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2026年8月7日｜カテゴリ：相場・地域・売却実務

実家の「買取」はなぜ7〜8割なのか──
仲介との損得分岐点と、お盆までに現金化したい人の判断軸

「お盆に兄弟が集まるので、それまでに方針を決めたい」──この時期、いちばん多いご相談です。そして必ず出てくるのが「買取だといくらですか」という質問。

お答えすると、たいてい少し表情が曇ります。仲介で売り出すなら1,000万円と言った直後に、買取なら750万円ですと言うわけですから、無理もありません。ただ、この250万円の差には、一円ずつ理由があります。今日はその内訳を、買う側の帳簿の側から開けてみます。理由が分かれば、あとはご家族の事情に照らして決めるだけです。

まず整理──買取・仲介・買取保証は「誰が買うか」が違う

言葉が混ざりやすいので、最初に整理します。

ポイントは、買取では不動産会社が「仲介する人」から「買う人」に変わることです。立場が変わるので、負うリスクも、かかる税金も、まったく別物になります。ここが7〜8割の正体です。

なお「買取価格は市場価格の7〜8割」は業界で広く言われる目安であって、法律や統計で決まった数字ではありません。都市部のマンションなら8割に近づき、磐田・袋井の築古の戸建てでは6割台になることもあります。次の節で、その差がどこから出るのかを見ます。

買う側の原価計算書を開けてみる（再販1,000万円のモデル）

不動産会社が実家を買い取るのは、手を入れて再販するためです。仕入れ値は「再販できる価格」から逆算して決まります。再販価格1,000万円の中古戸建てを想定した、典型的な内訳がこちらです。

並べてみると、いちばん重いのはリフォームと利益ではなく、その二つを合わせても半分強にすぎないことが分かります。残りは税・金利・保険・人件費といった、避けようのない実費です。だからリフォームが200万円必要な家は、そのまま100万円ぶん仕入れ値が下がって6割になる。逆に「掃除だけで売れる」状態なら8割に近づきます。買取価格は、家の状態でこそ動くのです。

もうひとつ、意外に知られていない事情があります。宅建業者が売主になると、契約不適合責任を「引渡しから2年以上」とする特約以外は買主に不利にできません（宅地建物取引業法40条）。個人同士の売買でよくある「一切免責」は使えないのです。つまり買取業者は、2年ぶんの雨漏りやシロアリを自腹で背負う覚悟で買っている。その保険料が価格に乗っています。

【裏取り】国は買取再販を後押ししている──だから業者はリスクを取れる

「安く買い叩いて儲けている」というイメージがありますが、実際には国が制度で支援している分野でもあります。国土交通省の「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」です。

ここで注目していただきたいのは要件です。不動産取得税の減額は「改修工事をして、個人の自己居住用として売る」ことが条件。つまり手を入れずに右から左へ流す転売には使えない。国は「直して住まわせる事業者」を優遇しているわけです。

売主の立場からすると、これは判断材料になります。買取を打診したときに「どう直して、誰に売るつもりか」を説明できる会社かどうか。説明できる会社は再販の絵が描けているので、価格の根拠もはっきりしています。逆に絵がない会社ほど、リスクぶんを厚めに引いて安く出してきます。

損得分岐点──額面ではなく「手取り」で並べる

売値ではなく手取りで考えるという記事で書いたとおり、比べるべきは手取りです。仲介1,000万円と買取750万円を、同じ土俵に載せてみます。

差は約179万円。額面の250万円が、実質179万円まで縮まりました。仲介手数料と残置物処分がまるごと消えるのが効いています。

では、この179万円をどう見るか。判断の物差しは3つです。

• ①売れるまでの期間が読めるか──保有コストは年間およそ16万円。加えて夏の空き家は一か月で傷みます。2年売れなければ32万円＋価値の目減り。3年ならもっと
• ②値下げを何回するか──1,000万円で売り出しても、そのまま決まるとは限りません。値引き交渉で50万円、途中の価格改定でさらに50万円下げれば、差はほとんど消えます
• ③手間と気持ちの負担──遠方にお住まいなら、内覧のたびに往復し、草を刈り、窓を開ける。この半年ぶんの労力に、いくらの値をつけるか

目安として当社がお伝えしているのは、「1年以内に確実に売れる自信が持てない家なら、買取との差は思っているほど大きくない」ということです。逆に、駅や学校に近く買い手が並ぶ立地なら、迷わず仲介です。

なお税金の面では、買取だからといって不利になることはありません。相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（令和9年12月31日までの譲渡）は、買主が不動産会社でも要件を満たせば使えます。令和6年1月1日以後の譲渡なら、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを完了した場合も対象になりましたので、むしろ「業者が買ってすぐ壊す」買取とは相性が良い制度です。適用可否は必ず税理士にご確認ください。

「お盆までに現金化」は間に合うのか──8月7日からの現実的な日程

正直に申し上げます。本日8月7日（金）から、お盆（8月13日〜16日）までの現金化は、まず間に合いません。

合意から決済まで最短でも2週間、通常は1か月。名義が親のままなら、相続登記に必要な戸籍集めだけで1〜2か月かかることも珍しくありません。

ですから、お盆までにできるのは「現金化」ではなく「数字を揃えること」です。仲介ならいくら、買取ならいくら、手取りでいくら残るか。この3つの数字を持ってお盆の家族会議に臨めば、話は一度で決まります。数字がないまま集まると、「もったいない」「早く終わらせたい」という感情の話になって、次の正月まで持ち越しになる。毎年見てきた光景です。

