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2026年8月8日｜カテゴリ：相場・地域・売却実務

接道2m・幅員4mを満たさない実家──
再建築不可と私道の掘削承諾書が査定額を割る理由

「うちの前の道、軽トラがやっと通るくらいなんです」。磐田・袋井の集落部や旧市街のご実家で、これはごく普通の風景です。長年住んでこられたご家族にとっては何の不便もない。ところが売却の話になった途端、この一本の道が査定額を半分にも三分の一にもしてしまう。

査定額のからくりの回で、価格は「いくらで買いたいか」ではなく「いくらなら次の人に渡せるか」で決まると書きました。道は、その「次」を決める最大の要素です。今日は、なぜそこまで効くのかを、法律の条文と実際の値付けの両方から開いていきます。

まず確かめること──前の道は「建築基準法の道路」ですか

ここを飛ばして話を進めると、必ずどこかで手戻りします。道に見えるものが、法律上の道路とは限らないからです。

最後の行が問題です。「舗装されていて、郵便屋さんも来て、ゴミ収集車も入る」道が、建築基準法上は道路でないことがある。農道と里道は、この地域では本当に多いのです。

調べ方は簡単で、磐田市なら建設部 建築住宅課 建築グループ（市役所西庁舎2階／0538-37-4899）、袋井市なら建築住宅課（市役所3階）で、地番を伝えて道路種別を照会します。窓口で数分です。売る前に、まずここへ。

2項道路なら「セットバック」が要る

幅員4m未満の2項道路に接している場合、建て替えるときは道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければなりません。向かいが川や崖なら、反対側の境界から4mを取ります。

後退した部分は建築面積にも敷地面積にも算入できません。つまり──

• 間口10m、道幅3mの土地なら、片側0.5mの後退で5㎡が使えなくなる
• 敷地面積が減るので、建ぺい率・容積率の上限も下がる。建てられる家が一回り小さくなる
• 後退部分は非課税の申告ができる市町村が多い（固定資産税の減免）。市の資産税課に確認を

セットバックは「損」に見えますが、再建築不可ではありません。建て替えは可能です。この差は決定的で、査定額の桁が変わります。

接道2mを満たさないと何が起きるか

建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと定めています。旗竿地の竿部分が1.8mしかない、道路との間に他人名義の細長い土地が挟まっている、水路をまたいでいる──こうした土地が再建築不可です。

再建築不可の意味を、正確に押さえてください。

「壊したら建てられない」。ここが怖いところです。老朽化した空き家を、良かれと思って解体してしまった。すると更地は建物が建てられない土地になり、値が付かなくなる。解体費用の回でも触れましたが、解体は「先に道を確認してから」が鉄則です。

【2025年4月から】フルリフォームという逃げ道も細くなった

従来、再建築不可の家に対する現実的な答えは「建て替えではなく、大規模リフォームで住み継ぐ」でした。木造2階建て以下の小規模な建物（旧・4号建築物）は、大規模の修繕・模様替えに建築確認が不要だったからです（いわゆる4号特例）。

ところが2025年4月1日施行の改正建築基準法で、この4号特例が縮小されました。区分が組み替わり、

• 新2号建築物＝木造2階建て、または木造平屋建てで延べ面積200㎡超
• 新3号建築物＝木造平屋建てで延べ面積200㎡以下

となり、新2号建築物は、大規模の修繕・大規模の模様替えを行う場合にも建築確認と検査が必要になりました。柱・梁・壁・屋根・階段といった主要構造部の過半に手を入れるスケルトンリフォームは、これに該当します。

再建築不可の敷地では、そもそも建築確認が下りません。つまり──木造2階建ての実家は、フルリフォームという選択肢まで実質的に塞がれたということです。平屋（200㎡以下）なら新3号として従来どおり確認不要ですが、磐田・袋井の実家は2階建てが主流です。

この改正が、2025年以降の再建築不可物件の値付けを一段押し下げました。買取業者の出す金額が去年より渋いのは、気のせいではありません。

査定額はどう割れるのか──数字で見る

実際の値付けを、同じ広さ・同じ立地の土地で並べてみます。あくまで考え方の目安ですが、判断の骨組みにはなります。

効いているのは住宅ローンの列です。再建築不可の土地に、金融機関は原則として住宅ローンを出しません。担保にならないからです。すると買主は現金で買える人に限られます。母数が10分の1以下になり、売れるまでの期間が延び、その分だけ値が下がる。買取が7〜8割になる理由と同じ構造が、もっと極端な形で起きているのです。

ここに、相続税評価とのねじれがある

相続の場面で混乱が起きるのはここです。相続税の計算では、道路に接していない土地（無道路地）は、接道義務を満たす通路を開設するのに要する費用相当額を控除して評価します。ただしこの控除には上限があり、通路部分を差し引く前の評価額の40％までが限度です。

つまり──相続税の世界では「最大でも4割引」なのに、実際の売却では7割引でしか売れないということが起こり得ます。「相続税評価は800万円だったのに、買い手は250万円としか言わない」。この落差は、税理士の計算が間違っているのでも、不動産屋が買い叩いているのでもありません。評価のルールが違うだけです。

知らないと、ご兄弟の間で「安く売ろうとしている」という疑いが生まれます。先に説明しておくことが、家族を守ります。

私道の掘削承諾書──取引がいちばん折れるところ

接道条件はクリアしていても、前面が私道だと、もう一つ関門があります。

買主が家を建てる（あるいは古い配管を入れ替える）とき、水道管・下水管・ガス管を道路の下に通します。私道を掘るには、その私道の所有者全員の承諾が要る。これが通行・掘削承諾書です。

