を切る前に、量・寸法・搬入先・有料施設の料金を確認し、剪定と処分の見積りを分ける段取りを説明します。
2026年10月5日
マンション管理計画認定は管理状態を説明する資料です。認定だけで売却価格の上昇は断定できません。2026年7月31日公布、2027年4月1日以降の申請に適用される基準変更を整理し、売主が認定通知と修繕計画を確認する手順を示します。
2026年10月4日
空き家の水道管凍結は、秋のうちに保温・止水栓・内覧後の通水管理を確認します。磐田市の案内を基に、北側や屋外の配管、メーターボックス、修理の連絡先を整理。施設入居後の実家を急いで売らず、無人期間の破損と修理負担に備える手順を説明します。
2026年10月4日
スマート変更登記を待てるかは、売却の決済日と対象物件の登録状況で判断します。2026年度の意思確認通知は12月中旬以降で、年内完了の保証ではありません。相続登記後に転居した磐田・袋井の所有者へ、無料の職権登記と自ら申請する場合の段取りを整理します。
2026年10月4日
仲介を外した直接取引は、媒介契約の満了後も報酬請求の対象となる場合があります。標準約款の満了後2年以内と寄与割合の定めを確認し、通常の仲介手数料や違約金と区別。磐田・袋井の売主が紹介経緯、契約条項、請求の算定根拠を整理する手順を示します。
2026年10月4日
自宅を売る意思がなければ、訪問を許さず、今後の勧誘も不要と明確に伝えます。2026年10月1日の国民生活センターの注意喚起を基に、断る言葉、家族の記録、188への相談を整理。磐田・袋井の家族が価格交渉に入る前に、本人の判断時間を守る3手順です。
2026年10月3日
井戸付き空き家の売却は、用途と水質検査の記録を整理するところから。2026年4月のPFOS・PFOA基準化と個人井戸の検査義務を区別し、磐田市の案内に沿って依頼先と項目を確認。買主へ渡す資料、設備の説明、未確認事項の残し方を示します。
2026年10月3日
山林相続の森林所有者届出は、遺産分割前でも相続開始から90日以内に必要です。対象森林の調べ方、相続登記との違い、2026年4月からの国籍等の記載追加を整理。磐田・袋井の家族が地番と添付資料をそろえ、所在市町村へ確認する手順を示します。
2026年10月3日
ローン特約による解除では、標準媒介契約約款は受領済み仲介報酬の全額返還を定めています。融資不成立の確定と解除権の行使を分け、手付金、仲介手数料、特別依頼の実費を整理。磐田・袋井の売主が契約書と入金記録で返金を確認する手順を説明します。
2026年10月3日
不動産売却の対面本人確認は、2027年4月1日からICチップ情報の読み取りが加わります。2026年6月の国土交通省資料を基に、売主が用意する原本と仲介会社への確認事項を整理。スマホや暗証番号の誤解を避け、代理人の確認と売却意思も分けて説明します。
2026年10月2日
空き家の代執行では、家財の搬出期限と保管の扱いを通知先へ確認します。2026年9月3日改正の指針にある全部除却と動産の移動を区別し、全国共通の保管日数がない点を説明。磐田・袋井の実家について、残す物の連絡、搬出先、引取り担当を決める順を示します。
2026年10月2日
遺言書保管事実証明書は、指定者通知後など一定の場合に死亡証明書類等を省略できます。2026年3月2日施行の改正で、請求人の資格と省略不可の項目を整理。遺言内容を見る情報証明書と区別し、磐田・袋井の家族が戸籍を取得する前に保管所へ聞く内容を示します。
2026年10月2日
非居住者の共有不動産の源泉徴収は、1億円判定を売主側の譲渡対価で確認します。総額1億5,000万円の国税庁事例で、売主共有と買主共有の違いを説明。10.21％を決済時の入金に換算し、2027年の税目構成、居住目的、共有者別の資料を整理します。
2026年10月2日
マンション売却後の共用部分の損害賠償金は、売主への直接入金とは限りません。2026年4月施行に対応した標準管理規約第24条の2から、理事長の代理と受領金の用途を整理。ひな型と実際の規約を分け、磐田・袋井の所有者が売買契約前に確認する資料を示します。
2026年10月1日
浄化槽の管理者変更は、静岡県の案内本文では変更後30日以内です。空き家売却で売主が渡す種類・維持管理記録・契約先を整理。添付資料の契約日起算との表記差も示し、磐田・袋井の窓口に確認する内容と、買主への引継ぎ担当を決める手順を説明します。
2026年10月1日
袋井市の官民境界の確定申請は、維持管理課管理係へ対象の道水路と資料を確認します。申請書1部、立会後の境界画定図2部という市の案内を基に、公図・測量図・登記事項証明書などの準備を整理。期間や費用を決めつけず、実家売却の日程へ組み込む手順を示します。
2026年9月
2026年9月30日
磐田市の売却資料集めは、2026年11月2日からの窓口9時〜16時30分を基に予定を組みます。電話は8時30分〜17時15分のまま。木曜延長の対象課、書類ごとの担当確認、遠方からの訪問順を整理し、一日で集めるための事前連絡を説明します。
2026年9月30日
マンション修繕費は、管理方式と発注先との関係から確認します。2026年4月施行の管理業者管理者方式における利益相反取引の事前説明義務を整理。管理組合が主体である点と推奨事項を分け、磐田・袋井の親のマンションで費用資料を読む順番を示します。
2026年9月30日
家賃保証の登録と認定は、業務の適正さと住宅確保要配慮者の利用しやすさで着眼点が異なります。保証範囲・上限・請求条件は別に確認。2025年10月開始の認定制度と財団の掲載例を読み、磐田・袋井の実家を貸す家族が確認する費用と役割を整理します。
2026年9月30日
遺言書が曖昧な実家は、土地・建物と取得者を特定できるかを登記前に確認します。2026年4月24日の日司連解説を基に、家族の記憶と原文を分ける相談資料、解釈が割れた場合の順序を整理。磐田・袋井の売却日程を決める前に司法書士へ確認する内容を示します。
2026年9月29日
空き家の電気契約アンペアは、内覧や設備確認で同時に使う機器を確認して見直します。中部電力ミライズ従量電灯Bの30Aと20Aの差は月321.14円。2026年夏の料金支援と基本料金を分け、磐田・袋井の売却待ちの実家で請求書を読む手順を説明します。
2026年9月29日
磐田市の空き家に不法投棄を見つけたら、記録・通報・処分相談の順に進めます。市環境課と県の窓口、私有地に残る処理負担、片付け見積りの分け方を整理。施設入居で空いた実家を管理する家族へ、売却を決める前に残す写真と連絡記録を説明します。
2026年9月29日
重要事項説明にAIを使っても、宅建士が責任を持つ前提は変わりません。2026年3月31日通知を確認し、売主が仲介会社に聞く調査根拠・確認担当者・訂正方法を整理。磐田・袋井の実家を売る家族へ、現況メモと説明書を照合する手順を示します。
2026年9月28日
空き家の情報提供同意書は、提供元の目的・提供先・提供先の目的・渡す情報の4項目を確認して署名します。2026年9月改訂の国交省ガイドラインを読み、共有者の同意と家族の連絡役を区別。磐田・袋井の家族へ、相談と売却依頼を分ける手順を説明します。
2026年9月28日
遺留分放棄と相続放棄は、放棄する対象・手続時期・申立人が異なります。親の生前の口約束を手続完了とせず、実家の承継方法を専門家へ確認する準備を説明。2025年司法統計の新受694件を許可件数と混同せず、磐田・袋井の家族が考える順番を整理します。
2026年9月28日
不動産売却の年またぎは、原則として引渡日の年分で考えます。契約の効力発生日による申告が認められる扱いもあり、契約年だけでは決まりません。2026年契約・2027年引渡しの例で年分と申告年を分け、税理士へ渡す日付と資料を整理します。
2026年9月28日
磐田市の印鑑登録証明書は、コンビニ交付が2026年11月2日から1通200円になります。9月28日時点では300円。本人のカード利用条件、窓口受付の9時〜16時30分への変更、売却で使う必要部数と発行時期を、取得前の順番に沿って確認します。
2026年9月27日
売却後も募集広告が消えない場合は、URL・確認日時・掲載会社を保存し、仲介会社へ削除依頼先と反映確認を尋ねます。2026年公表の契約済み広告332件は賃貸住宅の共有情報。売買の件数と混同せず、磐田の売主が相談する順番と広告相談窓口を示します。
2026年9月27日
不動産売買を公正証書にする基本手数料は、売買代金の2倍を目的価額として計算します。代金1,000万円なら目的価額2,000万円、基本手数料26,000円。2025年10月施行の表で確認し、交付などの追加費用と登記費用を分け、作る必要性から考えます。
2026年9月27日
空き家の火災警報器は、10年を目安に交換し、作動確認日と設置・交換履歴を残します。売却時の一律交換義務とは分け、買主への引継ぎ事項を整理。親の施設入居で空いた磐田・袋井の実家を管理する家族へ、消防庁の案内をもとに確認手順を示します。
2026年9月26日
未成年者が相続した不動産の売却では、親権者、利益相反、代理できる行為の範囲を先に確認します。2026年4月の改正後の共同親権の原則と、特別代理人が必要な遺産分割を区別。磐田・袋井の実家を売る家族が、契約前に専門家へ渡す資料を整理します。
2026年9月26日
磐田市の空き家を民泊に貸すなら、運営できる条件と所有者の負担を契約前に分けて確認します。市の事業は募集段階が完了。現在の公式情報を入口に、貸す期間、改修の承諾、費用、返却時の状態、近隣対応を整理し、売却や通常賃貸とも比較します。
2026年9月26日
非居住者への国内不動産の媒介は、2026年10月1日以後の取引から輸出免税の対象外となります。3月31日までの契約に関する経過措置、見積書の税抜額と税込額、判定に使う日付を確認。磐田・袋井の実家を海外から売る際の資料整理を説明します。
2026年9月25日
フラット35中古プラスを買主が希望したら、売主は検査の日程・立入り範囲・補修費の負担を先に整理します。2026年4月版の公式案内を入口に、戸建ての検査項目、資料と鍵の準備、追加補修と融資期限の調整を説明。適合確認と売却価格の保証を分けて考えます。
2026年9月25日
家の売却前は、プロパンガス設備の所有者、貸与契約、解約精算の3点を確認します。2025年4月施行の三部料金制で設備料金が見えても、給湯器が自分の物とは限りません。磐田・袋井の実家の売主へ、契約書の探し方と販売店への質問、引渡し費用の整理を説明します。
2026年9月25日
空き家のネズミ対策は、かじり跡と侵入口の記録から始めます。磐田の実家を売る前に、駆除と建物の補修を分け、対応した日と残る不明点を買主へ伝える準備を。秋の点検、業者への見積依頼、家族の役割まで、宅地建物取引士の立場で整理します。
2026年9月24日
不動産情報ライブラリの取引価格情報は当事者へのアンケート等、成約価格情報は指定流通機構の保有情報が基になっています。収集元、取引時期、物件条件をそろえて比較するのが先です。2026年4〜6月分の10月公表予定を踏まえ、磐田・袋井の査定資料を読む手順を整理します。
2026年9月24日
土壌汚染調査の費用は、過去の用途と調査範囲をそろえて見積もり、売買契約で負担者を決めます。静岡県の2026年9月18日更新の区域指定一覧を入口に、資料調査・採取分析・追加調査の違いを整理。磐田の売主が未確認の費用をゼロにせず、手取りを考える順番を示します。