買取を選ぶべきケース／選んではいけないケース

とくに5番目は、実は買取の隠れた利点です。個人同士の売買で「一切免責」の特約をつけても、知っていて告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。買主が不動産会社なら、プロが自分の目で見て買うぶん、あとから蒸し返されるリスクは構造的に小さくなります。

磐田・袋井で買取を検討するときの、地元ならではの注意点

• ①市街化調整区域は買取業者が手を出しにくい──磐田市は市域の大部分が市街化調整区域です。再建築の可否が読めない土地は、再販の絵が描けないため買取価格が急に下がるか、そもそも断られます。調整区域の記事のとおり、まず「建て替えできる土地かどうか」を先に確定させてください。それだけで金額が変わります
• ②農地・田畑が付いていると別ルート──宅地と農地では買える人が違います（農地法3条・5条）。まとめて1社に買ってもらうより、分けて考えたほうが総額が伸びることがあります
• ③相見積もりは3社まで、同じ条件で──「残置物あり・現況渡し・決済希望日」を全社に同じ文面で伝えてください。条件がバラバラだと数字が比べられません。高い1社だけを見て決めると、契約直前の減額（指値の入れ直し）に遭うことがあります
• ④解体してから買取に出さない──更地にすると翌年から住宅用地特例（最大6分の1）が外れて固定資産税が上がるうえ、解体費用はご自身の持ち出しです。買取なら建物ごと引き取ってもらうほうが、たいてい手取りは増えます

当社は磐田市見付に事務所を構え、介護施設の運営から不動産に入った会社です。ご相談の多くは「入居費用の支払いが先に決まっていて、売却がそれに追いつくか」という、時間とお金が同時に走っているケース。だからこそ、仲介と買取の両方の数字を最初に並べてお出しします。片方だけ見せて誘導するようなことはしません。

まとめ──「7〜8割」は、買う側の帳簿の裏返し

• 買取価格が下がるのは、リフォーム費・仕入れ時の税・保有コスト・金利・販売経費・2年以上の契約不適合責任（宅建業法40条）の備え・利益が再販価格から引かれるため
• 比率は家の状態で動く。手を入れる額が大きいほど下がるので、6割台も8割もあり得る
• 国は買取再販を制度で後押ししている（不動産取得税の減額・登録免許税0.1％、いずれも令和9年3月31日まで）。ただし改修して自己居住用に売ることが要件
• 額面の差250万円は、仲介手数料・残置物処分・保有コストを引くと実質179万円程度まで縮む
• 分岐点は「1年以内に確実に売れる自信があるか」。値下げ2回で差はほぼ消える
• 相続空き家の3,000万円特別控除は買取でも使える（令和9年12月31日までの譲渡。翌年2月15日までの取壊し・耐震改修も対象）
• 8月7日から動いても入金は9月上旬。お盆までに揃えるべきは現金ではなく3つの数字

買取は、安く売る方法ではありません。時間と確実性を、お金で買う方法です。介護のお金に期限があるご家庭にとって、その交換は十分に合理的なことがあります。大事なのは、交換していると自覚したうえで選ぶこと。「よく分からないまま安いほうを選ばされた」という後悔だけは、残してほしくないのです。

実家じまい相談室では、固定資産税の通知書1枚から、仲介想定額・買取想定額・それぞれの手取りを並べてお出ししています。お盆の家族会議に、この3行だけ持っていってください。

参考にした公式情報

• 国土交通省：買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置（登録免許税・不動産取得税／適用期限 令和9年3月31日）
• 財務省：登録免許税に関する資料（買取再販住宅の所有権移転登記 0.3％→0.1％）
• 埼玉県：買取再販で扱われる住宅及びその土地を取得した場合の特例措置について（宅建業者の取得に係る不動産取得税の減額要件）
• 全日本不動産協会 月刊不動産：宅建業者が売主の場合の契約不適合責任（宅建業法40条／引渡しから2年以上の特約）
• 民法第572条（担保責任を負わない旨の特約／知りながら告げなかった事実は免責されない）
• 国税庁 No.3306：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和9年12月31日まで／翌年2月15日までの取壊し・耐震改修も対象）
• 国税庁 No.7191：登録免許税の税額表

本記事は2026年8月7日時点の公開情報に基づく一般的な解説です。買取価格の内訳・比率はモデルケースであり、実際の金額は物件の状態、立地、再販計画、依頼先により大きく異なります。「7〜8割」は業界で用いられる目安であり、法令や公的統計に基づく数値ではありません。譲渡所得税および特例の適用可否は税理士・税務署へ、登記は司法書士へご確認ください。個別のご相談は当社までどうぞ。

富士ヶ丘サービス株式会社／静岡県磐田市見付5789番地1／TEL:0538-31-3308／静岡県知事 (2) 第14083号／代表取締役・宅地建物取引士 大石 浩之