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2026年8月27日｜カテゴリ：住宅ローン控除／中古住宅

中古住宅ローン控除は13年か10年か
──省エネの線

中古住宅の内覧に立ち会っていると、買主のご家族から必ずこの質問が出ます。この家は住宅ローン控除が使えるのか、何年もらえるのか。2026年から、その答えが二つに割れました。

この記事は2026年8月27日時点で、国土交通省「住宅ローン減税」ページ、同「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」（2026年7月更新）、同「既存住宅を取得したとき」、同「買取再販住宅を取得したとき」、国税庁タックスアンサーNo.1211-3を確認して書いています。扱うのは中古（既存住宅）の控除期間が13年になるか10年になるか、その差が金額でいくらかです。

令和8年1月1日から、中古の控除期間は13年と10年に分かれた

国土交通省は、令和8年度税制改正で住宅ローン減税の適用期限を5年間延長し、省エネ性能の高い既存住宅への支援を広げたと公表しています。関連する税制の法律は2026年3月31日に国会で成立しました。対象になるのは令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までに入居した場合で、契約の期限はありません。

既存住宅の区分は5つです。国土交通省「既存住宅を取得したとき」の表をそのまま並べます。

国土交通省「既存住宅を取得したとき」および「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」Q14・Q16・Q17により作成。2026年8月27日確認。子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯は夫婦のいずれかが40歳未満の世帯で、入居した年の12月31日時点の現況で判定されます。

「その他住宅」とは、上の4つのどれにも当たらない住宅のことです。控除率は区分にかかわらず0.7％で、国土交通省のQ&Aは「控除率は、控除期間中一律で0.7％です」と書いています。つまり、13年か10年かを決めているのは家の性能ではなく、性能を証明する紙があるかどうかです。断熱等性能等級4相当の工事が入っている家でも、証明書がなければ「その他住宅」として10年になります。

13年と10年で、控除額はいくら違うか

控除期間が3年伸びると、買主の手元にいくら残るのか。金額に割り戻さないと、この話は判断の材料になりません。

試算の前提を先に書きます。借入は35年・元利均等返済・ボーナス返済なし、金利は【フラット35】の2026年8月資金受取分にあたる年3.290％で全期間固定。各年12月末の残高に0.7％を掛け、借入限度額2,000万円を超える部分は切り捨て、所得税と住民税で控除しきれる前提の概算です。

大石による概算。前提は本文のとおりで、実際の控除額は所得税額・住民税額・繰上返済の有無により変わります。2026年8月27日時点の【フラット35】金利を用いています。

磐田市・袋井市で中古戸建を買われるご家族の借入は、2,000万円前後の帯が最も多いというのが私の実感です。その帯での差は約33万円。登記費用と火災保険料を合わせたくらいの金額が、証明書1枚の有無で動きます。仲介手数料に置き換えれば、売買価格1,000万円弱の物件1件分の手数料に近い額です。

金利そのものの影響については金利1.0%の夏に、実家をいくらで売り出すかで、買主の借入可能額から売出価格を逆算しました。控除の3年分は、金利0.1％の上下に比べれば小さな金額です。それでも、証明書は取りにいけば取れるものなので、取らない理由がない。金利は自分では動かせません。

「拡充」なのに、省エネ基準適合の借入限度額は3,000万円から2,000万円へ下がった

ここが、私がこの改正で一番引っかかっている部分です。国土交通省は「省エネ性能の高い既存住宅に対する支援が拡充されました」と書いていますが、省エネ基準適合住宅（既存）の借入限度額は、2024年・2025年入居の3,000万円から2,000万円に下がっています。上がったのは長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅の3,000万円→3,500万円で、省エネ基準適合は控除期間の13年化と子育て世帯等への上乗せ枠の新設だけです。

限度額が下がった影響は、借入額が大きい人に出ます。同じ省エネ基準適合の中古を買った場合で、2025年入居（限度3,000万円・10年）と2026年入居（限度2,000万円・13年）を比べます。