2026年9月24日
空き家の鍵は、預け先・本数・使用目的・返却日を一つの台帳で管理します。施設入居後の磐田の実家を遠方から見守る家族へ、管理会社と仲介会社の役割、内覧後の施錠報告、合鍵や暗証番号の扱いを整理。住宅対象侵入窃盗の統計と空き家固有のリスクを分けて考えます。
2026年9月23日
不動産会社を選ぶときは、査定額の前に公的な企業情報検索で免許と会社情報を確認します。2025年4月の閲覧制度見直し、月2回更新による時間差、検索結果の読み方を整理。磐田の売主が査定根拠・販売報告・担当者の説明を比べ、仲介依頼先を決める手順を示します。
2026年9月23日
給湯省エネ2026事業には完了から6年間の処分制限がありますが、補助を受けた住宅を住宅として販売・譲渡・貸付する場合は例外です。給湯器の撤去や解体とは分けて判断します。磐田・袋井の売主向けに、売買契約前に集める書類と、施工業者・事務局への確認手順を整理します。
2026年9月23日
公正証書遺言のリモート作成は、希望すれば必ず利用できるものではありません。公証人の判断、本人の意思確認、機器と立会人の条件が必要です。磐田の実家を残したい家族へ、2025年10月開始のデジタル化と登記事項証明書などの準備、相談の順番を整理します。
2026年9月23日
秋分の帰省は、磐田市の実家・農地相続と敷地境界について家族で話す絶好の機会です。相続登記義務化や農地法の手続き、境界標の有無や公図・登記事項証明書の手元確認など、売却や管理の前に親族間で共有しておくべき実務の段取りを整理します。
2026年9月22日
磐田市で都市計画道路にかかる土地を売る前は、計画線の位置、建築制限、事業の進み具合を分けて確認します。国交省が2026年6月に発表した地図データ更新は、道路の着工決定ではありません。市の53条許可の案内をもとに、査定前の資料と窓口への聞き方を整理します。
2026年9月22日
2027年の不動産売却は、防衛特別所得税1％が売却代金に直接かかるわけではありません。復興特別所得税との合計は基準所得税額の2.1％。通常の長期・短期の税率と仮定の計算例を示し、磐田・袋井で年内売却を急ぐ前に、取得費や手取りを確かめる順番を整理します。
2026年9月21日
磐田市の地価調査2026は、住所の近さだけでなく用途・道路条件が似た基準地を選んで査定と比べます。二之宮東85,400円／㎡と福田9,580円／㎡の地点差を県資料で確認。7月1日の価格時点、地積・接道・駅距離を整理し、売主が査定の根拠を聞く手順を示します。
2026年9月21日
空き家の郵便転送は届出日から1年間。転送開始希望日からではありません。親の施設入居後に、届出日と差出人への住所連絡、家族の受取担当をどう管理するかを整理。2026年9月21日の配達休止を踏まえ、磐田・袋井で売却準備の書類を受け取る段取りを示します。
2026年9月20日
相続した土地の古い抵当権は、弁済期と法人の解散日から各30年が経ち、所定の調査でも清算人の所在が分からない場合に単独で抹消申請できる制度があります。2023年4月施行の仕組みと、磐田・袋井で売却前にそろえる資料、司法書士への確認事項を整理します。
2026年9月20日
不動産の土日決済は、融資実行・売主の着金確認・登記申請の受付を分けて判断します。2026年9月19〜23日の北洋銀行アプリ窓口休止は全銀行の振込停止ではありません。休日のオンライン送信と翌業務日の受付の違い、磐田の売主が日程を決める前の確認先を整理します。
2026年9月20日
特定建設資材を使った建物の解体は、床面積合計80㎡以上なら建設リサイクル法の届出対象です。発注者等が着工7日前までに届け出ます。静岡県の2026年版手引きをもとに、業者への委任、届出控え、磐田・袋井の窓口と更地渡しまでの日程を売主向けに整理します。
2026年9月20日
代償分割では、代償金を話し合うための時価と相続税評価額を分けて確認します。国税庁の計算例と2025年司法統計の範囲を示し、磐田・袋井の実家で査定を頼む際の目的、評価時点、建物・境界の条件を整理。支払える金額の確認と、税理士などへの相談につなげます。
2026年9月20日
空き家の蜂の巣は近づかず、内覧をいったん止めて仲介会社へ連絡します。磐田市は駆除を行わず業者を紹介。9〜10月のスズメバチへの注意を踏まえ、家族・仲介会社・駆除業者の連絡順、見積書と再開条件を整理します。売却を急ぐ前に、安全に案内できる状態を整えます。
2026年9月19日
2024年4月の相続登記義務化と所有者不明土地解消法を踏まえ、先代・先々代名義のまま放置された実家や山林の売却手順を整理。相続人調査から遺産分割、相続土地国庫帰属制度、現状有姿での売却相談まで、磐田の宅建士が具体的に解説します。
2026年9月19日
秋の連休に実家で探す重要書類｜不動産売却・相続登記で慌てない準備
秋の連休や帰省時に実家の押し入れや仏壇周りで探しておきたい不動産の重要書類を整理。権利証、固定資産税の納税通知書、建築確認済証の3点を確保し、相続登記や売却査定を円滑に進める実務手順を磐田の宅建士が解説します。
2026年9月18日
秋彼岸の実家帰省では、墓参りと合わせて空き家の除草・庭木点検と敷地境界の確認を進めます。遠方実家を放置せず、ご近所トラブルを防ぎながら将来の売却査定をスムーズに進める初期3ステップを、磐田の実務家宅建士が解説します。
2026年9月17日
磐田市の一定規模の土地売買は、買主等が契約締結日を含めて2週間以内に届け出ます。市街化区域2,000㎡などの面積基準、一団の土地、2026年4月からの新様式を確認。売主が契約前に仲介会社と、買主の担当者・提出日・書類を整理する段取りを示します。
2026年9月17日
静岡銀行の住宅ローン等の全額繰上返済手数料は、固定期間中などが税込33,000円、それ以外は11,000円です。ネット無料は一部返済の案内。2025年10月の改定告知と現行料金表を分けて確認し、磐田・袋井の売主が完済見積もりと決済日を調整する手順を示します。
2026年9月17日
空き家のエアコン撤去費用は、取り外し・収集運搬・リサイクルの3つに分けて確認します。対象のパナソニック製・三洋電機製は2026年2月から税込550円ですが、撤去総額ではありません。施設入居後の実家で、見積書の範囲と売却前に外す順番を整理します。
2026年9月16日
手付解除の期限は、契約書の期日と相手方の履行着手、特約の関係で確認します。日付前なら必ず解除できるとは限りません。磐田の個人売主に向け、手付倍返しの意味、契約条項と作業予定の照合、弁護士へ渡す資料を整理。9月23日の不動産の日を前に確認したい点を示します。
2026年9月16日
土地売買の登録免許税1.5％は、売買価格ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録された価格に掛けます。2029年3月31日までの軽減税率を国税庁で確認。売買価格1,800万円・台帳価格1,000万円の設例から、磐田・袋井の売主家族が登記見積書を読む順序を整理します。
2026年9月16日
法定相続情報番号を登記申請書に記載すると、一覧図の写しを省略できます。2024年4月1日開始の扱いを、相続登記の書類整理に絞って解説。番号の確認、申請書への記載、別に必要な書類の照会を分け、磐田・袋井の実家売却に向けて家族が動く順番を示します。
2026年9月15日
省エネ部位ラベルは、中古住宅の売却前に記載条件・発行者・保管先を確認します。窓か給湯器の入力が必須で、改修した事実だけでは表示できません。2026年4月14日追加の参考資料をもとに、磐田・袋井の売主が工事資料と現況を照合し、広告へ引き継ぐ手順を整理します。
2026年9月15日
空き家賃貸の仲介手数料は、長期の空家等の特例なら貸主・借主合計で月額賃料×2.2が税込上限です。通常上限との違い、対象になる空き家、媒介依頼時の事前合意を整理。家賃5万円の試算で、磐田・袋井の家族が見積額と負担割合を確認する手順を示します。
2026年9月14日
磐田市の地籍調査成果は、地番を整理して市の窓口へ確認し、閲覧できる資料を調べます。郵送請求は不可、コピーは有料です。2026年度資料の実績42％・目標56％の対象範囲を読み、過去の測量成果と売買契約で約束する境界確認を分けて、土地売却前の段取りを示します。
2026年9月14日
空き家売却の瑕疵保険は、対象部位・免責・費用負担を確認して選びます。施設入居で空いた実家の修理不安に対し、個人間売買の仕組みと保険で消えない負担を整理。2024年度21,697件の実績を読み、磐田・袋井の家族が見積書と保証書で確認する手順を示します。
2026年9月14日
磐田市で土地を売る前に土を入れる・削るなら、工事内容を図にし、盛土規制法の許可相談と見積もりをそろえてから発注します。2026年4月の手数料改定、相談シート、袋井土木事務所の管轄、当初許可申請の提出方法を整理し、見栄えだけで売主の負担を増やさない手順を説明します。
2026年9月14日
不動産売却で広告費を別途請求されたら、特別に依頼した広告か、実費の内訳があるか、事前の合意内容と一致するかを確認します。通常広告と仲介手数料の関係、売却中止時の扱い、支払う前に送る質問を磐田の宅地建物取引士が説明。9月23日の不動産の日を前に費用を点検します。
2026年9月14日
定期借家の事前説明は、説明する人・書面や電子データの渡し方・記録の3点を契約前に確認します。重要事項説明だけでは代わりません。2022年5月18日の電子化と借主の承諾、満了通知を整理し、施設入居で空いた磐田・袋井の実家を将来売るための準備を説明します。
2026年9月13日
不動産査定は売出価格を考える材料、鑑定評価は目的と条件を定めて価格根拠を示す専門業務です。磐田の実家で家族の希望額が違うときの選び方、依頼前の資料、費用確認を比較。2026年10月2日の浜松無料相談会は9月28日予約締切で、鑑定評価書の無料交付とは別です。
2026年9月13日
賃貸物件売却のインボイス経過措置は2026年10月から70％です。買主の仕入税額控除と売主の納税義務、土地と建物を分け、住宅賃貸の控除制限も確認。相続した貸家で登録や値引きを求められた際の質問と、手取りを比べる順序を磐田の宅地建物取引士が説明します。
2026年9月13日
相続人が行方不明の実家売却は、所在調査、不在者財産管理人の選任、遺産分割・売却の許可を順に確認します。管理継続3,160件の意味、申立先、費用、売却後の管理を分け、磐田・袋井のご家族が専門家へ渡す資料を宅地建物取引士が整理します。
2026年9月12日
実家の内覧で買主が見ている場所｜磐田・袋井で印象を良くする3つの準備
実家や空き家を売却する際の内覧で買主が注目している「水回りの清潔感」「家全体のにおい・換気」「敷地境界と周辺道路の通りやすさ」。高額なリフォームを避け、片付けと照明の工夫で成約率を高める実務を宅建士が解説します。
2026年9月11日
空き家3000万円特別控除の注意点｜磐田の相続売却で外せない条件
相続した実家を売る際の「空き家3,000万円特別控除」。旧耐震基準や更地解体、相続人3人以上の特例縮小など、磐田市での確認書取得手順とともに宅地建物取引士が注意点を整理します。
