ATAWI FUDOSAN 富士ヶ丘サービス株式会社

← 大石の不動産ブログ（一覧へ）

2026年8月19日｜カテゴリ：地域と不動産／売却の進め方

磐田市の居住誘導区域と実家の売却──
2025年4月の防災指針

「うちは誘導区域から外れているみたいで」。相続した実家のご相談で、この言葉を聞くことが増えました。市のホームページで区域図を開き、実家の場所が色の付いていないところにあると、そこで気持ちが止まってしまう。

区域図を見て「中だから大丈夫」「外だから駄目」で終わらせるのは、もったいない。この計画は、もっと深く掘る値打ちがあります。本編だけでなく別冊まで開くと、区域図の色分けからは出てこない話が出てきます。

今日は磐田市立地適正化計画を、売主の立場から一段深く読みます。数値と記載は2026年8月19日時点で磐田市が公表しているものです。

磐田市立地適正化計画とは何か──2018年に作り、2025年4月に別冊を足した

磐田市立地適正化計画は、人口減少を見据え、住宅と医療・福祉・商業などの生活サービス施設がまとまって立地するよう緩やかに誘導するための計画です。磐田市は2018年（平成30年）3月にこの計画を策定し、同年7月1日に公表しました。計画期間は2018年から2037年（令和19年）までの20年間です。

都市再生特別措置法第84条第1項は、市町村におおむね5年ごとの調査・分析・評価を求めています。磐田市はこれに沿って検証を行い、2025年（令和7年）4月に計画の変更を公表しました。このとき、別冊として「防災指針」が新しく作られています。

防災指針が加わった背景には、法律の改正があります。国は2020年（令和2年）に都市再生特別措置法を改正し、立地適正化計画に「防災指針」の項目を位置づけました。災害リスクを踏まえたまちづくりを進めるためです。磐田市の変更は、この流れを受けたものになります。

居住誘導区域には、どれくらいの人が住んでいるのか

磐田市立地適正化計画の変更資料には、区域ごとの人口密度が載っています。売主として押さえておくと、区域図の意味が変わって見えます。

居住誘導区域は面積1,853ha、人口81,944人（2020年）です。市全体の人口は同年166,672人、市域の面積は16,296ha。市域の約11％の面積に、市民のほぼ半数が住んでいるという割り戻しになります。

磐田市は、この人口密度の維持を目標に置いています。中期目標は「2010年の43.9人/ha以上の維持」で、2020年の実績44.2人/haはこれを上回りました。市は目標が達成されていると評価しています。

ただし、市自身が同じ資料でこうも書いています。居住誘導区域内の人口の増加数は鈍化しており、近い将来、人口密度の低下に転じることも予想される。増えた場所と減った場所も明記されていて、増えたのは御厨駅周辺と新貝・鎌田第一土地区画整理事業区域の周辺、見付美登里の土地区画整理事業区域の周辺、磐田駅と豊田地区の周辺です。減ったのは福田地区・竜洋地区で、住居系の既成市街地の基準となる40人/haを下回る箇所が増えていると書かれています。

ここからが本題──区域の中が安全という意味ではない

別冊の防災指針を開くと、区域図の色分けだけを見ていては気づかない記述に当たります。洪水のリスク分析の項に、こうあります。

市が人を集めたいと言っている区域の、半分以上が浸水想定区域にかかっている。これが2025年4月に市自身が公表した認識です。私はこの一文を読んで、区域図の見え方が変わりました。

誤解のないように書き添えます。想定最大規模とは、水防法の規定による1年間にその規模を超える洪水が発生する確率が1,000分の1の降雨を前提とした予測です。めったに起きない規模を想定した図であり、明日水に浸かるという話ではありません。

それでも、防災指針は地区ごとの想定を具体的に書いています。

一方で、区域から外してあるものもあります。防災指針によると、磐田市は居住誘導区域の設定にあたり建築基準法に規定する災害危険区域と、土砂災害（特別）警戒区域を除外しています。市街化区域の中に存在するが危険性が高いため外した、と明記されています。

外してあるのは土砂災害系で、洪水の浸水想定区域は外していない。ここが区域図の読み方の要です。市も理由を書いています。河川沿いに既に市街地ができていて利便性が高いため、水害リスクを抱えた地域を居住誘導区域に含めている、と。防災指針は将来像を「命と暮らしを守る 安全・安心を兼ね備えたまち」とし、「利便性の高さ」と「災害リスク」の共存という課題に取り組むと書いています。

もう一つ、記録として残しておきたい数字があります。市民意識調査で磐田市の暮らしやすいところを選ぶ設問の1位は「災害が少ない」で51.7％でした。市はこの結果を引いたうえで、近年の自然災害は頻発化・激甚化しており予測できないと書き添えています。市民の実感と、ハザード情報の想定が離れている。その距離を市が自分の資料で示したのが今回の別冊だと、私は受け取りました。