大石による概算。前提は前節と同じ。2025年入居分の既存住宅は、長期優良・低炭素・ZEH水準・省エネ基準適合のいずれも借入限度額3,000万円・控除期間10年でした。

借入が約2,870万円を超えると、省エネ基準適合の中古では2025年に入居していたほうが得だった、という逆転が起きます。子育て世帯・若者夫婦世帯であれば限度額が3,000万円に上乗せされるので逆転しませんが、上乗せに当たらない世帯——たとえば子どもが19歳以上になったご夫婦や、40歳以上の単身の買主——は、この帯に入ると目減りします。

正直に言えば、限度額が3分の2に下がったものを「拡充」と一語で呼ぶのは、私はまだ腑に落ちていません。制度としての狙いは分かります。認定住宅とZEH水準に手厚くして、そちらへ誘導したいのでしょう。ただ、中古市場の現実として、買主が実際に手が届く中古の大半は「省エネ基準適合」か「その他住宅」であって、ZEH水準の中古はほとんど出てきません。いちばん動く帯の限度額を下げて「拡充」と呼ぶと、窓口で説明する側は必ず言葉を足すことになります。

省エネを証明する紙は3種類。中古は引き渡しの6か月後まで間に合う

省エネ性能の証明に使えるのは、国土交通省が挙げている次の書類です。中古では、このどれか1つを確定申告に添えることになります。

国土交通省「既存住宅を取得したとき」および同Q&A Q21・Q42により作成。2026年8月27日確認。

実務で効くのは、2つ目の住宅省エネルギー性能証明書です。中古の在来木造で建設住宅性能評価書が残っている家は、私が扱ってきた範囲ではまず出てきません。したがって、買主は建築士に調査を頼んで証明書を出してもらうことになります。発行できるのは、建築士法に基づく登録を受けた建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人の4者です。

そして、ここが売買の段取りとして大きい点です。国土交通省のQ&A Q42はこう書いています。

中古は、引き渡しが終わってからでも6か月の猶予がある。新築は取得の日前までに調査を終えていなければならないので、中古のほうが猶予が広い形です。契約までに証明書が間に合わないから諦める、という判断は早すぎます。ただし6か月は、翌年2月からの確定申告の準備と重なります。引き渡し後に動くなら、年内には建築士へ声をかけておくのが安全です。

もう一つ、間違えやすい点があります。【フラット35】の適合証明書やBELSのラベルは、そのままでは申告に使えません。Q&A Q44は「それらの書類は、住宅ローン減税の申請にあたり住宅の性能を証明する書類として使用することはできません」としています。一方で、証明書を発行する建築士が判断の材料に使える書類としては挙げられています。持っていれば調査は早くなる、という位置づけです。

なお、証明書の発行費用がいくらかかるかは、案件と地域と建物の状態で幅があり、私は磐田市・袋井市での相場と呼べる数字を持っていません。未確認のまま書いておきます。建築士事務所に直接見積もりを取ってください。

床面積40㎡以上への緩和が、中古にも入った

令和8年度税制改正では、床面積の要件も変わりました。国土交通省は「床面積要件を新築住宅・既存住宅ともに40㎡以上に緩和」と公表しています。従来は50㎡以上が原則で、40㎡台は新築の一部に限った特例でした。

• 原則：登記簿上の床面積40㎡以上
• 合計所得金額が1,000万円を超える場合：50㎡以上
• 子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を受ける場合：50㎡以上

Q&A Q5は「40㎡台の住宅の場合、子育て世帯等への上乗せ措置の対象となりません」としています。40㎡台の中古マンションを買う子育て世帯は、控除期間13年と借入限度額2,000万円は使えても、3,000万円への上乗せは使えないという整理です。

あわせて、所得要件は合計所得金額2,000万円以下、築年数の要件は昭和57年1月1日以後に建築されたものです。それより前の家は耐震基準適合証明書などが要ります。この線については築45年の実家と住宅ローン控除──昭和57年で線が引かれる理由に、証明書3種類の段取りまで書きました。