2026年9月11日
不動産売却の「専任媒介」と「一般媒介」の損得を、磐田・袋井エリアの実情に合わせて宅地建物取引士が本音で解説。レインズ登録や囲い込みリスク、報告義務の違いから失敗しない選び方を整理します。
2026年9月10日
居住サポート住宅は空き家1戸から申請できます。貸主と支援提供者の連名申請、専用住宅、安否確認と見守り、建物・家賃の認定基準を整理。親の施設入居後の実家を貸す前に、修繕と支援の費用負担、磐田市・袋井市の相談先を宅地建物取引士が説明します。
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2026年9月7日
買換えありは新居ローン、買換えなしは旧宅の残債超過が軸です。2026年改正で2027年12月31日まで延長された損益通算・繰越控除を比較します。
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2026年9月6日
売却看板も屋外広告物になり得ます。規制地域、広告区分と適用除外、面積・高さ・構造、道路と境界、施工者・期間・撤去を設置前に磐田市へ確認する方法を説明します。
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2026年9月6日
親族だけで売買契約を進めず、家庭裁判所による相続財産清算人の選任から始めます。申立て、6か月以上の公告、財産調査、権限外行為許可、売却、清算の順番を説明します。
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2026年9月6日
料金だけで選ばず、対象範囲、頻度、報告、異常時対応、責任と解約を契約書で比べます。2026年9月3日改定の国の指針に一律の巡回回数がない理由も説明します。
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2026年9月5日
2025年度の新規相談7件は成約数ではなく、現在も情報交換中です。2026年度からの役割変更と、掛塚の空き家で売却・賃貸・地域活用・保有を比べる順番を説明します。
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2026年9月5日
売却のために直接行った測量の費用は譲渡費用に入るのが基本です。保有中の境界管理や維持費との違い、国税庁No.3255とNo.3202、残す書類を整理します。
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2026年9月5日
区域制度は2023年創設。2026年9月3日に広がった支援法人の範囲と、区域指定だけでは再建築・価格・買い手が保証されない理由を、道路・用途・名義・境界の確認順で説明します。
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2026年9月4日
2026年5月の全国値は125.0、前月比3.5％減。ただし価格や磐田市・袋井市の成約件数ではありません。全国指数を近隣成約、築年、接道、境界、建物状態へ翻訳する査定の読み方を説明します。
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2026年9月4日
2026年7月31日に始まった住宅省エネ2026キャンペーンのワンストップ対応は、申請情報の複製を助ける機能です。補助金の対象可否と、現況売却・工事後売却の手取りを比べる順番を整理します。
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2026年9月4日
親が施設に入っていても、以前の居住用不動産を成年後見人が売るには家庭裁判所の許可が必要です。申立手数料800円の意味、必要書類、査定と売却準備の順番を整理します。
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2026年9月3日
袋井市の公式GISで査定前に見るのは、用途地域、道路台帳、上水道管、下水道管の4項目です。同じポータルの別画面を保存し、現地と担当窓口で何を再確認するか整理します。
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2026年9月3日
台風後に境界標が見つからなくても、自分で杭を打ち直してはいけません。現況保存、地積測量図などとの照合、土地家屋調査士への復元相談という3手順と、査定時に比べる売買条件を説明します。
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2026年9月3日
施設に入った親の実家は、家族が鍵や権利証を持つだけでは売れません。人物、所有・代理権、売却意思の3段階を本人中心に確認し、来店できない場合と判断能力が不十分な場合の段取りを整理します。
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2026年9月2日
磐田市は2026年度以降も木造住宅の耐震化助成を継続。1981年5月31日以前の耐震性能が低い木造住宅は、補強が工事費80％・最大110万円、除却が23％・最大40万円です。無料診断から3つの売り方を比べます。
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2026年9月2日
安心R住宅は、耐震性と建物調査、リフォーム情報、点検記録の3条件を整えた中古住宅の表示です。2026年3月末累計1万3,155件。国の個別認定ではない点と、実家を直す前に費用と売り方を比べる順番を説明します。
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2026年9月1日
国土交通省の2026年5月分では、中部5県の既存住宅販売量指数は合計で前月比1.8％増、戸建は1.1％減。価格でも磐田市の成約件数でもない数字を、査定・売出時期の判断材料へどう翻訳するか説明します。
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2026年9月1日
法務省民事局によると、2026年6月の保管申請は2,509件、実際の保管は2,505件。法務局保管は紛失・改ざんを防ぎ、検認も不要ですが、内容の有効性までは保証しません。自宅保管との違いと、不動産がある遺言の確認順を整理しました。
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2026年9月1日
警察庁によると、2025年に空き家で認知された非侵入窃盗のうち、室外機が被害品に含まれるものは702件で、前年比12.3％増。固定・識別・早期発見の三層で、売却まで遠方管理するご家族が今日できる確認を整理しました。
2026年8月
2026年9月19日
2024年4月の相続登記義務化と所有者不明土地解消法を踏まえ、先代・先々代名義のまま放置された実家や山林の売却手順を整理。相続人調査から遺産分割、相続土地国庫帰属制度、現状有姿での売却相談まで、磐田の宅建士が具体的に解説します。
2026年9月18日
秋彼岸の実家帰省では、墓参りと合わせて空き家の除草・庭木点検と敷地境界の確認を進めます。遠方実家を放置せず、ご近所トラブルを防ぎながら将来の売却査定をスムーズに進める初期3ステップを、磐田の実務家宅建士が解説します。
2026年9月12日
実家の内覧で買主が見ている場所｜磐田・袋井で印象を良くする3つの準備
実家や空き家を売却する際の内覧で買主が注目している「水回りの清潔感」「家全体のにおい・換気」「敷地境界と周辺道路の通りやすさ」。高額なリフォームを避け、片付けと照明の工夫で成約率を高める実務を宅建士が解説します。
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2026年8月31日
相続した実家に不動産取得税は0円。地方税法73条の7が定める非課税
相続で取得した不動産に不動産取得税はかかりません。地方税法第73条の7第1号が「相続による不動産の取得」を非課税と定めているためです。ただし相続人以外への特定遺贈、死因贈与、生前贈与は課税されます。実際にかかるのは登録免許税0.4%のほうで、評価額1,500万円なら6万円。免税点は令和8年4月1日から引き上げられました。
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2026年8月31日
磐田市の空き家バンクは0件ではない。掲載6件と、0件に見えるページ
磐田市空き家バンクの登録は0件ではありません。2026年8月31日時点で市の公式ページに6件（特集2件＋一般4件、すべて売却）が掲載されています。一方で「特集以外の物件はございません」と表示される別ページが1枚あり、本体からリンクされていません。全国版空き家バンク2サイトも0件です。登録の条件と申請の手順もまとめました。
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2026年8月31日
損害保険ジャパンは2026年10月1日以降に保険期間が始まる契約から火災保険を改定します。分かれ目は契約日ではなく始期で、2026年9月30日までに始期を迎える契約はその期間中は対象外です。よく引かれる「平均3%」は同社の公表値ではなく、公式PDFに改定率の記載はありません。空き家で本当に効くのは値上げより物件種別です。
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2026年8月29日
静岡県が2026年2月19日に公開した令和7年4月1日時点の入居希望者は、磐田市204人（15施設・定員876人）、袋井市68人（6施設・定員470人）。県全体は4,487人で令和2年度の6,104人から5年連続の減少です。ただし磐田の204人のうち在宅で6か月以内の希望は60人。県は部屋の種類別を公表していません。入所日に売却日を紐づけない理由を書きました。
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2026年8月29日
磐田市の戸別収集は基本料金1,040円＋1個210円、磐田市クリーンセンターへの自己搬入は10kgあたり157円。1個13.4kgが分かれ目で、タンスやソファは持ち込むより予約したほうが安くなります。金物を受け入れる中遠広域粗大ごみ処理施設は車両の積載量で定額なので、軽トラック満載でも520円。実家1軒（12個・318kg）の設例では戸別収集3,560円／自己搬入4,990円でした。
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2026年8月28日
「実家じまい」がYahoo!ニュースの主要トピックスに。正直、驚きました
交通費だけで200万円、総額約250万円。実家じまいの現実がYahoo!ニュースの主要トピックスになったことへの驚きと、磐田市・袋井市で今から確認しておきたいことを綴りました。
