1. 名義と権利をもう一度確認する
登記事項証明書で、いまの登記名義人が誰になっているかを確認します。ご夫婦の共有になっている、親から引き継いだ土地の名義が古いままになっている、というのは珍しくありません。住宅ローンを完済していても、抵当権の抹消登記をしていなければ登記簿には担保が残ったままです。名義と権利がはっきりしていれば、住み続ける場合も、そのほかの道を選ぶ場合も、話がそこから先へ進みます。
OWN HOME FUTURE
自宅をこの先どうするか、考えはじめた方へ
名義・道路・土地・建物を確認して、住み続ける／貸す／売る／建て替えるための材料を整理します。
2. 道路と再建築の条件を確認する
その家が建築基準法上の道路に、どの向きで何メートル接しているかを確認します。幅が4メートルに満たない道では、建築基準法上の道路の指定や敷地の条件により、建て替えの際に敷地を後退させるセットバックが必要になる場合があります。道路の種別や後退の要否は幅だけで判断せず、自治体の建築担当窓口に確認します。道路・接道の調べ方と国土交通省の道路種別の資料もご覧ください。前面が私道であれば、持分の有無や、通行・掘削の承諾が取れているかも確認しておく項目です。建て替えという選択肢を持てる家なのかどうかは、ここでおおよそ決まります。
3. 土地の境界と面積を確認する
公図と地積測量図が手元にあるか、境界標が現地に残っているかを確認します。登記簿の面積と実際の面積が食い違う土地や、塀・樹木・屋根が隣地と行き来している土地は、このあたりにもよくあります。境界の確定はお隣の立会いが必要なため、方針を決めてから慌てて測ると、時間も費用もかかります。まだ何も決めていない今のうちに、資料の有無だけでも整理しておくと落ち着いて選べます。
4. 建物の年代と状態を確認する
建てた年と、確認申請の時期を確認します。1981年6月より前であれば旧耐震基準、木造で2000年6月より前であれば接合部などの基準が現在と異なります。増築や改築をしている場合、その部分が登記されていない、あるいは確認申請を出していないということもあります。雨漏り、シロアリ、給排水設備の傷み具合も、住み続けるための費用を見積もる材料になります。
5. 4つの選択肢を並べて比べる
住み続ける、貸す、売る、建て替える。この4つを、同じ表の上に並べて見比べます。それぞれ、かかる費用（改修費・解体費・税金・管理の手間）も、そもそも選べる条件（再建築の可否・名義・ローンの残り）も違います。ふじがおか実家カルテでは順位をつけず、比べるための材料だけを同じ形で揃えます。どれを選ぶかは、ご本人とご家族が決めることです。
FAQ
判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる
| 判断のポイント | 残す（管理する） | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 住み替え先の資金 | 今の家に住み続ける。住み替え資金は別に用意できる | 家賃で住み替え先の費用の一部をまかなう | 売却代金を住み替え先の資金に充てる |
| 将来、戻る・家族が使う可能性 | ある | ある。定期借家で期間を区切る | ない |
| 年間の負担 | 固定資産税・修繕・保険を払い続けられる | 家賃収入で税・修繕費をまかなえる | 負担そのものをなくしたい |
| 建物の状態 | 今のまま住める | 貸せる状態に直す費用を出せる | 修繕の判断を買主に委ねたい |
| 税の期限 | 急がない | 退去後に貸したことだけで居住用財産の特例の対象外にはならない。期限・他の要件を確認 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件。他の要件と確定申告も必要 |
数字で確認しておくこと
- 以前の自宅を売る場合の3,000万円特別控除：要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。退去後に貸したことだけで対象外にはなりません。以前住んだ家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。期限内でも自動適用ではなく、売却相手など他の要件を満たし、確定申告が必要です。
家屋を取り壊して敷地だけを売る場合は、取り壊しから1年以内の譲渡契約と上記期限までの売却に加え、取り壊しから契約まで敷地を貸駐車場などに使わないことが必要です（国税庁 No.3302：以前の自宅の特例）。
相続した空き家の特例は別制度です。相続から売却等まで事業・貸付け・居住に使われていないことなど、家屋・敷地と売り方に応じた要件があります（国税庁 No.3306：相続空き家の特例）。個別の適用可否は税務署・税理士へ確認してください。資料確認日：2026年10月13日。
- 所有期間で変わる税率：売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として税率20.315%、5年以下なら39.63%（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。10年を超える自宅は、3,000万円控除後の6,000万円以下の部分に軽減税率14.21%が使えます（国税庁 No.3305）。決めるのを先に延ばす場合も、住まなくなってからの3年の期限だけは把握しておいてください。
- 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。
税額・控除の可否は家ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は税理士に、住み替え先との資金計画は売却の前にご確認ください。実家カルテでは、これらに関係する「取得時期」「建築年」「名義」「接道」を先に整理します。
よくある質問
まだ売ると決めていませんが申し込めますか？
はい。ふじがおか実家カルテは売却のご依頼ではなく、決める前に材料を整理するためのものです。住み続けるという結論になっても構いません。
住みながらでも調べられますか？
はい。名義や道路、公図などは住所からの机上調査で確認できます。お住まいのままで進められます。
子どもに相談する前に自分だけで確認してもいいですか？
もちろんです。所有者ご本人からのお申し込みが一番確実で、整理した内容をあとからご家族に見せていただけます。
決める前に、いまの自宅の状態を確認しておく。
ご実家だけでなく、いまお住まいのご自宅も同じ「ふじがおか実家カルテ」で整理できます。磐田市・袋井市・森町・掛川市・菊川市・御前崎市・湖西市・浜松市に対応。お電話でもお受けします。
受付 9:00〜18:00（宅地建物取引士がお聞きします）