土地・建物の名義
現在の登記名義人と共有者を確認します。
相続登記
亡くなった方の名義が残っていないか確認します。
抵当権・差押え
住宅ローン等の担保や処分制限を確認します。
地番と住居表示
住所と登記上の土地を正しく対応させます。
土地の筆数・地目
複数筆や農地・山林を含むか確認します。
接道と道路種別
建築基準法上の道路に接しているか確認します。
セットバック
道路後退が必要な可能性と利用面積を確認します。
境界と測量資料
境界標、公図、地積測量図の有無を確認します。
越境
塀、屋根、樹木、配管の越境を現地で確認します。
用途地域・調整区域
建築や土地利用の制限を確認します。
農地法
田畑を含む場合の許可・届出の要否を確認します。
未登記建物・増築
課税資料と登記、現況の違いを確認します。
残置物と建物状態
片付け、雨漏り、設備、解体の要否を分けます。
災害情報・告知事項
洪水、土砂、津波等と把握している事実を整理します。
FAQ
判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる
| 判断のポイント | 残す（管理する） | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 将来、誰かが住む・使う予定 | ある（Uターン、親族が使う、戻る可能性を残す） | 当面ない。建物を傷ませずに持ち続けたい | ない。家族の誰も使う見込みがない |
| 年間の負担 | 固定資産税・保険・通水・草刈り・見回りを自分たちで払い続けられる | 家賃収入で税・修繕費をまかなえる見込みがある | 負担そのものをなくしたい |
| 現地へ通えるか | 通える、または管理サービスに委託できる | 管理会社に任せられる | 通えない。遠方からの対応が精神的に負担 |
| 建物の状態 | 今のまま使える | 貸せる状態に直す費用を出せる | 修繕・解体の判断を買主に委ねたい |
| 税の期限 | 急いで現金化する必要がない | 貸すと空き家の3,000万円特別控除は使えなくなる | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件。他の要件も確認 |
数字で確認しておくこと
- 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。売る前の14項目の確認は、この特例の要件（建築年・一人暮らし・1億円以下）の確認を兼ねます。
- 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産）：相続した家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、2027年12月31日までの売却が対象です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却額が1億円以下であることなどの要件があり、相続から売却等までの貸付け・事業・居住利用の有無も確認します。老人ホーム等への入居には別の要件があり、親が存命中に本人の自宅を売る場合の特例とは区別してください。相続・遺贈でこの家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では1人当たりの控除上限が2,000万円になります（国税庁 No.3306）。
- 相続登記の義務化：2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。売る・貸すのどちらを選んでも、名義が亡くなった方のままでは契約に進めません。
税額・控除の可否は土地ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は市の資産税窓口と税理士に、登記は司法書士にご確認ください。実家カルテでは、これらの要件に関係する「建築年」「名義」「相続開始日」「接道」を先に整理します。
よくある質問
売る予定がなくても申し込めますか？
はい。売却未定の段階で利用できます。
住所だけで分かりますか？
公開情報から始め、資料取得や現地確認が必要な項目を区別します。
査定価格は出ますか？
カルテでは価格を出しません。希望時のみ別途査定へ進みます。