1. 固定資産税通知書で対象を確認
課税明細から土地・建物の所在地、地目、面積を確認します。ただし、通知書の宛名と登記名義人が同じとは限りません。
BEFORE REGISTRATION
相続登記が終わっていない実家。何から確認する？
登記手続きと不動産の状態確認を混ぜず、司法書士に確認することと、実家カルテで整理できることを分けます。
2. 現在の登記名義を確認
亡くなった方、祖父母、共有者など、登記事項証明書上の所有者を確認します。未登記建物がないかも切り分けます。
3. 遺言と相続人の範囲を確認
遺言書、戸籍、相続放棄の有無を確認します。相続人の確定や遺産分割は司法書士・弁護士などへ相談してください。
4. 不動産固有の問題を先に把握
接道、境界、農地、抵当権、災害情報などを確認すると、遺産分割や今後の利用方針を考える材料になります。
5. 専門家へ渡す資料をまとめる
固定資産税通知書、登記情報、家系図、遺言書、分かる範囲の相続人情報をまとめ、相談先ごとの確認事項を整理します。
重要：相続放棄、相続税、遺産分割、相続登記には期限や個別判断があります。実家カルテは法律・税務・登記判断の代わりではありません。
FAQ
判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる
| 判断のポイント | 残す（管理する） | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 将来、誰かが住む・使う予定 | ある（Uターン、親族が使う、戻る可能性を残す） | 当面ない。建物を傷ませずに持ち続けたい | ない。家族の誰も使う見込みがない |
| 年間の負担 | 固定資産税・保険・通水・草刈り・見回りを自分たちで払い続けられる | 家賃収入で税・修繕費をまかなえる見込みがある | 負担そのものをなくしたい |
| 現地へ通えるか | 通える、または管理サービスに委託できる | 管理会社に任せられる | 通えない。遠方からの対応が精神的に負担 |
| 建物の状態 | 今のまま使える | 貸せる状態に直す費用を出せる | 修繕・解体の判断を買主に委ねたい |
| 税の期限 | 急いで現金化する必要がない | 貸すと空き家の3,000万円特別控除は使えなくなる | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件。他の要件も確認 |
数字で確認しておくこと
- 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。相続登記が終わっていない家でも、特例の期限は相続開始日から数え始めています。登記の完了を待つ間も期限は進みます。
- 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産）：相続した家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、2027年12月31日までの売却が対象です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却額が1億円以下であることなどの要件があり、相続から売却等までの貸付け・事業・居住利用の有無も確認します。老人ホーム等への入居には別の要件があり、親が存命中に本人の自宅を売る場合の特例とは区別してください。相続・遺贈でこの家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では1人当たりの控除上限が2,000万円になります（国税庁 No.3306）。
- 相続登記の義務化：2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。売る・貸すのどちらを選んでも、名義が亡くなった方のままでは契約に進めません。
税額・控除の可否は土地ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は市の資産税窓口と税理士に、登記は司法書士にご確認ください。実家カルテでは、これらの要件に関係する「建築年」「名義」「相続開始日」「接道」を先に整理します。
よくある質問
登記前でも申し込めますか？
はい。不動産側の現状確認を先に始められます。
通知書しかありません
課税明細を入口に対象物件を整理します。
相続登記も依頼できますか？
登記は司法書士業務のため、確認事項を分けて専門家へつなぎます。