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2026年8月9日｜カテゴリ：相場・地域・売却実務／コスト・税・制度

決済当日に動くお金の全部──
固定資産税の起算日が1月1日か4月1日かで精算額が変わる理由

決済の日、みなさん驚かれます。テーブルの上に、思っていたより多くの紙と数字が並ぶからです。

売買代金の領収書、精算金の領収書、司法書士への費用の明細、仲介手数料の請求書、抵当権抹消の書類、鍵の引渡書。時間にして1時間ほど。その1時間で、売主の手取りは最終的に確定します。

ところが、この1時間の中身を事前にきちんと説明されている売主は、驚くほど少ない。「当日、印鑑と身分証を持ってきてください」で終わってしまう。今日は、その1時間を全部開いてお見せします。

まず、当日の1時間で何が起きるか

決済は銀行の営業日・営業時間内に行います。買主が住宅ローンを使う場合は、その融資を実行する金融機関の店舗で。現金決済でも、売主の口座がある金融機関の応接室を借りることが多いです。午前中の設定が圧倒的に多いのは、司法書士がその足で法務局へ向かい、その日のうちに登記を申請するためです。

④の着金確認が済むまでは、絶対に鍵を渡しません。これは売主を守るための鉄則です。売却の段取りと期間の最終工程が、この1時間だと思ってください。

買主から売主へ渡るお金

入ってくる側から見ます。売主の口座に入るのは、次の合計です。

「手付金を引く」を忘れる方がいます。2,000万円の売買で手付100万円なら、当日振り込まれるのは1,900万円＋精算金です。手付は契約日にもう受け取っています。

【本題】固定資産税の精算──なぜ起算日で額が変わるのか

そもそも、精算に法律の根拠はありません

ここが出発点です。地方税法上、固定資産税・都市計画税の納税義務者は賦課期日である1月1日現在の所有者です。磐田市の説明も明快で、賦課期日は毎年1月1日現在、税率は固定資産税1.4％、都市計画税0.3％（市街化区域内）です。

つまり、年の途中で売っても、その年度の納税義務者は売主のまま変わりません。市役所は買主に請求しませんし、途中で税額を分けてもくれません。

それでは売主が気の毒だ、というので、「引渡日以降の分は買主が売主に払う」という当事者間の取り決めが生まれました。これが精算です。税金の分担ではなく、売買代金の一部として授受される私的な約束にすぎません。

根拠が法律でないということは、ルールが契約書で決まるということです。だから地域によって慣習が違い、同じ物件でも金額が変わります。

1月1日起算と4月1日起算──実際に計算します

一般に、関東は1月1日起算、関西は4月1日起算が慣習とされています。4月1日起算は、固定資産税が4月1日から翌年3月31日までの年度に対応する税だという考え方に基づくものです。近年は1月1日起算が広がっています。

具体例で見ます。年税額（固定資産税＋都市計画税）12万円の実家を、2026年9月1日に引き渡す場合。引渡日当日は買主負担とします。

差額は29,589円。同じ家、同じ引渡日、同じ税額なのに、契約書の1行が違うだけで3万円動きます。

そして重要なのは、年の後半に引き渡すほど4月1日起算が売主に有利、年の前半に引き渡すほど1月1日起算が売主に有利という関係です。

• 1〜3月の引渡し──4月1日起算だと、まだ「前年度分」の精算になり、売主が受け取る額は小さくなりがち。1月1日起算のほうが売主に有利になる場面が多い
• 9〜12月の引渡し──4月1日起算なら翌年3月末までの分を先に受け取れる。売主に有利

ですから、「どちらが正しい」ではありません。どちらを採用するかを、契約前に知っておくかどうかです。売買契約書には必ず「公租公課等の分担」という条項があります。そこに起算日が書いてあります。読んでください。

静岡県西部の実務──1月1日起算が主流です

磐田市・袋井市を含む静岡県西部では、1月1日起算で契約書が作られることがほとんどです。県境をまたぐ愛知県東部の業者が入る取引でも、この地域では1月1日起算で通っています。

ただし「ほとんど」であって「必ず」ではありません。売主が関西の業者に依頼していたり、買主側が全国展開の会社だったりすると、4月1日起算の書式が出てくることがあります。両者の書式が食い違ったまま契約直前に発覚するのが、いちばん揉めます。値引き交渉のリアルで書いたとおり、金額の話は早いほど痛くありません。

精算金にまつわる4つの落とし穴

• ①納税通知書は、その年度ずっと売主に届きます。精算金を受け取っても、市役所への納付義務は売主のまま。払い忘れると督促は売主に来ます。引渡し後に届いた納税通知書を「もう自分の家じゃないから」と放置しないでください
• ②精算金は「税金の返金」ではなく、譲渡収入です。譲渡所得を計算するとき、精算金は売買代金に加算して収入金額に含めるのが原則です。確定申告のときに漏らさないよう、明細を保管してください
• ③4〜5月の引渡しは、税額が未確定のことがあります。その年度の納税通知書が届く前に決済すると、精算は前年度の税額で仮精算し、後日精算し直すか、しないかを契約で決めます。磐田市・袋井市とも第1期の納期限は6月1日ですから、この時期の決済では必ず確認を
• ④うるう年の分母。365日で割るか366日で割るかも契約次第です。金額への影響は小さいですが、明細の数字が合わないと不安になるので、担当者に聞いてください