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2026年8月28日
磐田市の人口は2026年7月末現在で163,224人、世帯数は72,421世帯です（前月末比97人減・本紙集計で21世帯増）。減った97人はほぼ全部が自然減で、転入480人と転出479人の差は1人だけ。令和5年住宅・土地統計調査による市内の一戸建て「その他の住宅」は2,330戸で、市の目標2,000戸未満を330戸上回っています。
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2026年8月28日
袋井市の人口は2026年8月1日現在で87,007人、世帯数は37,798世帯です（対前月85人減・23世帯減）。合併した2005年と比べると人口は4.0％増、世帯数は34.3％増。市の空き家分布調査による空き家は714戸で、前回の766戸から52戸減っています。増えているのは家ではなく、世帯のほうです。
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2026年8月28日
固定資産税の日割り精算に法律の根拠はありません。地方税法第359条が定めるのは賦課期日が1月1日であることだけで、現行条文に「日割」「精算」「未経過」は0件。国税庁は精算金を「譲渡の対価の一部」と整理しています。年税額9.6万円・2026年10月15日引渡しなら、1月1日起算と4月1日起算の差は23,672円です。
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2026年8月27日
不動産の価額が100万円以下の土地は、相続登記の登録免許税が0円です。租税特別措置法第84条の2の2第2項により2027年3月31日まで。ただし免税は土地だけで、建物には0.4％がかかります。評価証明書は磐田市が市民税課で300円、袋井市が納税課で1件350円。登記の申請先も磐田出張所と袋井支局に分かれます。
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2026年8月27日
令和8年1月1日以後に入居する中古住宅の住宅ローン控除は、省エネ性能を証明できれば13年、できなければ10年です。控除率0.7％は同じで、既存住宅の借入限度額は省エネ基準適合が2,000万円。借入2,000万円・35年で試算すると、13年と10年の差は約33万円になります。
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2026年8月27日
袋井市は2026年3月に袋井市都市計画マスタープランを改定し、目標年次を2045年、中間年次を2035年に設定しました。磐田市は改定業務の途中で、発注仕様書では2027年度に説明会とパブリックコメントの想定です。売買で一番効くのは区域区分の有無で、袋井市に市街化調整区域はありません。
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2026年8月27日
日本銀行は2026年6月16日、無担保コールレート（オーバーナイト物）を1.0％程度で推移するよう促す方針に変更しました。主要行の短期プライムレートは2026年8月3日に2.375％、フラット35は年3.290％。3,000万円・35年で試算すると、0.25％の差は買主が出せる金額の約110万円に相当します。
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2026年8月27日
令和6年司法統計年報家事編では、相続の限定承認の申述受理は全国690件、相続の放棄の申述の受理は308,753件で約447倍の差。静岡家庭裁判所管内では12件と8,497件です。少ない理由は共同相続人の全員が共同でしかできないこと、3か月の熟慮期間、そして所得税法59条のみなし譲渡の3つです。
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2026年8月26日
石綿の事前調査は石綿障害予防規則第3条の義務。建築物の資格者調査は2023年10月から、工作物は2026年1月1日以降着工の工事からです。特定工作物は17種類。報告が要るのは解体部分の床面積80平方メートル以上など。国の調査補助は原則25万円/棟ですが、対象は吹付けだけです。
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2026年8月26日
法務省の登記所備付地図データが2026年4月15日13時に更新され、Ｇ空間情報センターで無償公開されています。地図に準ずる図面（公図）も含まれますが、形式は地図ＸＭＬで証明機能はありません。1筆だけなら登記情報提供サービスの360円が早い。磐田市は地番図をオープンデータで配布しています。
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2026年8月26日
太陽電池廃棄物の再資源化等の推進に関する法律は2026年6月5日公布。義務の対象は多量の事業用太陽電池を廃棄する事業者で、住宅の屋根は入っていません。売却で先に効くのは、太陽光パネルが建物附属設備として扱われないという実務のほうです。リサイクル費用は1kWあたり8,000〜12,000円。
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2026年8月25日
次の基準年度は令和9年度（2027年度）。磐田市も「次回の評価替えは令和9年度」と案内しています。宅地は地価公示価格等の7割が目途ですが、負担調整措置があり評価額の上昇はそのまま税額に反映されません。令和9年度から家屋の免税点は20万円から30万円へ。税が跳ねるのは評価替えではなく勧告です。
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2026年8月25日
磐田市の土砂災害警戒区域、実家は売れるか──区域の9割がレッド
静岡県の令和7年6月末時点の一覧表では、磐田市の土砂災害警戒区域は345か所、うち特別警戒区域が312か所で約90％。袋井市は319か所中300か所、森町は528か所中477か所です。売買を禁じる条文はありませんが、区域内である旨は重要事項説明の対象で、建て替えには構造の審査がかかります。
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2026年8月25日
司法書士報酬の平均は74,888円（日本司法書士会連合会・2024年3月）。相続の登録免許税は不動産の価額の0.4％ですが、価額100万円以下の土地は2027年3月31日まで0円です。持分は全体の価額×持分割合で判定。免税の期限と、2024年4月1日より前の相続の申請義務3年の満了日は同じ日です。
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2026年8月24日
相続開始から10年を過ぎた遺産分割は法定相続分によることになりました（民法904条の3）。令和5年4月1日より前に始まった相続は、附則第3条の読み替えで令和10年（2028年）3月31日までが実務上の区切りです。分割はできますが、特別受益と寄与分は主張できなくなります。
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2026年8月24日
低未利用土地100万円控除──空き家3000万円控除との選び方
低未利用土地等の100万円控除は令和10年12月31日までの譲渡が対象です。譲渡価額の上限は原則500万円、市街化区域などでは800万円。磐田市は市域の約80％が市街化調整区域なので500万円側です。空き家3,000万円控除とは同じ譲渡で併用できません。
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2026年8月23日
磐田市の危険なブロック塀の撤去補助は、避難路沿道・通学路沿道で基準額9,200円/mの2分の1以内。1mあたりの上限は4,600円です。緊急輸送路沿いなら13,320円で約2.9倍。撤去する前に交付決定が必要で、事前の現地調査に約2週間かかります。
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2026年8月23日
土地建物の譲渡所得で長期か短期かを分ける所有期間5年は、引渡し日からの5年ではなく「譲渡した年の1月1日」で判定します。税率は短期39.63％、長期20.315％。課税譲渡所得1,000万円なら差は約193万円です。相続した実家は被相続人の取得の日を引き継ぎます。
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2026年8月21日
津波災害警戒区域、磐田市は未指定──重要事項説明で何が変わるか
静岡県の津波災害警戒区域の指定は14市町。磐田市・袋井市を含む7市町は未指定です。宅建業法施行規則16条の4の3第3号は「警戒区域内にあるときは、その旨」なので未指定なら説明義務は生じません。それでも福田・竜洋の実家で何を説明するかを整理しました。
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2026年8月21日
令和8年分の路線価は7月1日公開。全国平均は5年連続上昇と報じられましたが、静岡県内の平均は0.3％、磐田市の住宅地の公示地価は前年比0.16％です。上がって確実に増えるのは売値ではなく相続税の評価額。路線価と売値が別物である理由を整理しました。
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2026年8月21日
1,000万円台の実家を売る売買契約書の印紙税は軽減後で1万円、電子契約なら0円。国税庁は電磁的記録が課税文書に含まれないと示しています。軽減の期限は令和9年3月31日。写しの扱いと貼り忘れの過怠税3倍まで整理しました。
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2026年8月21日
売買契約後、引渡し前に台風で建物が壊れたら直すのは売主です。民法567条1項が定める危険の移転と契約書の危険負担条項、修復と解除の分かれ道、火災保険を解約する時期を整理しました。台風上陸数の平年値は9月が1.0個で最多です。
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2026年8月20日
築45年の実家と住宅ローン控除──昭和57年で線が引かれる理由
中古住宅の築年数要件は2022年に「昭和57年以後に建築された住宅」へ置き換わりました。昭和56年以前の実家は耐震基準適合証明書などが要り、取得の日前2年以内という条件から売主が先に動くことになります。
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2026年8月20日
袋井市の空き家跡地利用のための空き家除却支援事業は補助対象経費の4/5以内・上限60万円。ただし跡地を10年以上継続活用し、自治会の合意が要ります。売却前提なら23％・上限50万円のもう1本を。
