仲介手数料とインボイス｜10月の控除変更

2026年10月からは5割ではなく7割控除

国税庁の「令和8年度税制改正特集」によると、インボイス発行事業者以外からの課税仕入れに係る経過措置は、2026年10月1日から2年間、控除可能割合が70％です。2026年10月15日に、同庁の時系列図を含めて確認しました。

インボイスは適格請求書、仕入税額控除は売上げに係る消費税額から仕入れに係る税額を差し引く仕組みです。本記事は、不動産を売る事業者が仲介サービスへ支払う手数料を扱います。売却代金のうち建物に掛かる消費税の判定とは、別の話です。

意外な落とし穴は、改正前の予定を載せた説明を読むと、2026年10月から50％という数字が残っていることです。今回は改正後の70％で確認します。ただし、割合だけ分かっても、自社に経過措置が適用できるかまで決まるわけではありません。

私は、国税庁が改正前と改正後を図で比較している点を評価します。見積り時の説明を更新する根拠になります。その上で、仲介会社の説明も古い割合を使い続けないでほしい。登録の有無を示すだけでなく、売主が税理士へ確認できる請求内容を揃えるところまでが、実務上の役割だと考えます。

売主の課税方式を分けてから、請求書を見る

国税庁は、簡易課税では売上げに係る消費税額に事業区分ごとのみなし仕入率を掛け、控除額を算出すると説明しています。一般課税の個々の仕入れに関する計算と、同じ読み方はできません。未登録先への支払いがあるだけで、全員の負担が同額増えるわけではありません。

簡易課税は、届出や基準期間の課税売上高5,000万円以下などの要件がある制度です。一般課税は原則的な計算方法として、売上税額と仕入れに係る税額を計算します。本記事の仮例は、一般課税で対象の支払いを控除できる条件が揃った場合に限ります。

私は最初に「自社はどの課税方式で申告するか」を税理士へ確認するよう案内します。普段使っている請求書の形から推測しません。自宅を私的に売る個人に、事業者向けの控除計算をそのまま当てはめることもしません。対象者を分けるのが、数字の説明より先です。

買主が建物を取得する側の確認は、賃貸物件売却とインボイスの記事で扱っています。本記事の売主が仲介サービスを買う立場と混ぜないでください。同じ取引に関係していても、誰のどの支払いを計算しているかで、確認する資料が変わります。

税込11万円の仮例なら、税相当額の残りは3千円

仲介手数料を税抜10万円、税相当額1万円、支払総額11万円と置いた仮例では、70％控除は7千円です。税相当額のうち控除できない部分は3千円になります。手数料総額の11万円に70％を掛ける計算ではありません。実際の請求額や税額の端数処理は、この仮例とは分けて確認します。

私は、この例なら「未登録だと3割高い」ではなく、「同じ税込額で比べると、控除後の差は3千円」と説明します。実際の資金支出はいずれも11万円です。控除は仲介会社からの返金ではなく、消費税申告上の計算です。表の額は所得税等まで含む最終的な手取りではありません。

私はこう考えます。二社の見積書を机に並べる場面を想定したら、税込の支払額を一列、控除できる見込額をもう一列に書きます。登録先か未登録先かの印だけで決めません。税理士に計算の前提を渡し、その後に販売活動や担当範囲を比べます。これは実体験の紹介ではなく、私が勧める業者比較の方法です。

未登録というだけで、手数料の値引きや値上げが自動的に決まることはありません。私はここを曖昧にしません。料金の合意と税務上の控除は別の確認です。仲介手数料の基本的な考え方は、仲介手数料の記事と併せて読むと整理できます。

磐田・袋井で業者を比べるなら、仕事の範囲も揃える

仲介会社を比較するための仮計算は、磐田市・袋井市でも前提を揃えて行います。本記事に用いた国税庁の情報は、地域別の手数料相場や売却価格を示す資料ではありません。控除の差だけから、個別物件をどの会社へ任せるべきかは決められません。

私は、税込手数料、登録の状況、対象業務、別途費用、請求の時期を同じ用紙へ並べる方法を勧めます。遠方の売主なら、鍵の管理や現地確認をどこまで頼めるかも聞きます。移動を伴う費用は、売却時の出張費を別途請求される場合の記事で確認できます。

私にも、税額の差をどこまで業者選びの中心に置くかという迷いがあります。数字にすれば比較しやすい反面、現地対応の不足で家族の往復が増えれば、その負担は表からこぼれます。だからこそ税の計算を先に確定し、仕事の範囲を同じ条件にしてから選びたいと考えます。

経過措置には適用条件や保存書類、金額の上限に関する扱いもあります。国税庁は、一の未登録先からの課税仕入れの合計が年又は事業年度で税込1億円を超える部分を対象外とし、この上限の扱いは2026年10月1日以後に開始する課税期間からと案内しています。大きな取引ほど、割合だけで試算を終えず税理士へ確認します。

今日そろえるのは、課税方式と見積書の前提

仲介手数料のインボイス対応で今日できる確認は、売主の課税方式と、仲介会社の登録状況を揃えることです。国税庁の控除割合を知っただけで契約を急ぐ必要はありません。自社に適用される計算が分かれば、登録先と未登録先を同じ基準で比較できます。

• 税理士に申告方式と経過措置の適用可否を確認する。
• 仲介会社へ税込見積り、登録状況、請求書の内容を聞く。
• 控除後の差と、業務範囲・別途費用を分けて比べる。

富士ヶ丘サービスは磐田・袋井を中心に、介護と不動産を一体で相談し、ご家族が困らない売却を支援します。私は宅地建物取引士として仲介の仕事と料金を説明します。消費税の個別計算は税理士に確認を。売主がまだ会社を選ばない段階でも、比較の材料を一つ増やす案内をします。