買取再販は、新築と同じ枠を使える区分がある

買取再販住宅は、宅地建物取引業者が一定の増改築等をした中古住宅を、業者の取得日から2年以内に買主が取得したものを指します。国税庁は、その時点で新築された日から10年を経過したものに限る、としています。この区分だけ、限度額の扱いが違います。

国土交通省「買取再販住宅を取得したとき」および同Q&A Q18により作成。2026年8月27日確認。

長期優良住宅の認定を取った買取再販は、新築と同じ4,500万円の枠になります。売主の立場から見ると、古い家を業者に買い取ってもらう選択が、買主側の控除枠を広げる方向に働く場面があるということです。買取価格は仲介より下がりますが、次の買主が使える枠は上がる。この構造は、査定の場で説明しておくと納得されやすい部分です。リフォーム工事の規模によっては建築確認が要る点は、大規模リフォームに建築確認にまとめました。

磐田市・袋井市の中古で、この線がどこに落ちるか

磐田市・袋井市で流通している中古戸建の中心は、昭和50年代から平成一桁に建てられた在来木造です。ここから先は一次情報ではなく、私が現地を見てきた範囲での見立てとして書きます。この帯の家で断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4を証明できるものは、そのままではほとんどありません。つまり売り出されている中古の多くは「その他住宅」＝控除期間10年の側に落ちます。

13年が現実的に効いてくるのは、次の3つの場面だと考えています。

1. 平成末から令和にかけての築浅中古。省エネ基準に沿って設計されている可能性があり、住宅省エネルギー性能証明書を取りにいく価値がある
2. 宅地建物取引業者の買取再販物件。業者側が認定や証明を整えて出していることがある
3. 断熱改修を伴うリフォームを前提に買う場合。工事後に調査を受けて証明書を取る道がある

売主側から見ると、この改正は「うちの家は10年の側だ」と分かった時点で、価格の話に戻ります。買主の総支払額は控除額の分だけ変わるので、証明書が取れない家は、そのぶん価格で説明することになります。私は査定の場で、控除が10年になる前提の資金計画を先に見せるようにしています。あとから買主の税理士に指摘されて減額交渉になるより、最初に出しておいたほうが話が壊れません。

買う側への支援としては、磐田市に既存住宅取得等事業費補助金があります。控除と補助は別の制度で、窓口も条件も違うため、内訳と落とし穴は中古住宅の購入に最大150万円に分けて書きました。売却と購入の順序で迷っている方は住み替えは売り先行か買い先行かもあわせてどうぞ。

この改正の、筋が通っているところ

良い点を先に数えます。私が実務の側から見て、素直に良いと思うのは3つです。

• 中古の証明期限が「取得の日以後6か月以内」まで認められていること。売買は引き渡しまでが慌ただしく、調査の日程を差し込む余裕がないことが多い。後ろに逃げ道があるのは実務に合っています
• 床面積の40㎡緩和が既存住宅にも入ったこと。磐田市・袋井市にも40㎡台の中古マンションはあり、単身や二人暮らしの買い手の選択肢が実際に増えます
• 契約の期限がないこと。入居日だけで判定されるので、契約を急がせる材料になりません。売主にも買主にも、考える時間が残ります

その上で、注文したいところ

一事業者として、2つ注文があります。どちらも仕組みへの注文で、窓口の担当者への不満ではありません。

• 「拡充」という一語に、限度額の減額を含めないでほしい。省エネ基準適合の既存住宅は3,000万円から2,000万円へ下がっており、借入が約2,870万円を超える世帯には目減りします。ページの上段に「一部の区分は限度額が下がります」と1行あるだけで、現場の説明はずいぶん楽になります
• 証明書の費用の目安を、どこかに示してほしい。13年と10年の差が約33万円だとして、証明書に何万円かかるのかが分からないと、買主は動くかどうかを決められません。金額の幅でいいので示されると、判断の材料になります