参考：磐田市・袋井市の納期限（令和8年度）

同じ隣り合う市でも第3期がずれています。口座振替にしている場合、引渡し後も自動で引き落とされ続けますのでご注意ください。

売主が、その場で支払う側のお金

入金を確認したら、今度は出ていきます。決済の席で精算するのが一般的です。

買主側が負担する所有権移転登記の登録免許税は、参考までに土地1.5％（令和8年度税制改正で令和11年3月31日まで3年延長）、建物2.0％（自己の居住用の住宅用家屋なら0.3％／令和9年3月31日まで）です。売主の負担ではありませんが、買主の資金計画に直結するので、値段の交渉の背景として知っておくと役に立ちます。

ローンが残っている実家の売却は、ローンが残っている実家、売れますか？で詳しく書きました。決済当日に完済し、その場で抵当権を抹消する段取りになります。また、手数料も含めた最終的な手取りの考え方は売値ではなく手取りで考える実家の売却を、手数料そのものの内訳は仲介手数料のしくみをご覧ください。

磐田・袋井の決済でよくあること

この地域ならではの、決済当日のつまずきどころを3つ挙げます。

①筆が多くて、抹消費用が思ったより増える。市街化調整区域や旧集落の実家では、宅地・畑・山林・私道持分と、1つの敷地に見えて登記上は5筆・6筆ということが珍しくありません。抵当権抹消は不動産1個につき1,000円ですから、筆数がそのまま費用になります。事前に登記事項証明書で筆数を数えておけば、当日「聞いていた額と違う」がなくなります。

②相続人が遠方にいて、当日そろわない。共有名義の実家を売る場合、原則として共有者全員が決済に出席するか、実印を押した委任状と印鑑証明書を用意します。印鑑証明書には有効期限（登記申請では発行後3か月以内が原則）がありますので、早く取りすぎても困ります。遠方のご家族がいる場合は、決済日が決まった時点で司法書士から必要書類を指定してもらうのが確実です。

③平日の午前に、全員が動けない。決済は金融機関と法務局が開いている平日に行います。お勤めの相続人には有給を取っていただくことになる。だからこそ日程は1か月前から押さえる。お盆や年末年始をはさむ時期は、金融機関の融資実行が混みますので、なおさらです。

富士ヶ丘サービスは磐田市見付で介護施設を運営するところから不動産事業を始めました。ご家族が遠方にお住まいで、施設に入られたご本人の代わりに手続きを進める──そういう決済に何度も立ち会っています。当日いくら入って、いくら出るのか。その1枚を、決済の1週間前までにお渡しするのが私たちのやり方です。当日に初めて数字を見る、という状況を作らないためです。

まとめ

• 決済は金融機関の営業日・午前中が中心。司法書士の本人確認→着金確認→鍵の引渡し→法務局へ、の順
• 着金を確認するまで鍵は渡さない。これは売主を守る鉄則
• 売主が受け取るのは売買代金の残金（＝代金－手付金）＋固定資産税等の精算金
• 固定資産税の精算に法律の根拠はない。納税義務者は1月1日現在の所有者のまま。精算は当事者間の商慣習
• 起算日は関東＝1月1日／関西＝4月1日が慣習。静岡県西部は1月1日起算が主流だが、契約書の「公租公課の分担」条項で必ず確認する
• 年税額12万円・9月1日引渡しなら、1月1日起算=40,109円／4月1日起算=69,698円。差は約3万円
• 年の後半の引渡しは4月1日起算が、前半は1月1日起算が売主に有利になりやすい
• 精算金を受け取っても納付義務は売主のまま。届いた納税通知書は必ず納める
• 精算金は譲渡収入に含めるのが原則。確定申告で漏らさない
• 売主が当日払うのは抵当権抹消（不動産1個1,000円＋報酬）・繰上返済手数料・仲介手数料の残額
• 磐田市・袋井市の令和8年度第1期納期限はともに6月1日。第3期は磐田12月25日・袋井11月30日とずれる

決済の日は、長い実家じまいの最後の1時間です。緊張されて当然ですが、中身が分かっていれば、あとは座って印鑑を押すだけになります。

逆に言えば、その1時間で初めて数字を見せられる状態は、健全ではありません。契約書に署名する前に、「当日いくら入って、いくら出ますか」と一言聞いてください。その一言に、きちんと1枚の紙で答えてくる会社かどうか。それが、いい担当者を見分ける最後の物差しになります。

参考にした公式情報

• 磐田市：固定資産税・都市計画税の概要（賦課期日1月1日／税率1.4％・0.3％／納税義務者）
• 磐田市：市税の納付方法・納期限（令和8年度）
• 袋井市：市税納期一覧表（令和8年度）
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表（所有権移転・住宅用家屋の軽減税率）
• 国税庁：登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和8年度税制改正／土地の売買による所有権移転登記1.5％を令和11年3月31日まで3年延長）
• 国税庁 No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（令和9年3月31日まで）
• 国税庁 No.3252 取得費となるもの（固定資産税等の精算金の取扱い）
• e-Gov法令検索：地方税法（第343条 固定資産税の納税義務者／第359条 賦課期日）
• e-Gov法令検索：登録免許税法（別表第一 抵当権の抹消の登記 不動産1個につき1,000円）
• 国土交通省：宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬額（仲介手数料の上限）

本記事は2026年8月9日時点の公開情報に基づく一般的な解説です。固定資産税・都市計画税の精算は法令に基づく制度ではなく当事者間の合意（商慣習）であり、起算日・日数の分母・端数処理・引渡日当日の負担者などはすべて売買契約書の定めによります。本記事の計算例は年税額12万円・2026年9月1日引渡し・365日按分・引渡日当日買主負担という前提での試算です。納期限・税率は各市の公表内容が最新です。登録免許税・印紙税の軽減措置には適用期限と要件があり、改正により変わります。譲渡所得の申告、精算金の取扱いは税理士または所轄税務署に、登記手続は司法書士にご確認ください。個別のご相談は当社までどうぞ。

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