不動産売買の公正証書費用｜代金の2倍で計算

大石浩之（磐田市／不動産業）です。親族間で実家を売買するとき、「公正証書にしておこう」という案が出ることがあります。その判断をする前に、何を確実にしたいのかと、いくら支払うのかを分けます。公正証書という名前だけで、売買の不安が全部消えるわけではありません。

代金の2倍は、支払う手数料ではなく目的価額

不動産売買を公正証書にする場合、通常の算定例では売買代金の2倍を「目的価額」とします。目的価額は手数料表のどの区分を使うか決める計算上の金額です。日本橋公証役場が掲載する2025年10月1日からの手数料表と、日本公証人連合会「12 手数料」で、2026年9月27日に確認しました。

売買は、売主が不動産を渡し、買主が代金を払うという、双方に義務がある契約です。これを双務契約と呼びます。日本公証人連合会は、双方が負担する価額を合算する仕組みを説明しています。通常の売買では、その計算を売買代金の2倍として扱います。

例えば、売買代金が1,000万円なら目的価額は2,000万円です。公証役場へ2,000万円を払うという話ではありません。また、売主と買主へそれぞれ同額の基本手数料を請求する、という意味でもありません。倍にする段階と、表に当てはめる段階を分ければ、計算の位置を見失わずに済みます。

私は、家族へ説明するときは、電卓に入れる数字の横へ「売買代金」「目的価額」「基本手数料」と名前を付けることを勧めます。同じ紙に登記費用も載せると、別の計算で使う評価額と混ざりやすいからです。固定資産税の通知書にある金額を、無条件にこの代金の欄へ写しません。

1,000万円の売買なら、基本手数料は26,000円

2025年10月1日施行の手数料表では、目的価額が1,000万円を超え3,000万円以下の場合、基本手数料は26,000円です。売買代金が1,000万円の例なら、目的価額2,000万円がこの区分に入ります。以下は単純な売買契約だけを想定した計算例です。

仮の売買代金	2倍にした目的価額	基本手数料
500万円	1,000万円	20,000円
1,000万円	2,000万円	26,000円
1,500万円	3,000万円	26,000円
2,000万円	4,000万円	33,000円

表の「超え」「以下」を省かないでください。目的価額がちょうど1,000万円の場合は20,000円の区分で、1,000万円を超える区分ではありません。目的価額がちょうど3,000万円の場合は26,000円です。売買代金ではなく、2倍にした後の数字を表に当てます。

基本手数料は、代金に一定の率を掛け続ける計算ではありません。例の1,000万円と1,500万円の売買では、基本手数料が同じ区分になります。私はこの違いを、家族の費用表で先に示したいと考えます。代金が増えたら公証人への支払いも同じ割合で増える、と予算を作らないためです。

ただし、この表は最終見積りではありません。売買以外の法律行為を同じ証書に記載する場合などは、内容に応じた計算が必要です。日本公証人連合会も、複数の法律行為を含む証書では、行為ごとの算定や主従関係の扱いがあると説明しています。契約の名称だけを伝えず、条件案を見せて確認します。

公正証書にする目的を、料金表より先に決める

公正証書を選ぶかどうかは、契約のどの約束を明確にしたいのかから考えます。日本公証人連合会「1 公正証書」は、公証人が作成する公文書としての性質と証明力を説明しています。単に立派な書類を一枚増やす、という目的ではありません。

私は、公正証書の良い点は、当事者の約束を法律の専門家である公証人と整理し、後から内容を確かめる資料を残せることだと考えます。例えば代金を分けて払う案なら、総額、支払日、未払いへの対応を曖昧にしない相談ができます。親族だから言い出しにくい条件ほど、言葉にして確認する機会になります。

金銭支払いの公正証書では、一定額の支払いの合意と、支払わない場合に直ちに強制執行を受ける旨の記載など、要件を備えると裁判手続を経ずに強制執行ができる、と日本公証人連合会は説明しています。書類に公正証書という名前があれば、すべての約束を同じ方法で実現できるわけではありません。