今日できる確認を、3つだけ

1. 登記簿上の建築年月日を見る。昭和57年1月1日より前か後かで、必要な書類が変わります。固定資産税の納税通知書でも建築年は分かります
2. 登記簿上の床面積を確認する。40㎡以上か、50㎡以上か。合計所得金額が1,000万円を超えるご家庭は50㎡が線になります
3. 売主に「建設住宅性能評価書はありますか」と一度だけ聞く。あればその写しで足ります。無ければ住宅省エネルギー性能証明書を取る前提で、建築士事務所に見積もりを頼む段取りに切り替えます

今日、買うか買わないかを決める必要はありません。ただ、建築年と床面積と証明書の有無だけは先に調べておくと、どの物件を選ぶにしても必ず効いてきます。この3つは、内覧の前でも調べられます。

富士ヶ丘サービスがしていること

私たちが目指しているのは「高く売る」だけではなく、「家族が困らない売却」です。中古の売買では、買主が受け取る控除の額が、そのまま出せる価格に跳ね返ります。売主側にも、その計算を先に見ていただくようにしています。価格の前に事実を整理する道具として、ふじがおか実家カルテを用意しています。

まとめ

• 令和8年度税制改正で住宅ローン減税は5年延長され、令和8年1月1日から令和12年12月31日までの入居が対象。契約の期限はない
• 既存住宅の控除期間は、長期優良・低炭素・ZEH水準・省エネ基準適合が13年、その他住宅が10年。控除率は一律0.7％
• 既存住宅の借入限度額は認定住宅とZEH水準が3,500万円、省エネ基準適合が2,000万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円／3,000万円）
• 借入2,000万円・35年・年3.290％の概算では、13年と10年の差は約33万円
• 省エネ基準適合の限度額は3,000万円から2,000万円へ下がっており、借入が約2,870万円を超えると2025年入居のほうが有利だった
• 中古の省エネ証明は取得の日の前2年以内、または取得の日以後6か月以内の調査でよい。【フラット35】適合証明書とBELSはそのままでは使えない
• 床面積は原則40㎡以上に緩和。ただし合計所得金額1,000万円超と上乗せ利用は50㎡以上

借入の可否と適用金利は金融機関へ、控除の適用可否と申告の方法は税務署または税理士へ、証明書の発行可否と費用は建築士事務所へご確認ください。売買契約の条件は宅地建物取引士へどうぞ。

よくあるご質問

この記事を書いた人：大石浩之（宅地建物取引士）

磐田市・袋井市・森町で「介護×相続×空き家」に特化した不動産売却支援を行う富士ヶ丘サービスの代表取締役・宅地建物取引士。介護施設の運営から不動産事業を始めた経験をもとに、売主とご家族が困らない売却を一件ずつお手伝いしています。プロフィール

本記事は2026年8月27日時点で、国土交通省および国税庁が公表している情報に基づく一般的な整理であり、個別の物件について住宅ローン控除の適用を判断するものではありません。控除額の試算は35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・全期間固定金利年3.290％を前提にした概算で、所得税額・住民税額・繰上返済の有無により実際の額は変わります。国税庁タックスアンサーNo.1211-3は2026年8月27日時点で「令和7年4月1日現在法令等」の表示であり、令和8年度税制改正後の区分は国土交通省の公表資料によっています。制度・数値は今後変わります。適用の可否と申告の方法は税務署または税理士へ、証明書の発行は建築士事務所へ、契約条件は宅地建物取引士へご確認ください。個別のご相談は当社までどうぞ。

参考にした公式情報

• 国土交通省「住宅ローン減税」（2026年8月27日確認）
• 国土交通省「既存住宅を取得したとき」（2026年8月27日確認）
• 国土交通省「買取再販住宅を取得したとき」（2026年8月27日確認）
• 国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」2026年7月更新（2026年8月27日確認）
• 国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」報道発表（2026年8月27日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.1211-3「中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026年8月27日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.1211-2「買取再販住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」（2026年8月27日確認）

富士ヶ丘サービス株式会社／静岡県磐田市見付5789番地1／TEL:0538-31-3308／静岡県知事 (2) 第14083号／代表取締役・宅地建物取引士 大石 浩之