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2026年8月20日
木造2階建ては2025年4月1日から新2号建築物になり、主要構造部の1種以上を過半直す工事に建築確認が要ります。ただし屋根ふき材のみの葺き替えやカバー工法、外装材のみの張り替えは対象外です。
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2026年8月20日
丘陵地の宅地は、削った土地か埋めた土地かで中身が違います。静岡県が旧法で宅地造成工事規制区域に指定したのは6市3町だけで、磐田市は対象外でした。2025年5月26日からは県内全域が盛土規制法の規制区域です。
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2026年8月19日
公簿売買と実測売買の違い──地籍調査53%と測量費は誰が持つか
境界確認を伴う土地地積更正登記の報酬は全国平均39万316円（税抜・日本土地家屋調査士会連合会2022年度調査）。800万円の土地なら仲介手数料より測量費のほうが高くつきます。地籍調査は全国53%、静岡県25.9%、磐田市80.8%。測量費を誰が持つかを実務から整理しました。
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2026年8月19日
磐田市の居住誘導区域と実家の売却──2025年4月の防災指針
区域の内か外かは、実家が売れるかどうかを決める線ではありません。届出が必要なのは3戸以上の住宅開発などで、1戸の売買や建て替えは対象外です。2025年4月に加わった別冊「防災指針」が書いた「居住誘導区域の半分以上が浸水想定区域内」という一文から、区域図の読み方を整理しました。
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2026年8月19日
同じ年に建った家が、同じ年に空く──昭和の分譲地で起きていること【磐田市豊田】
一斉に造成された分譲地では、入居世代が同時に高齢化し、空き家が街区の単位で出ます。空き家900万2千戸・空き家率13.8％という統計と磐田市の計画をもとに、先に売るか待つかの判断と、私道・給水管という共有物の確認順を整理しました。
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2026年8月19日
建物は自分のもの、土地は他人のもの──借地権付きの実家を相続したら【磐田市福田】
借地の上に建つ実家を相続したら、まず契約書・建物の登記・地代の記録を探します。存続期間30年と更新のルール、施行前の借地は従前の例による点、売却に必要な地主の承諾と、承諾に代わる許可の裁判までを条文に沿って整理しました。
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2026年8月18日
遺言書に「実家は長男に」とあったら──遺言執行者がいる不動産の売却手順と、2026年6月成立の民法改正【磐田市・袋井市】
「相続させる」と「売却して分配する」では、売主も登記の順番も別物になります。遺言執行者の権限（民法1012条〜1015条）、登記を急ぐ理由（899条の2）、遺留分の期限、令和8年6月17日成立の改正民法まで整理しました。
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2026年8月18日
手すりとスロープが残る実家を売る──介護保険の住宅改修は撤去すべきか、内覧と査定への効き方【磐田市・袋井市】
介護保険の住宅改修（限度額20万円・工事6種類）で付けた手すりやスロープに撤去義務はありません。返却が必要なレンタル手すりとの違い、内覧と査定への効き方、屋外スロープの越境・セットバック・道路占用を整理しました。
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2026年8月18日
下水道は来ているのに、実家はまだ浄化槽──接続義務と補助金、空き家でも止まらない維持費【磐田市・袋井市】
下水道法第10条の排水設備設置義務、磐田市の「半年以内」、融資あっ旋100万円、袋井市の受益者負担金430円。空き家でも止まらない浄化槽の維持費と、使用休止届で止める手順を整理しました。
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2026年8月18日
お盆が明けて、媒介契約が三か月目を迎える──更新するか、会社を替えるか、値段を下げるか【磐田市・袋井市】
専任媒介の有効期間は宅建業法で3月まで。更新は「依頼者の申出」によるもので、自動更新の特約は無効です。三か月分の報告書とレインズのステータスから、三択を決める手順を整理しました。
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2026年8月18日
同じ磐田でも、建てられる家は違う──用途地域で変わる実家の使い道【磐田市中泉】
磐田市が公表する用途地域は12種類。第1種低層住居専用地域と商業地域では建てられる延べ床面積が5倍違います。実家の用途地域の調べ方と、買主の層がどう変わるかを整理しました。
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2026年8月18日
無人の実家に、動物が入る──山際の空き家とイノシシ・ハクビシン【磐田市豊岡】
空き家になった山際の実家に動物が入ると、被害は天井裏と床下で進みます。許可のない捕獲ができない理由、磐田市の住宅被害防止補助（3分の1以内・個人5万円まで）、侵入口をふさぐ順番を整理しました。
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2026年8月17日
誰も住まなくなった実家の火災保険は、そのままでは続かない──一般物件への切り替えと台風前の点検【磐田市・袋井市】
空き家は「一般物件」の扱いになることが多く、建物の用法変更は通知事項です。怠ると契約解除・保険金不払いも。地震保険が付けられなくなる理由と、台風前に保険の側から見る点検を整理します。
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2026年8月17日
空き家の3,000万円控除は令和9年12月で終わる──相続開始から3年、二つの期限を8月から逆算する【磐田市・袋井市】
制度の期限（令和9年12月31日）と、相続開始から3年の期限。先に来るほうが本当の締切です。相続開始年ごとの残り時間、令和6年改正で可能になった「買主による取壊し」、確認書の準備までを逆算します。
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2026年8月17日
私道に面した実家は、承諾書一枚で止まる──通行・掘削承諾の実務と、改正民法で変わったこと【磐田市・袋井市】
2023年4月施行の民法213条の2で、承諾なしでもライフラインの設備を設置できるようになりました。それでも売買の現場で承諾書が求められる三つの理由と、磐田市での道路種別の調べ方を整理します。
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2026年8月17日
敷地の脇を流れる農業用水路──暗渠にできるか、埋められるか【磐田市竜洋】
宅地の脇の農業用水路。埋める前に確かめるのは管理者が誰かです。磐田市の水路占用の許可（着手の14日前・自治会長承諾書）、接道の判定、売却時に説明する5点を整理します。
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2026年8月17日
磐田市南部の農家に残る屋敷林。2023年4月施行の民法改正で越境した枝の切取りルールが変わりました。磐田市が空き家の危険度でみる立木のはみ出し、伐採の順番と枝の処分までを整理します。
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2026年8月16日
買付証明書が入ってから契約までの二週間──一番手・二番手とローン特約で白紙に戻る仕組み【磐田市・袋井市】
買付証明書に法的拘束力はなく、一番手を決めるのは売主です。宅建業法35条1項12号が定める「貸借が成立しないときの措置」＝ローン特約の2つの型と、民法557条の手付解除との違いを売主の視点で整理しました。
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2026年8月16日
東京に戻った相続人は、磐田に来ずに実家を売れるか──2026年3月開始の「特別委任方式」とIT重説で減らせる往復【磐田市・袋井市】
令和8年3月1日、登記原因証明情報の「特別委任方式」の運用が始まりました。IT重説・電子書面とあわせて、遠方の相続人が実家を売るまでの往復を何回減らせるか、そして減らせないのはどこかを整理しました。
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2026年8月16日
母がこのまま住み続ける、と決めた実家──配偶者居住権を登記した家は、将来売れるのか【磐田市・袋井市】
配偶者居住権は民法1032条2項により譲渡できません。売るには放棄・合意解除で消滅させ抹消登記が必要です。無償なら子に贈与税、有償なら母に総合課税の譲渡所得。3,000万円特別控除が使えない理由まで整理しました。
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2026年8月16日
電気と水道を止めた実家は、内覧で不利になる──酷暑日最多の夏に、空き家の閉栓をどう判断するか【磐田市・袋井市】
酷暑日の延べ地点数が2010年以降で最多になり、東海では国内初の5日連続酷暑日となった夏。空き家の電気・水道を止めるか残すかを、内覧の現場と磐田市・袋井市の手続き・再開日数から整理しました。
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2026年8月15日
集落の共有地・墓地・水路敷──相続で引き継ぐ「持分」のこと【磐田市御厨】
旧村の集落には、複数名義の共有地や共同墓地、里道・水路敷が残っています。登記簿の「Ａ外○名」の意味、市町村へ譲与された法定外公共物の扱い、令和5年4月1日から変わった共有のルールを整理しました。
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2026年8月15日
高圧線が上を通る実家の土地──線下の地役権と、建てられる高さ【磐田市向陽】
送電線の下の土地には、電力会社の地役権が登記されていることがあります。登記簿の乙区の読み方、技術基準が定める離隔距離、相続税評価で減額できる割合、買主への説明の順番を整理しました。
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2026年8月15日
