1. 決める前に、順番を決める
住み替えの話には、二つの話がまざっています。ひとつは「どこへ移るか」。もうひとつは「今の家をどうするか」です。この二つを同時に考えると、決まらなくなります。まず今の家の状態だけを確認してください。今の家で何ができるかが分かると、移り先の選び方も落ち着いて決められます。
2. 今の家が「選べる家」かどうかを確認する
家によっては、選べる道が最初から限られていることがあります。確認するのは四つです。名義（登記簿に載っている持ち主が誰か）、接道（家の敷地が道路にきちんと接しているか）、境界（隣との土地の区切りがはっきりしているか）、農地（畑や田んぼが含まれていないか）。売れる家か、貸せる家か、建て替えられる家かは、ここでほぼ決まります。値段の話は、そのあとです。
3. 売らずに貸すという選択肢
手放さずに、人に貸して住んでもらうという道もあります。当社は戸建ての賃貸で管理料をいただいていません。ただ、先に不利益をお伝えします。貸している間は、ご自分で自由に使えません。借り手が決まらない期間もあります。修繕費や固定資産税は持ち主の負担のままです。それでも合う方には合う方法です。戸建て賃貸（管理費0円）の説明はこちらをご覧ください。
4. 住み替え先を先に決めると起きること
先に移り先を決めてしまうと、今の家の話が急ぎになります。移り先の入居日と、今の家を引き渡す日がずれると、家賃と維持費が二重にかかります。今の家の代金をあてにしていると、買い手が見つかるまで動けません。ずれた期間を埋める仮住まいが必要になることもあります。荷物も、二度運ぶと費用も体力も倍かかります。日にちとお金の順番を、紙に書いて並べてみてください。
5. 不動産と介護の両方を見てきた会社として言えること
富士ヶ丘サービスは、磐田市見付で不動産だけをやっている会社ではありません。同じ会社で、サービス付き高齢者向け住宅と介護の事業も運営しています。介護の側から見ていて分かったことがあります。家の書類や境界の話は、ご本人が元気なうちのほうがはるかに早く片づく、ということです。判断が難しくなってからでは、ご家族が動こうとしても手続きが止まります。当社の住まいをおすすめするつもりはありません。まだ元気なうちに確認しておくと、選べる道が多く残る。それだけをお伝えしています。
FAQ
判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる
| 判断のポイント | 残す（管理する） | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 住み替え先の資金 | 今の家に住み続ける。住み替え資金は別に用意できる | 家賃で住み替え先の費用の一部をまかなう | 売却代金を住み替え先の資金に充てる |
| 将来、戻る・家族が使う可能性 | ある | ある。定期借家で期間を区切る | ない |
| 年間の負担 | 固定資産税・修繕・保険を払い続けられる | 家賃収入で税・修繕費をまかなえる | 負担そのものをなくしたい |
| 建物の状態 | 今のまま住める | 貸せる状態に直す費用を出せる | 修繕の判断を買主に委ねたい |
| 税の期限 | 急がない | 退去後に貸したことだけで居住用財産の特例の対象外にはならない。期限・他の要件を確認 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件。他の要件と確定申告も必要 |
数字で確認しておくこと
- 以前の自宅を売る場合の3,000万円特別控除：要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。退去後に貸したことだけで対象外にはなりません。以前住んだ家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。期限内でも自動適用ではなく、売却相手など他の要件を満たし、確定申告が必要です。
家屋を取り壊して敷地だけを売る場合は、取り壊しから1年以内の譲渡契約と上記期限までの売却に加え、取り壊しから契約まで敷地を貸駐車場などに使わないことが必要です（国税庁 No.3302：以前の自宅の特例）。
相続した空き家の特例は別制度です。相続から売却等まで事業・貸付け・居住に使われていないことなど、家屋・敷地と売り方に応じた要件があります（国税庁 No.3306：相続空き家の特例）。個別の適用可否は税務署・税理士へ確認してください。資料確認日：2026年10月13日。
- 所有期間で変わる税率：売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として税率20.315%、5年以下なら39.63%（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。10年を超える自宅は、3,000万円控除後の6,000万円以下の部分に軽減税率14.21%が使えます（国税庁 No.3305）。施設や高齢者住宅へ移った後に自宅を売る場合も、この3年の期限が起点になります。
- 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。
税額・控除の可否は家ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は税理士に、住み替え先との資金計画は売却の前にご確認ください。実家カルテでは、これらに関係する「取得時期」「建築年」「名義」「接道」を先に整理します。
よくある質問
住み替え先が決まっていなくても相談できますか。
はい。何も決まっていない段階からで結構です。今の家の状態を確認しておくほうが、住み替え先を選ぶときの判断がしやすくなります。
子どもに知られずに相談できますか。
はい。ご本人だけでご相談いただけます。こちらからご家族に連絡することはありません。
売らずに貸す場合も相談できますか。
はい。当社は戸建て賃貸の管理料をいただいていません。ただし貸すと自由に使えなくなるなどの不利益もありますので、先にお伝えします。
まだ何も決めていない、で結構です。
お電話が一番早いです。今の家の住所だけで、確認できることがあります。磐田市・袋井市・森町・掛川市・菊川市・御前崎市・湖西市・浜松市に対応しています。
9〜18時／静岡県磐田市見付5789番地1