2026年8月1日｜カテゴリ：査定・売却の実務

査定額のカラクリ──
「一番高い査定を出した会社」に任せてはいけない理由【磐田市・袋井市】

一番高い査定に、任せない。査定額のカラクリと会社選び

この記事の要点

Q. 3社に査定を頼んだら金額がバラバラ。一番高い会社に任せればいい？

A. それは危険です。査定額は「この金額で売れる保証」ではなく各社の見立てにすぎず、なかには媒介契約を取るためにあえて高い金額を出す「高預かり」もあります。大切なのは金額の高さではなく、根拠（どの成約事例と比べたか）と売却戦略の説得力です。磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に、査定書の根拠から確かめるという選択肢があります。

実家の売却でまず行うのが査定。今朝の記事で書いたとおり、売却の入口です。ところが複数社に頼むと、金額が数百万円単位でバラつくことがよくあります。「1,180万円」「1,350万円」「1,580万円」──さて、どの会社に任せますか？一番高い会社を選びたくなるのが人情ですが、不動産屋として正直に言います。その選び方が、いちばん高くつくことがあります。今日は、査定額がどう作られているかというカラクリの話です。

査定額はどう決まるのか──「事例と比べる」が基本

戸建てや土地の査定は、鑑定士の「不動産鑑定」とは別物で、多くの会社は公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」などに沿って算出します。基本の考え方はこうです。

土地──取引事例比較法。近隣・同条件で実際に成約した事例を選び、道路付け・形状・面積などの違いを補正して単価を出す
建物──原価法。同じ建物を今建てたらいくらかを基準に、築年数分の価値減少を差し引く
そこに、市場の在庫状況や売れ行き（流通性）の調整を加えて査定額にする

つまり査定の心臓部は「どの成約事例と比べたか」です。宅建業法でも、媒介価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにすることが義務付けられています（第34条の2）。根拠を示さない・示せない査定は、その時点で信頼度が下がると考えてください。

査定額・売り出し価格・成約価格──3つは別物

言葉	意味
査定額	「この程度なら3か月前後で売れるだろう」という予想。保証ではない
売り出し価格	売主が決める戦略。査定額より少し上に置いて交渉余地を持たせることも多い
成約価格	買主との交渉を経た結果。市場が最終的に決める

この3つの区別がつくと、「高い査定額」の意味が変わって見えてきます。査定額はどこまで行っても予想。高い予想を出すこと自体には、1円のコストもかからないのです。

「高預かり」──業界の悪癖と、その見抜き方

売主は高い査定に心が動く。それを知っていて、媒介契約（とくに専任媒介）を取るために、相場から離れた高い査定額を出す──業界で「高預かり」と呼ばれる悪癖です。預かった後はどうなるか。相場より高い家に買主は現れず、問い合わせのない数か月が過ぎ、「反響がないので」と値下げ提案が始まります。結局は相場前後で成約し、失ったのは半年の時間。空き家の場合、その間も固定資産税・保険・草刈りの負担は続き、家は傷み続けます。次のサインが重なったら注意してください。

他社より突出して高いのに、根拠となる成約事例の説明がない
「専任契約をいただければこの価格で頑張ります」と、金額を契約の交換条件にする
デメリットやマイナス要因（未登記・境界・道路・水害リスク）への言及が一切ない
「いくらで売りたいですか」と聞くだけで、市場側の材料を出さない

査定書はここを見る──3つのチェックポイント

①根拠事例──どの成約事例（場所・時期・価格）と比較したか。事例が古い・遠い・条件違いなら質問を。誠実な会社は答えられます
②マイナス要因の説明──良いことしか書いていない査定書より、直すべき点・価格に響く点を正直に書いた査定書を信じる
③戦略とセットか──「いくらで売り出し、何か月で、反応がなければどうするか」まで示されているか。金額だけの紙は予想であって計画ではありません

そのうえで会社を選ぶ基準は、金額ではなく「根拠と戦略に納得できるか」「地域の成約をどれだけ知っているか」「実家特有の事情（名義・農地・残置物）まで並走してくれるか」です。

磐田市・袋井市の実情──正直な査定は、ときに耳が痛い

当社の査定は、磐田・袋井の成約事例と、この地域特有の事情（敷地の広さ、農地、旧集落の道路事情）を織り込んで算出します。正直に申し上げると、お客様の期待より低い金額をお伝えする場面もあります。それでも根拠と戦略をセットでご説明するのは、高い数字で預かって時間を失うことが、結局お客様の手取りを一番減らすと知っているからです。査定は無料ですし、他社の査定書のセカンドオピニオンとしてのご相談も歓迎します。

まとめ──選ぶべきは「高い査定」ではなく「確かな根拠」

査定額は成約事例との比較で作られる「予想」。売れる保証額ではない
査定額・売り出し価格・成約価格は別物。高い予想を出すのはタダ
「高預かり」のサイン：突出した金額×根拠なし×専任の交換条件×マイナス要因への沈黙
査定書は「根拠事例・マイナス要因・売却戦略」の3点で見る
会社選びの基準は金額ではなく、根拠と戦略への納得感

富士ヶ丘サービスは、磐田市・袋井市に特化した地域密着の会社として、「高く見せる査定」ではなく「高く売り切るための正直な査定」を大切にしています。ふじがおか実家カルテ・実家じまい相談室とあわせてご利用ください。

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登記情報と固定資産税通知書から売却の前提条件を宅建士が確認し、根拠のある査定につなげます。他社査定書のセカンドオピニオンもどうぞ。

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参考にした公式情報

本記事は2026年8月1日時点の情報をもとに作成しています。査定手法・査定額の考え方は会社により異なります。本記事は特定の事業者を批判するものではなく、一般的な注意点をまとめたものです。

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