販売図面（マイソク）を売主が読む──実家がどう紹介されているかで問い合わせは変わる【磐田市・袋井市】
買主が最初に見るのはA4一枚の販売図面です。取引態様の明示、徒歩1分＝道路距離80m、市街化調整区域や再建築不可の明示義務、そして空白の備考欄。値下げの前に直せるところが、まだ残っています。
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2026年8月15日
登記簿の名前の後ろに「◇」が付く──2026年4月に始まった死亡の符号と、実家売却に出る影響【磐田市・袋井市】
令和8年4月1日から、亡くなった名義人の氏名に「◇」が表示されます。登記官が住基ネットの死亡情報をもとに職権で付けるもので、申請は不要。ただし相続登記の義務は消えず、売却では買主・仲介・金融機関に「相続未了」が一目で伝わるようになりました。
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2026年8月14日
登記簿の住所が「豊田町」のままの実家──合併で変わった住所と住所変更登記の義務化【磐田市豊田】
平成17年4月1日の合併で旧町村名は磐田市になりましたが、登記簿は自動では変わりません。売却や相続登記の前に住所のつながりを整える必要があり、令和8年4月からは変更登記そのものが義務になりました。
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2026年8月14日
青地と白地──農用地区域に入った実家の田んぼは売れるのか【磐田市南部】
青地は原則として転用できず、宅地にするには先に農振除外が必要です。磐田市の受付は年2回、申出から変更通知まで約6ヵ月。そのあと農地転用の許可が続きます。除外の6要件と、逆算した準備の順番を整理しました。
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2026年8月13日
実家じまいで見落とされる神棚・敷地の祠・氏神への挨拶──片づけを始める前に決めておく順番【磐田市・袋井市】
お神札を納めてから宮形をおろす順番、神棚は神社・仏壇は寺という相談先の違い、磐田市内145社のうち社務所のある社は3社という現実。そして古井戸と祠は地中埋設物・告知事項として売買契約に残ります。
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2026年8月13日
掘ると出てくる土地──埋蔵文化財包蔵地の実家を売るとき【磐田市中泉・見付】
遠江国府が置かれた磐田には、周知の埋蔵文化財包蔵地に当たる宅地があります。着手60日前までの届出、市への確認方法、費用負担、買主への伝え方を整理しました。
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2026年8月13日
海が近い実家の、傷み方──塩害による劣化と、建物状況調査でどう見られるか【磐田市福田】
遠州灘に面する福田地区。潮風を受ける家は屋根や外まわりの金属部から傷みます。平成30年施行の建物状況調査の位置づけと、売る前に直す箇所・直さない箇所の線引きを整理しました。
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2026年8月13日
相続税の申告期限10か月から逆算する実家の売却──「うちは課税10.4％に入るのか」と納税資金のつくり方【磐田市・袋井市】
令和6年分の課税割合は10.4％で過去最高。基礎控除で判定し、申告・納付期限10か月から逆算します。未分割だと配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も使えません。納税資金のつくり方4つ。
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2026年8月13日
祖父名義のままの実家に、相続人が10人──お盆に全員が揃う三日間で始める数次相続の整理【磐田市・袋井市】
数次相続で人数が増える仕組みと代襲相続との違い、登記を1件で済ませられる条件、そして2027年3月31日の登記期限と遺産分割の10年ルール。三日間でやるのは「合意」ではなく「名簿」です。
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2026年8月12日
実家の裏の竹林が止まらない──放置竹林と、相続した山際の土地【磐田市豊岡】
山際の実家を相続すると、裏の竹林が付いてきます。所有者となった日から90日以内の届出、伐採の30〜90日前までに出す届出、越境した枝と根の新ルールまでを整理しました。
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2026年8月12日
低地の実家と、地盤のはなし──液状化のリスクは売却でどう扱われるか【磐田市竜洋】
天竜川沿いの低地の実家。国が公開する液状化の発生傾向図、静岡県第4次地震被害想定にもとづく磐田市の液状化可能性図、そして地盤調査。売る前に見ておく資料を、順番に整理しました。
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2026年8月12日
日銀の基準金利1.0%の夏に、実家をいくらで売り出すか──買主の借入額から逆算する秋の価格戦略【磐田市・袋井市】
日銀は2026年6月16日、基準となる金利を1.0%程度へ。月10万円・35年で借りられる額は金利0.9%なら約3,600万円、3.29%なら約2,490万円と1,100万円超の差。買主の家計から値札を逆算する秋の段取りと、令和8年度改正の住宅ローン減税。
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2026年8月12日
亡くなった親が、どこに土地を持っていたか分からない──2026年2月に始まった「所有不動産記録証明制度」の使い方【磐田市・袋井市】
令和8年2月2日運用開始。登記官が親名義の不動産を全国から一覧にして証明書で交付します。手数料は検索条件1件1通あたり書面1,600円。ただし法務省自身が「網羅性には限界がある」と明記。名寄帳との使い分けまで。
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2026年8月12日
空き家になった実家の自治会は、抜けられるのか──草刈り当番・ゴミ集積所・組費と、買主に引き継ぐもの【磐田市・袋井市】
最高裁平成17年4月26日判決は、規約に制限がなければ一方的意思表示で退会できるとしました。ただしゴミ集積所を管理しているのは市ではなく自治会。磐田市自治会連合会・袋井市の公表内容と、売却時に買主へ渡す一覧表まで。
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2026年8月11日
実家の擁壁は、誰のものですか──丘陵地の実家と2023年の盛土規制法【磐田市向陽・豊岡】
傾斜地の実家では、擁壁の所有と状態が査定額を左右します。盛土規制法は土地所有者等が安全な状態に維持する責務を明確化しました。所有・書類・現状の確認順と、磐田市内3地区の大規模盛土造成地マップの正しい読み方。
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2026年8月11日
間口が狭く、奥に長い実家──旧東海道・見付宿の家と土地を売る前に確認する順番【磐田市】
見付の旧街道沿いに残る短冊形の敷地は、価格より先に道路と境界で止まります。2項道路とセットバックが「次に建てられる家の大きさ」を変える理由と、磐田市の危険空き家等除却補助金・除却後3年間の固定資産税減額まで。
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2026年8月11日
お盆に「売って分けよう」と決めた後──換価分割で贈与税を招かない遺産分割協議書の一行【磐田市・袋井市】
代表者ひとりの名義で相続登記して売ると、分配したお金が贈与に見えます。国税庁は「単に換価のための便宜の登記」で協議書どおり分配すれば贈与税は生じないとしています。記載例と、4本走る期限のカレンダー。
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2026年8月11日
実家で親を看取った家は「事故物件」になるのか──国交省ガイドラインが引いた告知の線引き【磐田市・袋井市】
国交省ガイドライン（令和3年10月）は、老衰・病死などの自然死や日常生活の中での不慮の死は原則告げなくてよいと整理。分かれ目は「特殊清掃等が行われたか」。3年の目安は賃貸だけで、売買に期限はありません。
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2026年8月10日
磐田市の空き家解体補助と「除却後3年の固定資産税減額」──秋の着工はお盆明けに動く【磐田市・袋井市】
補助は工事費の2分の1・上限50万円。さらに交付を受ければ土地の固定資産税が除却後3年間、住宅用地特例と同等に減額されます。袋井市は5分の4・上限60万円。交付決定前の着工は対象外です。
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2026年8月10日
実家を売ると介護費用が上がる？──8月に切り替わる「負担限度額認定」と売却のタイミング【磐田市・袋井市】
特養の食費・居住費を軽くする負担限度額認定は毎年8月1日に切り替わります。2026年8月から食費は第3段階②で1,420円に。売却代金は預貯金等に直行し、税金がゼロでも認定は外れます。売る順番の話。
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2026年8月9日
決済当日に動くお金の全部──固定資産税の起算日が1月1日か4月1日かで精算額が変わる理由【磐田市・袋井市】
固定資産税の精算に法律の根拠はありません。だから起算日は契約書で決まり、年税額12万円・9月1日引渡しなら1月1日起算40,109円／4月1日起算69,698円と約3万円変わります。決済1時間の全部を開きます。
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2026年8月9日
レインズの画面は売主も見られます──2025年1月から義務化された「ステータス管理」と囲い込みの見抜き方【磐田市・袋井市】
登録証明書のQRコードで、自分の物件が今どう扱われているか売主自身が確認できます。「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の意味と、囲い込みを見抜く5つのチェック。
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2026年8月8日
お盆に決める「兄弟間で実家を譲る」──親族間売買の適正価格とみなし贈与、住宅ローンが通らない壁【磐田市・袋井市】
名義が親のままなら売買より遺産分割。諸費用は8分の1です。みなし贈与を避ける「時価の8割」の根拠、兄弟間は一般税率で差額900万円なら贈与税191万円、そしてフラット35が兄弟間でも使える条件まで。
