1. 名義と決定に必要な人を確認
登記名義人、相続人、共有者を確認します。話し合いに参加する人と、法的に同意が必要な人は分けて把握します。
FAMILY MEETING
実家を売るか残すか。家族の意見が合わないとき。
結論から話し始めず、全員が共有できる事実、各自の希望、維持する負担を分けて整理します。
2. 事実と希望を別々に書き出す
固定資産税、建物状態、接道などの事実と、「残したい」「管理できない」といった希望を混ぜずに一覧化します。
3. 残す場合の負担を数字にする
税金、保険、修繕、草刈り、交通費と担当者を明確にします。「いつか使う」場合も見直す期限を決めます。
4. 売る・貸す場合の前提を確認
価格の話より先に、名義、境界、道路、農地、未登記建物など手続きの支障を確認します。
5. 一度で決めず、次の確認事項を決める
初回の家族会議では結論よりも、不明点の担当者と次回の日付を決めます。感情が強い場合は第三者を交える方法もあります。
実家カルテの役割：誰かの意見を通すためではなく、家族が同じ資料を見ながら話すための共通材料を作ります。
FAQ
判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる
| 判断のポイント | 残す（管理する） | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 将来、誰かが住む・使う予定 | ある（Uターン、親族が使う、戻る可能性を残す） | 当面ない。建物を傷ませずに持ち続けたい | ない。家族の誰も使う見込みがない |
| 年間の負担 | 固定資産税・保険・通水・草刈り・見回りを自分たちで払い続けられる | 家賃収入で税・修繕費をまかなえる見込みがある | 負担そのものをなくしたい |
| 現地へ通えるか | 通える、または管理サービスに委託できる | 管理会社に任せられる | 通えない。遠方からの対応が精神的に負担 |
| 建物の状態 | 今のまま使える | 貸せる状態に直す費用を出せる | 修繕・解体の判断を買主に委ねたい |
| 税の期限 | 急いで現金化する必要がない | 貸すと空き家の3,000万円特別控除は使えなくなる | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件。他の要件も確認 |
数字で確認しておくこと
- 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。共有名義のまま売る場合は、共有者全員が各自の持分について控除を受けられます。意見が分かれている間も期限は進みます。
- 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産）：相続した家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、2027年12月31日までの売却が対象です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却額が1億円以下であることなどの要件があり、相続から売却等までの貸付け・事業・居住利用の有無も確認します。老人ホーム等への入居には別の要件があり、親が存命中に本人の自宅を売る場合の特例とは区別してください。相続・遺贈でこの家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では1人当たりの控除上限が2,000万円になります（国税庁 No.3306）。
- 相続登記の義務化：2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。売る・貸すのどちらを選んでも、名義が亡くなった方のままでは契約に進めません。
税額・控除の可否は土地ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は市の資産税窓口と税理士に、登記は司法書士にご確認ください。実家カルテでは、これらの要件に関係する「建築年」「名義」「相続開始日」「接道」を先に整理します。
よくある質問
全員の合意前でも相談できますか？
相談できます。売却手続きではなく、判断材料の整理から始めます。
一人だけで申し込めますか？
状況整理は可能ですが、処分には権利者の意思確認が必要です。
家族会議に同席してもらえますか？
個別業務となるため、内容と費用を事前に確認してご案内します。