その上で私が注文したいのは、「公正証書なら安心」の一言で、不動産そのものの確認を終わらせないことです。道路、境界、名義、残置物、引渡し条件は、別に資料と現地を確かめます。証書作成の手数料を払っても、境界の確認や荷物の片付けまで実行されたことにはなりません。

公正証書を作るべきかは、私も契約案を見ずには決められません。代金を一括で払い同時に引き渡す案と、支払いが長期にわたる案では、心配している点が違うからです。親族間売買で確認する価格と契約を整理したうえで、公証人へ何を備えたいかを伝えます。

基本手数料と、家族の支払総額を分ける

不動産売買の公正証書費用を見積もるときは、目的価額による基本手数料と、証書の枚数や交付などによる費用を分けます。日本橋公証役場の手数料表には、基本手数料のほか、枚数による加算、交付、役場外での執務などに関する項目も載っています。

手数料表の一行を、家族の支払総額にしてはいけない。私はこう考えます。26,000円という数字だけを家族へ伝えると、後で別の費用が出たときに「聞いていた話と違う」になります。安く見せるより、確定していない欄を未確認として残す方が、売主の予算を守れます。

費用の区分	見積りで確かめること
公正証書の基本手数料	売買代金、目的価額、証書に含める法律行為
加算・交付等	枚数、交付方法、必要な通数、出張の有無
別に依頼する業務	契約案の相談や登記などの依頼範囲と報酬
税金・実費	作成する文書の印紙税、登記の登録免許税など

表のすべてが、どの取引でも同額で発生するわけではありません。見積書には、公証役場へ払うもの、ほかの専門家へ払うもの、税金や実費を別の行で書いてもらいます。売主負担か買主負担かも、手数料表だけでは決まりません。立替払いをする人と最終的に負担する人が違うなら、精算方法を残します。

印紙税も、公正証書の基本手数料とは別の確認です。紙で残す文書の内容や形式を示し、印紙税と電子契約の整理と合わせて確認します。ここでは印紙税額を一律に加算しません。課税文書に当たるかを含む税務の個別判断は、税理士などの専門家に確認を。

所有権移転登記も、証書を作る作業とは別です。公正証書が完成した日と、売買代金を支払う日、鍵を渡す日、登記を申請する日を並べます。決済当日のお金と手続きを確認し、日程の間に誰の責任で何をするかを決めておきます。登記の個別判断は司法書士に確認を。

磐田・袋井の親族間売買は、条件案を一枚にする

磐田市や袋井市の実家について公正証書の相談をするなら、所在地、当事者、代金、支払方法、引渡し予定、公正証書にしたい理由を一枚に整理します。公証人へ渡す前の相談メモであり、これだけで必要書類が全部そろうという意味ではありません。

例えば、施設へ入った親の家を子が買う案でも、家族の関係と契約の条件を分けて書きます。誰が家を所有し、誰が代金を受け取るのかを先に確認します。親族間で合意した価格の税務上の扱い、本人の意思確認、代理の可否は、手数料の計算ができたことでは解決しません。税務・相続・代理の個別判断は専門家に確認を。

私なら相談メモに「合意済み」「未合意」「専門家へ確認」の三つの欄を作ります。家族の希望を既定の約束として公証人へ渡さないためです。買主が分割払いを希望していても、売主が同意していなければ未合意の欄です。費用負担も同じように扱います。

富士ヶ丘サービスは、介護施設の運営を背景に、介護と不動産を一体で相談できる窓口を設けています。磐田・袋井の物件条件と家族の予定を整理し、必要な専門家へつなぐことが、家族が困らない売却の準備です。公正証書の採用を先に決めるのではなく、困っている約束を明確にするところから始めます。

• 売買代金の2倍を計算し、目的価額と書き添える。
• 条件案を公証役場へ示し、加算・交付等を含めた見積りを確認する。
• 登記や税金の費用と、売主・買主の負担の合意を別に記録する。