売出価格の変更｜値上げと値下げの2つの手続き

2026年11月6日｜売却実務・価格変更

値上げと値下げは、同じ手続きではない

売出価格を変更する売主は、仲介会社へ希望を伝えます。国土交通省の標準専任媒介契約約款第5条は、売主による媒介価額の変更通知と、引上げ時の承諾を定めています。媒介価額は、仲介を依頼する際に定めた売買すべき価額です。2026年11月6日、2024年4月1日改正版の本文を確認しました。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。私が売主へ説明したいのは、価格を決める気持ちと、販売中の表示を変える手続きを分けることです。家族の中で希望額が変わっても、広告や他社への紹介が自動で切り替わるわけではありません。新しい価格と、いつから使うかを仲介担当者と合わせます。

この記事は、売買契約が成立する前の売出価格を扱います。既に買主と結んだ売買契約の代金を、一方的に変更できるという説明ではありません。購入申込みを受けている場合も、今の交渉相手への伝え方を含めて担当者へ相談します。新しい広告価格だけを先に出すと、誰にどの条件を示したかがわかりにくくなります。

値下げは通知し、広告へ反映する日を合わせる

標準専任媒介契約約款第5条第2項は、売主が媒介価額を変更しようとするとき、仲介会社へ通知するとしています。値下げについて、同項の値上げに対する承諾要件とは区別して読みます。ただし、実際の通知方法や作業の進め方は、手元の媒介契約書を確認してください。

私なら、口頭で値下げを話した後にも、変更前の価格、変更後の価格、希望する反映日を一つの連絡に残します。「少し下げて」という言葉だけでは、担当者も家族も同じ金額を思い浮かべているか確認できません。新価格の税込・税抜など表示条件が関わる物件では、その前提も担当者と合わせます。

価格変更の連絡は、担当者へ届けば全広告の修正が同時に終わる、という意味ではありません。どの掲載先をいつ修正するか、作業後に売主がどこを確認するかを聞きます。複数のサイトに載る物件では、古い表示が残ったときの連絡窓口まで決めておくと、同じ依頼を何度も出す手間を減らせます。

値上げには仲介会社の承諾が要る

標準専任媒介契約約款では、売主による媒介価額の引上げは仲介会社の承諾を要します。第5条第3項は、会社が承諾を拒否しようとするときは、その根拠を示すと定めています。自分の家だから通知だけで上げられると考えがちな点ですが、標準約款には値下げと違う条件が置かれています。

値上げを考える理由は、家族の資金計画、物件情報の確認、周辺の売出状況など、案件によって異なります。私は、希望額そのものを否定せず、何が変わったのかを一枚にして話したいと考えます。近所で高い広告を見たという情報も、実際にその価格で成約した証拠とは分けて扱います。

会社から難しいと言われたら、「上げると売れません」という一言で終わらせず、比較物件や反響など、何を見て判断したかを聞きます。標準約款を使っているか、特約があるかも確認します。値上げを承諾しない根拠と、売主が売却を急ぐかどうかは別の論点です。説明を受けてから、据置きも含めて考えられます。

変更額は、家族の手取りでも並べてみる

売出価格の変更を検討するときは、広告の価格と、実際に残したい資金を別の欄に書きます。広告価格は成約額を約束する数字ではありません。値下げした分だけ確実に売れるとか、値上げした分だけ家族の受取額が増えるといった予測はできません。

架空の例として、売出価格1500万円を1400万円へ変える案を考えます。差額は100万円です。家族の目的が施設費用の準備なら、100万円を施設の月額支払額で割ると、何か月分に相当するかを比べられます。仮に月20万円と置けば5か月分です。いずれも計算用の仮定で、施設料金や不動産相場を示す数字ではありません。

この計算だけで値下げの可否は決まりません。維持費、借入残高、売却に伴う費用、税金の見込みを別に並べます。実家の売却を手取りで考える整理と合わせれば、広告価格の100万円と、家族が使えるお金の差を混同しにくくなります。税額などの個別試算は税理士などの専門家に確認を。

値引き交渉と、広告の変更を一緒にしない

買主からの値引き申込みを検討することと、広く表示する売出価格を下げることは別です。一人の買主へ返事をする前に、全体の広告価格を変えるべきだとは限りません。申込金額、引渡し時期、融資などの条件を担当者へ確認し、誰へどの回答を返すかを整理します。

交渉の見方は、売主が値引き交渉を受けたときの判断で扱っています。本記事で残すのは、広告を変えるなら何円にしていつ通知したか、という記録です。買主とのやり取りで提示した価格と、公開した価格の二つを日付付きで残すと、後から話をたどれます。

古い広告が残る場合の確認は、売却広告が消えないときの連絡方法も参考になります。修正を依頼した日、掲載先、画面で確認した日を控えます。価格だけでなく引渡し条件まで変えた場合は、その箇所も確認対象にします。売主が独自に各掲載先へ違う価格を伝える進め方は避けたいと私は考えます。

磐田・袋井では、地域名より物件条件を揃える

磐田・袋井の実家で価格を見直すなら、比較物件と対象の家の条件を並べます。地名が近いというだけで同じ価格とは判断できません。道路、土地の広さ、建物の状態、売却条件など、どの差を見て助言したかを担当者に説明してもらいます。地域全体の数字から個別の家の答えを決めないためです。

専任媒介を更新する時期に見直す方は、媒介契約の更新前に確かめる反響と選択肢を参照できます。更新と同時に価格変更を頼むなら、契約の期間、価額、販売方法の三つを分けて記録します。更新したから値下げにも同意した、という曖昧なやり取りを残さないためです。

私は、根拠を示して価格変更を助言するという標準約款の形は、売主が考える材料を受け取れる点でよいと思います。値上げの承諾を拒否するときにも根拠が必要なので、気持ちの押し合いだけにせず話を進められます。担当者の説明を受け、比較の前提を家族でも確認できます。

今日の結論は据置きでも、記録は作れる

私は、価格を変えるか迷う段階でも、根拠と希望日を記録することを勧めます。一方で、反響が少ない理由を価格だけへ集める説明には注文があります。写真や紹介の状況、内覧後の反応も見たいからです。価格を動かす必要があるか、私自身も物件の情報がそろう前には判断できません。

私なら、家族から値下げ案を聞いたら、新しい数字だけを広告担当へ渡す前に、今の価格を残した表を作ります。横に反響、家族の希望時期、必要な手取りを書き、変更案の根拠を担当者と確認する。据置きに決めた日も記録します。この一枚があれば、翌月に同じ相談をするとき、何が変わったかを話せると考えます。これは実体験ではなく、私の案内の考え方です。

今日できるのは、媒介契約書の価額変更の条項を開くことです。今すぐ価格を決め直す必要はありません。富士ヶ丘サービスは、介護と不動産を一体で考え、磐田・袋井の家族の資金と動ける時期を整理します。個別契約や重要事項、税務・登記・相続の判断は、それぞれの専門家に確認を。

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。磐田・袋井で介護と不動産を一体で相談し、家族が困らない段取りを考えます。

著者プロフィール

磐田市・袋井市・森町では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。

本記事は2026年11月6日の確認内容に基づきます。制度・窓口・回収条件や数値は変わることがあります。個別の重要事項・税務・登記・相続・契約の判断は、担当窓口や税理士・司法書士・弁護士などの専門家に確認を。