相続登記が終わっていない実家は売れる？
手続きと費用の流れ

「名義がまだ亡くなった父のままなんです」──カルテのご相談で、いちばんよくお聞きする言葉です。磐田・袋井のお客様からも、実家の片づけを始めてから初めて名義に気づいた、というお話をよくうかがいます。ご葬儀や手続きが落ち着いた後、住み替えや空き家管理で気持ちが一段落してから発覚することも多く、決して珍しいことではありません。ただ、売却という場面では、この名義の状態がそのまま支障として表面化します。まずは落ち着いて、何が必要になるのかを整理しましょう。

この項目でカルテがつける判定

実際のカルテ見本でも、項目1「所有者名義（相続登記の要否）」は●要対応で記載しています。見本の事例では「登記名義が亡くなったお父様のままです」という所見とともに、相続人の確定と遺産分割協議、司法書士による登記申請が必要である旨を記載しました。名義がご本人（現所有者）のままであれば○支障なしとなる項目ですが、亡くなった方の名義が残っている場合は、ほぼ確実に●要対応になります。

なぜ売却の支障になるのか

不動産の売却（所有権移転）は、登記簿上の所有者本人でなければ手続きできません。亡くなった方の名義のままでは、法律上はまだ「亡くなった方が所有者」という状態が続いており、そのままでは買主への引き渡しができないのです。相続人全員で遺産分割協議を行い、実家を誰が相続するかを決めたうえで、司法書士が相続登記（所有権移転登記）を申請して、はじめて相続人の名義になります。

さらに2024年4月1日からは、相続登記が法律上の義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、正当な理由がない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。この制度は2024年4月1日より前に発生した相続にもさかのぼって適用され、その場合は2027年3月31日までが登記申請の期限とされています。「そのうちで」と後回しにしてきたご実家ほど、この期限が近づいていることがあります。

なお、遺産分割がすぐにまとまらない場合のために「相続人申告登記」という簡易な制度もあります。これは「自分が相続人の一人である」ことを法務局に申し出るだけの手続きで、いったんは義務を果たしたことになりますが、正式な相続登記に代わるものではなく、売却のためには結局、遺産分割協議を経た相続登記が必要です。

磐田市・袋井市での実際

磐田市・袋井市エリアでは、農地や旧集落の宅地を含む実家で、名義が祖父母の代のまま何十年も変わっていないケースにも時々出会います。相続人の数が世代を経て増えていると、戸籍の収集や連絡だけでも時間がかかることがあります。また、遠方にお住まいの相続人がいる場合、書類のやり取りに日数を要することも珍しくありません。

相続登記そのものの申請先は、物件所在地を管轄する法務局（磐田市・袋井市の物件は法務局浜松支局の管轄です）です。まずは戸籍謄本一式を集め、相続人を確定させることが最初の一歩になります。相続人の範囲や遺産分割の進め方に迷う場合は、司法書士へのご相談をおすすめします。当社では提携の司法書士をご紹介できますので、まずはお気軽にご相談ください。

解消の流れと関わる専門家

相続登記までの一般的な流れは次のとおりです。

1. 戸籍謄本等の収集（相続人の確定）
2. 相続人全員での遺産分割協議・協議書の作成
3. 司法書士による相続登記の申請（法務局）

登記が完了すれば、相続人名義で売却活動に進むことができます。並行して、抵当権の抹消や境界の確認など、カルテで洗い出した他の支障があれば一緒に整理していきます。

当社ができること：提携の司法書士をご紹介し、戸籍収集や書類の段取り、日程調整まで当社が窓口になって進めます（紹介料はいただきません）。売却をご依頼いただく場合は、登記完了後の売却活動・契約・決済まで、当社がワンストップで対応します。

費用と期間の目安

相続登記の完了までの目安は、戸籍収集や遺産分割協議の状況にもよりますが、おおむね1〜2ヶ月程度です。相続人の数が多い、関係者が遠方にいるといった場合は、さらに時間がかかることがあります。

費用は、戸籍謄本等の取得実費（数千円程度）と、司法書士報酬・登録免許税（固定資産税評価額の0.4%が目安）が中心です。実家の評価額や相続人の数によって変わりますので、確定額は司法書士の見積りでご確認ください。※本カルテ・本記事は価格査定ではなく、あくまで目安としての情報提供です。

よくある誤解・FAQ