1. 遺言書と相続人を確認
遺言書の有無、戸籍、相続人の範囲を確認します。相続放棄には期限があるため、借入れなどが不明な場合は早めに専門家へ相談してください。
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相続した実家は、何から始める？
売却査定を急ぐ前に、誰が相続人か、登記名義は誰か、家と土地にどんな支障があるかを確認します。
2. 登記上の所有者を確認
固定資産税通知書の宛名だけで判断せず、土地・建物の登記事項証明書を確認します。祖父母名義や未登記建物が見つかることもあります。
3. 相続人で利用方針を共有
売る、貸す、残す、誰かが住むという選択肢と、税金・管理・修繕の負担者を話し合います。全員の合意前に処分を進めないことが大切です。
4. 家と土地の状態を確認
接道、境界、農地、抵当権、未登記増築、残置物を分けて確認します。売却価格より先に支障を把握すると、必要な手続きの順番が見えます。
5. 管理・活用・売却を比較
固定資産税や管理費、解体費などを含めて比較します。法務・税務の判断が必要な箇所は、司法書士・税理士などに確認します。
注意：相続放棄、相続税、遺産分割、登記の判断は個別事情で異なります。本ページは一般的な整理手順であり、法律・税務判断の代わりではありません。
FAQ
判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる
| 判断のポイント | 残す（管理する） | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 将来、誰かが住む・使う予定 | ある（Uターン、親族が使う、戻る可能性を残す） | 当面ない。建物を傷ませずに持ち続けたい | ない。家族の誰も使う見込みがない |
| 年間の負担 | 固定資産税・保険・通水・草刈り・見回りを自分たちで払い続けられる | 家賃収入で税・修繕費をまかなえる見込みがある | 負担そのものをなくしたい |
| 現地へ通えるか | 通える、または管理サービスに委託できる | 管理会社に任せられる | 通えない。遠方からの対応が精神的に負担 |
| 建物の状態 | 今のまま使える | 貸せる状態に直す費用を出せる | 修繕・解体の判断を買主に委ねたい |
| 税の期限 | 急いで現金化する必要がない | 貸すと空き家の3,000万円特別控除は使えなくなる | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件。他の要件も確認 |
数字で確認しておくこと
- 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。
- 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産）：相続した家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、2027年12月31日までの売却が対象です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却額が1億円以下であることなどの要件があり、相続から売却等までの貸付け・事業・居住利用の有無も確認します。老人ホーム等への入居には別の要件があり、親が存命中に本人の自宅を売る場合の特例とは区別してください。相続・遺贈でこの家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では1人当たりの控除上限が2,000万円になります（国税庁 No.3306）。
- 相続登記の義務化：2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。売る・貸すのどちらを選んでも、名義が亡くなった方のままでは契約に進めません。
税額・控除の可否は土地ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は市の資産税窓口と税理士に、登記は司法書士にご確認ください。実家カルテでは、これらの要件に関係する「建築年」「名義」「相続開始日」「接道」を先に整理します。
よくある質問
相続登記前でも相談できますか？
はい。登記前の確認事項と、専門家に相談する事項を整理できます。
遠方から申し込めますか？
はい。住所と資料から机上調査を始められます。
家族の方針が未定でも大丈夫ですか？
はい。家族会議の材料として使えます。