なお、磐田市が実際に受けた被害も指針に記録されています。2022年（令和4年）の台風第15号では、居住誘導区域内の見付・中泉・今之浦地区で住宅等への床上・床下浸水と道路冠水が発生しました。想定図の話だけではありません。

区域の外だと売れないのか──届出が要るのは3戸以上

ここで、冒頭のご質問に戻ります。居住誘導区域の外にある実家は、売れないのか。

売買そのものに、市への届出は要りません。磐田市の「届出の手引き」によると、届出制度が対象にするのは次の行為です。

手引きには届出が不要な行為の例も図で示されています。800㎡・2戸の開発行為と、1戸の建築行為です。ここでいう住宅に、寄宿舎や老人ホームは含まれません。

実家を1軒売り、買った方がそこに1軒建てる。この形は届出の対象外です。届出が必要な場合でも、行為に着手する30日前までに市へ出す手続きであり、許可制ではありません。届出をせず、または虚偽の届出をして開発行為等を行った場合は、都市再生特別措置法第130条により30万円以下の罰金に処されることがあります。

実際に効いてくるのは、むしろ用途地域と、市街化区域か市街化調整区域かの別です。用途地域については用途地域が変わると実家の値段はどう動くかで、調整区域については市街化調整区域にある実家の売り方で書きました。買主が家を建てられるかどうかを決めているのは、こちらの線引きです。

良い点と、一事業者としての注文

事実の整理はここまでにします。ここからは私の評価です。

良いと思う点

• 不利な数字を自分で書いている。「居住誘導区域の半分以上が浸水想定区域内」という一文を、誘導したい区域の資料に載せた判断は軽くない
• 地区名まで下ろしている。池田、小立野、掛塚、竜洋中島、豊浜、新貝、鎌田、西貝塚、見付、中泉、今之浦。地名で書かれているから、持ち主が自分の家の話として読める
• 不動産業者への周知を取組みに入れている。防災指針の取組み一覧には「宅地建物取引業団体への水災害リスク情報等の説明」が挙がっている。売買の現場に情報を流す道筋を、市が明示している
• 目標を数字で置いた。7日以上の食料等を備蓄している市民の割合を令和5年度の42％から令和8年度に67％へ。防災ガイドブックによる市民啓発の実施を0％から100％へ。達成したかどうかを外から確かめられる形になっている

一事業者として注文したい点

• 住所から自分の家の状況を引ける形にしてほしい。区域図と浸水想定区域図と用途地域図が別々のPDFで、本編は13.6MB、区域図12〜22は28.1MBある。売主のご家族は70代・80代のことが多く、この容量を開くところで止まる
• 「区域外＝見捨てられた場所」という受け取られ方への手当てが薄い。防災指針は区域外にも現に居住者がいることを踏まえると書いている。その一文を、区域図そのものの近くにも置いてほしい
• 浸水想定区域を含んだまま誘導する以上、住宅側の備えとセットで見せてほしい。河川整備や雨水排水ポンプ場の整備は国・県・市の仕事だが、持ち主が自分の家でできることは別にある。かさ上げ、電気設備の高さ、浸水後の再建費用。そこまで一枚にまとまると、売買の場でも使える

注文は、市を責めるためのものではありません。私は、この別冊を作った判断そのものを支持しています。不利な事実を書かないほうが、行政としては楽だったはずです。

宅地建物取引士として、売主にどう説明しているか

ここからは私の実務の話です。

まず前提として、水害のリスクは売るときに必ず買主へ説明されます。国土交通省は2020年8月28日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正で、重要事項説明の対象項目に水防法に基づき作成された水害ハザードマップを追加しました。宅地建物取引業者は、市町村が配布する印刷物またはホームページに掲載されている入手可能な最新のハザードマップを提示し、対象物件のおおむねの位置を示す義務があります。

売主が水害の想定を隠して売ることはできません。これは売主に不利な話に見えますが、私は逆だと考えています。説明が義務になっているということは、買主は最初からその情報を織り込んで値段を見ているということです。後から出てきて話が壊れる種類の情報ではなくなりました。

そのうえで、私が査定の前に確認している順番は次のとおりです。

居住誘導区域は5番目です。順番を軽んじて落としているのではなく、実際にこの順で効いてきます。

正直に申し上げると、私はこの区域図を査定の場でどう扱うか、答えを一つに決めきれていません。買主が長く住むつもりの家なら、生活サービス施設が維持される見込みは価値そのものです。その意味で区域の内側には意味があります。一方で、区域内でも浸水深5m以上の想定が付く場所があり、区域外でも台地の上で水が来ない場所があります。区域の線と、水の線が一致していない。だから私は、区域図を一枚で結論に使わず、必ずハザードマップと重ねて見るようにしています。この扱いが最善かどうかは、まだ考え続けているところです。