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2026年8月8日
接道2m・幅員4mを満たさない実家──再建築不可と私道の掘削承諾書が査定額を割る理由【磐田市・袋井市】
2025年4月の4号特例縮小で、木造2階建てはフルリフォームにも建築確認が必要に。再建築不可はなぜ住宅ローンが付かないのか、相続税評価との40%のねじれ、袋井市の43条2項1号認定（500㎡以内・28,400円）まで。
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2026年8月8日
権利証が見つからない実家は売れますか──登記識別情報に再発行はない。事前通知・本人確認情報の3つの代替手段【磐田市・袋井市】
権利証も登記識別情報も、紛失時の再発行制度は存在しません。それでも売れます。不動産登記法23条の3つの代替手段を費用・日数・決済への向き不向きで比較。相続なら権利証が原則不要であることも。
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2026年8月7日
お盆の三日間でしかできない仕事──隣家が揃ううちに境界立会いと筆界確認書を終わらせる【磐田市・袋井市】
境界の難所は測量ではなく日程調整。2026年のお盆は8月13日（木）〜16日（日）で、13日・14日は平日です。法務局で取る3点セット、境界標の探し方、署名がもらえないときの令和4年通達と筆界特定制度まで。
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2026年8月7日
実家を売った翌年に来るお金──国保・後期高齢者医療・介護保険料が上がる仕組みと判定のタイミング【磐田市・袋井市】
譲渡所得は翌年度の保険料に乗ります。3,000万円特別控除で消える人と消えない人。磐田市の令和8年度税率で試算すると、外れた場合の増加は年約100万円。8月1日に切り替わる介護の負担割合証と負担限度額認定まで。
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2026年8月7日
家財を残したまま実家は売れますか──「現況有姿・残置物あり」で売る方法と、付帯設備表で揉めないコツ【磐田市・袋井市】
「現況有姿」は免責ではありません。残置物の処理責任は建物所有者にあるという環境省通知の建付け、契約に入れるべき3条項、付帯設備表の書き方、そして磐田・袋井で市に持ち込めない品目まで。
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2026年8月7日
実家の「買取」はなぜ7〜8割なのか──仲介との損得分岐点と、お盆までに現金化したい人の判断軸【磐田市・袋井市】
買取価格が下がる理由を、買う側の原価計算表で開示。仲介1,000万円と買取750万円は、手取りで比べると差が約179万円まで縮みます。8月7日から動いた場合の日程表つき。
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2026年8月6日
売値ではなく手取りで考える実家の売却──印紙税・抵当権抹消・測量・固都税清算の早見表【磐田市・袋井市】
1,000万円で売れても手元に残るのは約612万円。印紙税・仲介手数料・抵当権抹消・測量・譲渡所得税を早見表に。2026年4月から始まった住所等変更登記の義務化にも触れます。
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2026年8月6日
電気も水道も止めた実家に、夏の一か月で起きること──封水切れ・カビ・畳、内覧で減点される順に直す【磐田市・袋井市】
磐田の8月は平均26.8℃（気象庁平年値）。封水切れによる下水臭と害虫、湿度80％で加速するカビ。1週間・2週間・1か月の時系列と、直す優先順位を①臭い②草木③畳の順で。
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2026年8月5日
市街化調整区域の実家は売れるのか──都市計画法と農地の壁、磐田・袋井の現実的な出口
磐田市は市域の約8割が市街化調整区域。既存宅地・線引き前宅地・分家住宅・34条11号で価格は激変します。農地法3条5条の壁、非線引きの袋井市との違い、4つの出口。
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2026年8月5日
8月は不動産の「二八（にっぱち）」──夏に売り出すのは損か、秋商戦に向けた8月の使い方【磐田市・袋井市】
繁忙期は2〜3月と9〜11月、閑散期は6〜8月。それでも夏に動く買主は本気度が高い。秋商戦に間に合わせるため8月中に終える5つの準備と、夏の内覧の実務。
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2026年8月5日
仲介手数料のしくみ──何に、いくら払っている？800万円以下の空き家の新特例まで【磐田市・袋井市】
「3％＋6万円」は上限であって定価ではない。2024年7月の空き家特例（800万円以下・上限33万円・事前説明が要件）、両手片手、「無料」のカラクリまで正面から。
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2026年8月5日
「隣の土地は倍出しても買え」は本当か──隣地買い増しの実務と、売る側の「まず隣に声をかける」【磐田市・袋井市】
旗竿地・接道・駐車場の弱点を消せるのは隣地だけ。買う側の打診と価格の考え方、売る側の鉄則「市場に出す前にまず隣へ」を現場目線で解説します。
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2026年8月4日
売った後に「雨漏りしてた」と言われないために──契約不適合責任と告知の実務【磐田市・袋井市】
「現況渡し＝責任なし」は誤解。2020年民法改正の契約不適合責任、免責特約でも免れない「知りながら告げなかった不具合」、告知書とインスペクションの三点セットを解説。
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2026年8月4日
ローンが残っている実家、売れますか？──抵当権と残債、登記簿「乙区」の話【磐田市・袋井市】
売れます。団信でローンが消えているケース、アンダー／オーバーローンの分かれ目、完済済みなのに残った抵当権の抹消、決済当日の同時処理まで実務を解説。
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2026年8月3日
内覧で選ばれる家──売れる家がやっている準備と、夏の内覧の注意点【磐田市・袋井市】
決まる家と残る家の差は「見せ方」。光・風・匂い・水回りの4基本、暑い空き家が落ちる夏の対策、居住中と空き家の見せ方、内覧前チェックリスト10項目。
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2026年8月3日
値引き交渉のリアル──「指値」が入ったらどう考える？売主として損しない構え方【磐田市・袋井市】
指値は本気のサイン。売り出し価格の設計、買付証明書の読み方（金額より資金計画）、応じる・断るの判断軸、値下げの「3か月の壁」を現場目線で解説。
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2026年8月2日
「物件の詳細を知りたい」では始まらない──不動産屋の本音と、選ばれる問い合わせのしかた【磐田市・袋井市】
WEBに出ている情報が基本すべて。「詳細希望」に渡せる追加資料はほとんどありません。具体的に聞く人ほど本気の買主候補として扱われる理由と、いい質問の実例集。
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2026年8月1日
査定額のカラクリ──「一番高い査定を出した会社」に任せてはいけない理由【磐田市・袋井市】
査定額は売れる保証額ではありません。取引事例比較法のしくみ、「高預かり」の見抜き方、査定書でチェックすべき3点を地元の不動産屋が正直に解説。
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2026年8月1日
磐田・袋井、エリアで違う「売れる家」──駅徒歩圏・郊外住宅地・旧集落の傾向と対策【磐田市・袋井市】
駅前は土地として短期決戦、郊外は中古＋リフォームの子育て世帯、旧集落は広さと暮らしを売る長期戦。3つの市場の違いと売り方を地元の相場観で解説。
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2026年8月1日
広い実家の敷地は「分けて売る」──分筆売却の流れ・費用・注意点【磐田市・袋井市】
100坪超は「総額の壁」で買主が限られます。2区画に分筆して売る流れと費用、接道・水道・開発許可・農地の成立条件、手取り比較の考え方を解説。
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2026年8月1日
実家売却の段取りと期間──売り出しから引き渡しまで何か月？「売る」と決めた後の道筋を全解説【磐田市・袋井市】
準備→査定→媒介契約→売り出し→内覧→契約→引き渡しの7ステップと期間の目安（3〜6か月＋準備）。媒介契約3種類の違いも。お盆の家族会議の予習に。
2026年7月
2026年9月19日
2024年4月の相続登記義務化と所有者不明土地解消法を踏まえ、先代・先々代名義のまま放置された実家や山林の売却手順を整理。相続人調査から遺産分割、相続土地国庫帰属制度、現状有姿での売却相談まで、磐田の宅建士が具体的に解説します。
2026年9月18日
秋彼岸の実家帰省では、墓参りと合わせて空き家の除草・庭木点検と敷地境界の確認を進めます。遠方実家を放置せず、ご近所トラブルを防ぎながら将来の売却査定をスムーズに進める初期3ステップを、磐田の実務家宅建士が解説します。
2026年9月12日
実家の内覧で買主が見ている場所｜磐田・袋井で印象を良くする3つの準備
実家や空き家を売却する際の内覧で買主が注目している「水回りの清潔感」「家全体のにおい・換気」「敷地境界と周辺道路の通りやすさ」。高額なリフォームを避け、片付けと照明の工夫で成約率を高める実務を宅建士が解説します。
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2026年7月31日
実家の値段は「4つ」ある。2026年路線価の公表を機に、価格のモノサシを総整理【磐田市・袋井市】
2026年路線価は全国＋2.9％で5年連続上昇。でも「路線価上昇＝高く売れる」ではありません。公示地価・路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違いと無料の調べ方を総整理。
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2026年7月30日
