マンションの建物状況調査、2年前の報告は使える？

2026年10月24日｜カテゴリ：売却実務・建物状況調査

大石浩之（磐田市／不動産業）です。マンションを売る準備で、以前の調査報告書が見つかる。「まだ使えるなら調査費をかけずに済むのか」と考えるのは自然です。私は、まず表紙の日付と調べた範囲を開いて確認します。本記事は2026年10月24日に確認した国土交通省の案内を基に整理しています。

RC造等の共同住宅は、説明対象が2年未満

国土交通省は、RC造等の共同住宅について、重要事項説明の対象となる建物状況調査結果を、実施から2年を経過していないものとしています。RC造は鉄筋コンクリート造のことです。「マンション」と呼ばれる物件ならすべて同じ条件、とせず構造も確認します。

関係省令等の公布日は2024年1月24日です。建物状況調査の見直しは2024年4月1日から施行されています。2026年に始まった制度として紹介するものではありません。2024年に調べた資料が手元にあるなら、年だけでなく実施年月日を確かめる必要があります。

意外なのは、調査報告書に「使える・使えない」という一つの期限があるわけではないことです。ここで確認しているのは、重要事項説明の対象となる調査の期間です。過去の状態を知る資料としての役割や、現在の状態を保証するかという話とは分けます。

調査した日と、売却の日程を照合する

建物状況調査の期間を確認するときは、報告書を受け取った日だけでなく、調査を実施した年月日を見ます。国土交通省の表現は「調査の実施から2年を経過していないもの」です。「2年前に買ったときの書類だから大丈夫」という年単位の判断にはしません。

私は、仲介会社へ渡す一覧に、調査の実施日、報告書の作成日、売却の予定を別々に記す方法を勧めます。売出しを始めたときに期間内でも、実際の重要事項説明まで同じ条件が続くとは限りません。説明予定が変わったら、日付をもう一度照合します。

「2年未満」は「2年以内」と同じ表現ではありません。ちょうど2年を経過したものまで含めて案内しないようにします。調査が数日に分かれる場合など、どの日を基準に扱うか分からないときは、仲介会社と調査者に確認してください。日付を自分に都合よく選ばないことです。

住戸内と住戸外は、同じ報告書とは限らない

国土交通省の改正案内は、共同住宅の住戸内と住戸外を異なる調査者がそれぞれ調査することも可能と説明しています。自分の部屋を見た報告書だけを手にしていても、住戸外の資料が同じ冊子にまとまっているとは限りません。何を対象にした報告書なのかを確認します。

私なら、資料の一覧に「住戸内」「住戸外」「対象不明」の欄を作ります。誰が、いつ、どこを調べたかを転記し、確認できなかった部分も残します。報告書の厚さではなく、必要な範囲が確認されているかを見るためです。抜けているページがないか、添付写真や図面も照合します。

管理会社に「点検の資料はありますか」と尋ねるだけでは、別の目的の書類を受け取ることも考えられます。私は、売却で建物状況調査の報告書を確認したいと目的を添えて問い合わせる方法を提案します。名称が似ている資料を、自動的に同じ調査として扱わないようにします。

再調査を頼む前に、今ある資料をそろえる

マンションの再調査を考える前に、既存の報告書、指摘後の補修記録、確認できなかった箇所の資料を仲介会社へ渡します。これは費用と手間を判断するための私の提案です。年数だけを見て即座に注文するのではなく、何が足りないかを先に確認します。

調査結果が古くても、以前の指摘がどこにあったかを伝える手掛かりになります。一方、過去に指摘がなかったことから、現在も問題がないとは断定できません。住みながら気付いた症状や補修した箇所があれば、報告書とは別の事実として伝えます。

売出し前にそもそも調査を頼むかという問いは、建物状況調査を先に頼む条件へ分けています。本記事は、すでに資料を持つRC造等のマンション所有者が、その資料をどう確認するかに絞っています。戸建ての記事の期間をそのまま当てはめないでください。

費用を比較するときも、住戸内だけなのか、住戸外を含むのか、資料取得の費用が別かをそろえます。今回は地域の調査料金を確認していないため、相場額は示しません。見積書の作業範囲と、予定する取引に必要な範囲を突き合わせて判断します。

制度の良い点と、調査済みの言葉への注文

説明対象となる調査の期間がRC造等では2年未満と整理されたことは、既存資料を確認する際の物差しになると私は評価します。住戸内と住戸外を別の調査者が調べられる点も、資料を集める際に役割を分けて考えられます。売主と仲介会社が同じ日付と範囲を見る意味があります。

そのうえで注文したいのは、「調査済み」という言葉だけで説明を終えないことです。国土交通省は、標準媒介契約約款に、調査は瑕疵の有無を判定するものではないという限界を明記したと説明しています。瑕疵は不具合などを指す言葉です。調査結果と、買主への保証を一緒にはできません。

私は、古い資料を活用して費用を抑えたい気持ちと、現在の状態を確かめたい気持ちの間で迷います。だからこそ、報告書の表紙に「調査済み」とあっても、日付と調べた範囲を見るまで判断しません。足りないところを特定してから頼む方が、家族も依頼内容を理解できます。

保険を付ける話は、調査の期間とは別に条件を確認します。既存住宅の売買と瑕疵保険を入口に、加入先へ必要な検査を尋ねてください。売主が契約上どの責任を負うかは、契約不適合責任の整理も合わせて仲介会社へ確認します。

磐田・袋井の売主が、今日開くページ

磐田市・袋井市でマンション売却を考える持ち主の方は、今日、調査報告書の実施日と対象範囲のページを開いてください。地域全体の建物年齢や売出し価格から、手元の報告書の扱いは決まりません。資料がなければ、誰が保管しているかを管理会社などへ尋ねるところから始めます。

報告書の写しを渡すときは、表紙だけでなく添付を含めた一式をそろえます。売出し時期が未定なら未定と伝えて構いません。私は、説明予定と資料を照合してから、再調査の要否を調査者と仲介会社へ確認するよう案内します。売却を急ぐために、確認できない部分を確認済みにしないことです。

磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月24日に確認した公式資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。