売れる場所と売れない場所の分かれ目そのものについては、売れる家と売れない家を分けているものでも整理しています。

今日できる確認を、3つだけ

結論を今日出す必要はありません。次の3つは、売っても売らなくても値打ちが減らない確認です。

1. 実家の住所で、磐田市のハザードマップの浸水深を見る。洪水と津波の両方。何メートルの区分に入っているかをメモしておく
2. 固定資産税の課税明細書を出して、地番と地目と地積を書き写す。区域図も用途地域図も、地番が分からないと照合できない
3. 市街化区域か市街化調整区域かを、磐田市の都市計画課（電話0538-37-4907）で確認する。居住誘導区域の内外も同じ窓口で聞ける

この3つが揃うと、次に誰へ相談しても話が早くなります。売る・売らない・貸すのどれを選ぶにしても、材料は共通です。

富士ヶ丘サービスがしていること

当社は、磐田市見付で介護施設を運営するところから不動産の仕事を始めました。ご相談の入口は、たいてい「親が施設に入った」「親を看取った」です。

区域図を見て気持ちが止まってしまったご家族に、私たちがまずお伝えするのは「その線は、売れるかどうかの線ではありません」ということです。そのうえで、名義、道路、境界、水、家財の順に事実を揃えます。順番を守るだけで、迷う時間が短くなります。

私たちが目指しているのは「高く売る」だけではなく、「家族が困らない売却」です。介護の見通し、相続の順番、土地と災害の条件。この3つを一度に見られることが、介護から始まった不動産会社の強みだと思っています。

価格の前に事実を整理する道具として、ふじがおか実家カルテを用意しています。同じ日に公開した昭和の分譲地で起きていることも、地区の単位で家が空いていく話としてつながります。

まとめ

• 磐田市立地適正化計画は2018年3月策定・7月1日公表、計画期間は2018年〜2037年。2025年（令和7年）4月に変更され、別冊「防災指針」が加わった
• 居住誘導区域は面積1,853ha・人口81,944人（2020年）、人口密度44.2人/ha。中期目標の43.9人/haは上回ったが、市は増加数の鈍化と将来の低下を明記している
• 防災指針は「居住誘導区域の半分以上が浸水想定区域内に分布」と記載。想定最大規模＝1年間に発生する確率1,000分の1の降雨が前提
• 区域から除外されているのは災害危険区域と土砂災害（特別）警戒区域。洪水の浸水想定区域は除外されていない
• 届出が必要なのは居住誘導区域外での3戸以上の住宅開発・新築等、または1〜2戸で1,000㎡以上の開発。1戸の建築行為と800㎡・2戸の開発は不要と手引きに例示
• 届出をせず、または虚偽の届出で開発行為等を行うと30万円以下の罰金（都市再生特別措置法第130条）
• 2020年8月28日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正で、水害ハザードマップが重要事項説明の対象に。売主が隠して売ることはできない
• 実務で先に効くのは名義・用途地域と道路・境界・ハザード。居住誘導区域の内外は5番目

市が線を引いた区域図は、まちの将来をどう保つかという地図です。一軒の家が売れるかどうかの地図として作られてはいません。その2つを重ねて読むところに、売主の側の仕事があります。

よくあるご質問

本記事は2026年8月19日時点で磐田市および国土交通省が公表している情報に基づく一般的な解説であり、個別の物件の価格・売却可否・災害リスクの判断を示すものではありません。浸水想定は想定最大規模の降雨を前提とした予測で、実際の浸水を保証・否定するものではありません。区域の指定内容および届出の要否は変更されることがありますので、最新の取扱いは磐田市の都市計画課（電話0538-37-4907）へご確認ください。ハザードマップの内容は磐田市の危機管理課へ、境界の確定は土地家屋調査士へ、相続登記は司法書士へ、譲渡に伴う税務は税理士へご確認ください。個別のご相談は当社までどうぞ。

参考にした公式情報

• 磐田市：磐田市立地適正化計画（2026年8月確認）
• 磐田市：磐田市立地適正化計画（別冊）防災指針 2025年（令和7年）4月／PDF（2026年8月確認）
• 磐田市：磐田市立地適正化計画の変更 2025年（令和7年）4月／PDF（2026年8月確認）
• 磐田市：磐田市立地適正化計画 届出の手引き／PDF（2026年8月確認）
• 国土交通省：不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化（2026年8月確認）

富士ヶ丘サービス株式会社／静岡県磐田市見付5789番地1／TEL:0538-31-3308／静岡県知事 (2) 第14083号／代表取締役・宅地建物取引士 大石 浩之