台風が来る前に、無人の実家でやること。夏の空き家点検チェックリスト【磐田市・袋井市】
台風の接近・上陸は8〜9月がピーク（気象庁）。瓦・雨どい・雨戸・庭木の外まわり、ブレーカー・郵便転送の屋内、遠方からできる備えをチェックリストで。夏の空き家シリーズ完結編。
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2026年7月30日
リースバックは老後資金の切り札？「売っても住める」の仕組みと落とし穴、介護費用の工面の選択肢【磐田市・袋井市】
国民生活センターが2025年5月に注意喚起。売却安め・家賃高め・定期借家の期限リスクと、通常売却・リバースモーゲージとの比較を介護×不動産の視点で解説します。
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2026年7月30日
売らない実家は「貸す」という道。戸建て賃貸の収支と、貸す前に知る注意点【磐田市・袋井市】
戸建て貸家は供給が少なく需要は堅い。ただし手残りで見る収支、修繕義務、「普通借家は簡単に返してもらえない」ルールと定期借家の使い方を解説します。
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2026年7月29日
実家の解体費用はいくら？高騰の実情と「壊した後の税金」を知ってから決める【磐田市・袋井市】
木造30坪で90〜180万円が目安も、処分費・人件費高騰で300万円超の例も。住宅用地特例の解除・1月1日の賦課期日・磐田市の助成（1/2・上限50万円）・壊す前の順番を解説。
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2026年7月29日
浸水想定区域の実家は売れる？2026年最新ハザードマップと「正しい売り方」【磐田市・袋井市】
磐田市は2026年1月からデジタルハザードマップ、袋井市も2026年4月に更新。水害リスクの説明義務（2020年〜）と、隠さず正しく売るための4つの準備を解説します。
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2026年7月28日
隣の空き家の草や枝が越境してきたら？夏の苦情シーズンに知る新ルールと「管理不全空家」【磐田市・袋井市】
7〜8月に集中する雑草・枝・蜂の巣の苦情。言う側の手順（民法233条の新ルール・市の窓口）と、言われる側の処方箋（管理不全空家の勧告で固定資産税の軽減解除）を両面から解説。
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2026年7月27日
遺品整理はどこから手をつける？料金トラブルの実例と「捨ててはいけない書類」【磐田市・袋井市】
見積20万円が請求30万円に──国民生活センターも注意喚起する遺品整理トラブル。業者選びの4原則と、権利証・売買契約書など捨ててはいけない書類、残置物撤去の段取りを解説。
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2026年7月27日
空き家になった実家、火災保険はそのままで大丈夫？台風前に確認したい「保険の落とし穴」【磐田市・袋井市】
住まなくなると「一般物件」扱いで保険料1.5〜2倍・加入拒否も。告知しないと保険金が出ないおそれ。台風前の5点チェックと、無保険×賠償リスクを解説します。
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2026年7月25日
相続した実家を売ると税金はいくら？「親が買った値段が分からない」5％問題と3年10か月の特例【磐田市・袋井市】
契約書がないと取得費は売却額の5％扱いで税金が数百万円変わることも。売る前の書類探し、取得費加算の特例（3年10か月）、空き家3,000万円控除の使い分けを解説。
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2026年7月24日
中古住宅の購入に最大150万円。磐田市「既存住宅取得等事業費補助金」を不動産屋の目で点検する【磐田市】
若者・子育て世帯の中古購入＋リフォームに、転入なら上限150万円。着工の順番・年度内完了・旧耐震・予算枠の落とし穴と、売る側への追い風を現場目線で解説。
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2026年7月23日
子どものいない夫婦・おひとりさまの家は誰が相続する？「遺言」で変わる空き家化の分かれ道【磐田市・袋井市】
遺言がなければ配偶者と兄弟姉妹・甥姪の共同相続に。兄弟姉妹に遺留分はなく、遺言で行き先を決められます。国庫納付1,292億円過去最多の今、住まいの備えを。
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2026年7月22日
実家は生前贈与でもらうべき？「7年ルール」と2027年からの変化を知ってから決める【磐田市・袋井市】
贈与の持ち戻しが3年→7年へ延長され、2027年1月以降の相続から実質的に効き始めます。精算課税の110万円控除と、実家の贈与が税コストで不利になりやすい理由を解説。
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2026年7月22日
実家を「きょうだい共有名義」で相続するとどうなる？売れなくなる仕組みと解消の選択肢【磐田市・袋井市】
「とりあえずみんなの名義に」は売却全員同意・共有者ねずみ算の入口。民法251条のルール、2023年民法改正の新制度、共有を避ける分け方を解説します。
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2026年7月22日
実家の建物が「未登記」だった。売却前に知っておく登記のルールと進め方【磐田市・袋井市】
古い実家の離れ・増築部分に多い未登記建物。固定資産税通知書で分かるサインと、表題登記→保存登記の進め方、相続登記義務化との関係を解説します。
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2026年7月21日
「相続放棄すれば実家と縁が切れる」は誤解？残る管理義務と、放棄の前に考えること【磐田市・袋井市】
放棄しても「現に占有」していれば保存義務が残ります（2023年民法940条改正）。実家だけの放棄はできず、次順位の親族に回ることも。
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2026年7月21日
親が認知症になると実家は売れない？「資産凍結」と元気なうちの3つの備え【磐田市・袋井市】
判断能力が失われると子どもでも実家を売れません。2026年6月成立の成年後見大改正と、家族会議・任意後見・家族信託の備えを解説します。
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2026年7月20日
相続した田んぼ・畑・山林は売れない？農地法のルールと手放し方の選択肢【磐田市・袋井市】
農地・山林は宅地と売り方のルールが違います。2023年の下限面積撤廃、相続後10か月以内の届出、磐田市の農地銀行など4つの道を整理します。
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2026年7月19日
お盆で磐田に帰省したら、実家で確認する10項目【空き家・実家じまい】
法要やお墓参りで帰省したとき、家の外観・庭木・郵便物・鍵・名義資料など、短時間で見ておきたい項目を整理します。
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2026年7月19日
親の家を売る前に確認する書類と名義。お盆の家族会議で見る順番【磐田市・袋井市】
登記識別情報、固定資産税通知、測量図、相続登記、抵当権。売るか決める前に、まず何を確認すべきかを解説します。
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2026年7月19日
磐田市の空き家・実家売却で、最初に相談すること。査定より前に見るべき支障
空き家を売る・残す・貸す前に、名義、道路、境界、農地、残置物、管理負担を整理する相談の始め方をまとめます。
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2026年7月18日
お盆前に始める「実家じまい家族会議」。ふじがおか実家カルテを、こう使ってください【磐田市・袋井市】
親族が集まる前に、名義・鍵・残置物・今後の方針を整理する。ふじがおか実家カルテを家族会議のたたき台として使う流れを案内します。
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2026年7月15日
2026年公示地価で見る、磐田市・袋井市の実家の値段【磐田市・袋井市】
令和8年地価公示のデータから、磐田市・袋井市の住宅地の平均価格と市内での価格差、公示地価と実勢価格の違いを解説します。
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2026年7月15日
「いつか戻る」で止まる実家。施設入居後の空き家、半数以上は相続で受け継いだものだった【磐田市・袋井市】
全国の空き家の54.6%は相続で取得したもの。施設入居後の実家が止まってしまう理由と、まず確認しておきたいことを解説します。
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2026年7月15日
「2027年まで」で安心していませんか。空き家3000万円控除、期限の数え方の落とし穴【磐田市・袋井市】
制度全体の期限は2027年まで延長されましたが、実際は相続開始から3年目の年末という家ごとの個別期限があります。
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2026年7月15日
8月2日は「空き家ゼロにの日」。放置した実家が「管理不全空家」に指定されると、固定資産税はどう変わるか【磐田市・袋井市】
2023年の法改正で新設された「管理不全空家」区分。放置すると固定資産税の優遇が外れるリスクを解説します。
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2026年7月14日
お盆の帰省が、実家を守る第一歩。帰省前1か月でできる「家族会議」の準備リスト【磐田市・袋井市】
帰省前の1か月でそろえておきたい書類、当日に確認したいこと、話が進んだ後の一歩までを3段階で解説します。
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2026年7月14日
「国に返す」は誰でも使える道？相続土地国庫帰属制度・開始3年の実績で見えたこと【磐田市・袋井市】
法務省の最新統計（2026年5月末）で申請5,545件・帰属2,762件。数字から見える「使える人・使いにくい人」を解説します。