保証債務で不動産売却、税の3要件

2026年10月19日｜カテゴリ：売却費用・税

家を売った代金は、家族や会社の保証の返済に使う。手元にお金が残らないのだから、売却の税も出ないはず。そう考える前に、現金の行き先と、税の計算を分けて確認したいと思います。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、私は売却価格だけで手取りを説明しないようにしたいと考えます。本記事は個別の税務判断や実際の相談事例ではなく、国税庁の説明に基づく私の意見です。

返済で代金が消えても税が自動で消えるわけではない

保証債務を履行するために土地建物などを売った場合、一定の所得をなかったものとする特例があります。国税庁タックスアンサーNo.3220は、2026年4月1日現在の法令等に基づく説明です。本文の確認日は2026年10月19日です。

保証債務の履行とは、本来の債務者が返済しないとき、保証人などが肩代わりして返すことです。国税庁は、保証人・連帯保証人、他の連帯債務者の債務を返した人、身元保証人、他人の債務のため担保を提供した人などを挙げています。

自分が借りた住宅ローンを、自分の家の売却代金で返すことだけで、この特例の対象になるわけではありません。借入名義、保証の契約、担保の設定を並べ、持ち主がどの立場で返済するのかを確かめます。

制度の良い点は、他人の債務を肩代わりし、回収できなくなった事情を所得計算で扱う道があることです。売却の数字だけでは見えない負担に、確認すべき仕組みが用意されています。私は、返済の話と税の話を一緒に専門家へ持ち込める利点があると考えます。

その上で、私は『保証で売るなら税はかからない』という短い説明に注文があります。要件を満たすか、どの額が対象か、どう申告するかが残るためです。個別の契約を見ずに非課税を約束することはできません。

国税庁の3要件はすべて確認する

保証債務の特例は、国税庁が示す3要件すべてに当てはまる必要があります。一つ当てはまっただけで適用が決まる制度ではありません。保証した時点、売却の目的、回収不能の事情を分けて確認します。

第一の要件は、本来の債務者が既に返済できない状態のときに保証したものではないことです。売却時点だけを見ればよい話ではありません。保証契約がいつ結ばれたのかを、書面で確かめる必要があります。

第二は、保証債務を履行するために土地建物などを売っていることです。売却で入ったお金、返済した相手、日付を整理します。資料の例は私の準備上の提案であり、この表だけで税務上の証明が足りるという意味ではありません。

第三は、肩代わりした保証債務の全部または一部を、本来の債務者から回収できなくなったことです。肩代わりした人が相手に返済を求める権利を『求償権』と呼びます。その権利で回収できるかを確認する話です。

国税庁は、資力を失うなどして、将来的にも回収できない場合を説明しています。返済能力があるのに回収しないときは対象になりません。親子だから請求しない、付き合いがあるから免除するという判断と、回収不能という事実を混同しません。

対象額は肩代わりした金額そのものではない

所得がなかったものとされる額は、国税庁が挙げる3つの金額のうち最も低い額です。回収不能額、その年の総所得金額等の合計額、売った土地建物などの譲渡益を比較します。

意外に思われるかもしれませんが、肩代わりした額が大きければ、その全額を何にでも充てて税を減らせるという説明ではありません。所得の額や譲渡益も上限の判定に入ります。国税庁は専用の計算明細書を使うよう案内しています。

仕組みだけを見る仮例として、回収不能額が800万円、総所得金額等の合計額が900万円、土地建物の譲渡益が500万円と置きます。3額を比べると最小は500万円です。これは計算方法を示す仮の数字で、実際の税額を試算したものではありません。

私は、売却代金、取得費などを差し引いた譲渡益、返済に回す額を別の欄に書きます。売却代金と利益を区別する考え方は、取得費の資料と売却の税の記事でも説明しています。購入時の資料を探す意味がここでも出てきます。

総所得金額等という税の用語も、手元に残った現金と同じ数字ではありません。どこまでを計算に含めるかを、自分の判断で置き換えないようにします。税理士へは給与や他の所得の資料も含め、何が必要かを聞きます。

契約前に保証と回収不能の証拠を集める

保証債務の特例を受けるには、確定申告書に適用を受ける旨を記載し、一定の書類を添付する必要があります。国税庁は、計算明細書、保証債務の事実が分かる書類、求償権の行使不能を示す書類を挙げています。

私は売買契約書だけで資料がそろったと考えません。保証契約や請求書、返済の記録、債務者の状況に関する資料を集め、足りないものを税理士へ尋ねます。正式にどの証拠が必要かは個別に確認する事項です。

ここは私も迷いを持ちます。返済を急がなければならない事情があるとき、書類集めのために売却を待てるとは限りません。一方で、手続きが終わってからでは確認しにくい事情もあります。私は売却の日程と並行して、早い段階で税理士・弁護士に資料を見てもらう段取りを提案します。

抵当権が付いている物件では、売れる条件を整える作業も別に必要です。抵当権と残債の確認は売買を進めるための話です。税の特例が使えそうでも、抵当権抹消や債権者との調整が自動的に済むことはありません。

同じく、売却を手取りで考える記事のように、仲介手数料や登記などの支出も確認します。税理士が計算する税と、決済で送金する額を、一つの大きな『引かれるお金』で済ませないためです。

磐田・袋井で私が先に案内する確認

磐田市・袋井市で保証債務のために家を売る場合も、特例の要件は物件の所在だけでは決まりません。持ち主の立場、保証の時期、売却と返済の流れ、回収不能の事情を資料で確認します。

私の提案は、売却の担当者、返済を調整する担当者、税の確認先を一枚に書くことです。誰がいつ専門家へ連絡し、何の資料を渡すかを決めます。家族が別々に聞いた説明を、同じ日程表に戻すためです。

磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。介護や相続をきっかけとする売却では、不動産の段取りと家族の資金の事情を一緒に整理します。実家カルテで物件資料を控える方法もあります。

返済に消える代金と、税の計算は別に確かめる。今日は保証契約の所在と、税理士へ相談する日を決めるところから始められます。特例の適用や回収不能の判断を、売却の担当者だけで決めないようにします。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月19日に確認した公式資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。受信契約や銀行の手続きは各窓口に確認してください。