問題は、昭和の分譲地の私道が細かく分割され、何人もの共有になっていることです。しかもその所有者が、すでに亡くなっていたり、遠方に転居していたり、相続登記が済んでいなかったり。境界立会いの回と同じ壁が、ここでも立ちはだかります。

承諾料に決まった相場はありません。一般には数万円から数十万円程度ですが、それ以上を求められることもあります。売主が負担するのか買主が負担するのかも含め、契約前に決めておくべき項目です。

2023年4月の民法改正で、少し風向きが変わった

令和3年の民法改正で新設された民法213条の2（継続的給付を受けるための設備の設置権等）が、2023年（令和5年）4月1日から施行されています。

要点は、電気・ガス・水道といった継続的給付を受けるために、他人の土地に設備を設置したり他人の設備を使用したりしなければならない場合、必要な範囲でそれができると法律に明記されたことです。ただし条件があります。

• あらかじめ、その目的・場所・方法を、他の土地の所有者と現に使用している者に通知しなければならない
• 他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害に対して償金を支払う（1年ごとの分割払いも可）
• 場所・方法は、他の土地のために損害が最も少ないものを選ぶ

これは大きな前進です。「承諾がもらえないから水道を引けない」という完全な袋小路は、法律上は解消されました。

ただし、実務では「だから承諾書は要りません」とはなりません。金融機関も買主も、法律上の権利があることではなく「揉めずに工事ができる確実性」を見ています。トラブルになれば工期は延び、費用も読めない。ですから承諾書は、今も取れるなら取っておく。お盆に隣家の相続人が帰ってくるこの時期は、その最大の好機です。

打ち手はある──認定・許可・買い増し

ここまで厳しい話が続きましたが、出口は複数あります。可能性の高い順に並べます。

①〜②は「役所と話す」打ち手です。ここで大事なのは、認定・許可は建築の都度必要で、土地に永久に付いてくる資格ではないという点。「43条の許可が下りた土地です」と言われても、買主が別の規模の家を建てるときは改めて申請が必要になります。売買の説明では、ここを曖昧にしないことが肝心です。

そして⑤。地味ですが、私たちが最もよくお勧めする道です。再建築不可の土地は、第三者にとっては二束三文でも、隣の人にとっては値打ちがある。角が取れる、庭が広がる、駐車場が作れる。お盆に顔を合わせる機会があるなら、「もし興味があれば」と一声かけておく価値は十分にあります。

磐田・袋井の事情──窓口と、この地域特有の壁

市がどこまで扱うか（限定特定行政庁）

静岡県内で特定行政庁を置いているのは、静岡県・静岡市・浜松市・沼津市・富士宮市・富士市・焼津市などです。磐田市と袋井市は「限定特定行政庁」で、小規模な建築物について市が事務を担い、それ以外は静岡県が所管します。

袋井市が公表している43条2項1号認定の要件は、次のいずれかに当たる場合とされています。

• 幅員4m以上の農道等に敷地が接しており、管理者の承諾が得られる場合
• 敷地と幅員4m以上の道路との間に水路や河川等があり、管理者の占用許可等が得られる場合

この2つは、まさに磐田・袋井の集落部の実家そのものです。「前は農道だから再建築不可でしょう」と諦めていた土地が、管理者の承諾ひとつで道が開くことがある。諦める前に、必ず窓口で確認してください。これは査定額を数百万円動かす確認です。

水路・里道が挟まる土地が多い

この地域は農業用水路が縦横に走っています。実家の前に幅50cmのコンクリート蓋がかかった水路がある、というのはごく普通です。この水路が法定外公共物として市の管理下にあるなら、占用許可を取って橋（乗り入れ）を設ければ接道と認められる余地があります。逆に、水路の名義が土地改良区や個人のままだと、話が一段複雑になります。

また、市街化調整区域の実家では、接道要件をクリアしても都市計画法の開発許可・建築許可という別の関門があります。「建築基準法はOK、都市計画法でNG」も、逆も起こります。2つの法律を別々に確認すると覚えておいてください。

富士ヶ丘サービスは磐田市見付に事務所を置き、介護施設の運営から不動産に入った会社です。私たちが査定でいちばん時間をかけるのは、建物の傷み具合ではなくこの「道」の調査です。値付けの根拠を、法律の条文と役所の回答まで遡ってご説明します。安い理由が分からない査定書ほど、ご家族を不安にさせるものはありません。

まとめ──売る前に、この5つを確認

• ①前面の道の種別を市に照会する。磐田市＝建築住宅課 建築グループ（西庁舎2階／0538-37-4899）、袋井市＝建築住宅課（市役所3階）
• ②接道の長さを実測する。2m以上あるか。旗竿地の竿部分は特に要注意
• ③2項道路ならセットバック量を確認。再建築不可ではないので、慌てない
• ④私道なら、所有者と持分、通行・掘削承諾書の有無を確認。取れるうちに取る
• ⑤農道・水路が挟まるなら、43条2項1号の認定を検討。袋井市は延べ面積500㎡以内なら市が認定（手数料28,400円）
• 再建築不可は住宅ローンが原則つかない。買主が現金客に限られ、値付けが大きく割れる
• 2025年4月の4号特例縮小で、新2号建築物（木造2階建て等）は大規模の修繕・模様替えにも建築確認が必要に。フルリフォームでの再生も難しくなった
• 相続税評価の無道路地補正は最大40％まで。実勢価格とのねじれを家族に先に説明しておく
• 2023年4月施行の民法213条の2でライフライン設置権が明文化。ただし事前の通知と償金が要り、承諾書が不要になったわけではない
• 建物を解体する前に、道を確認する。順番を逆にすると取り返しがつきません

道の条件は、ご家族の努力では変えられません。だからこそ、早く正確に知ることだけが打ち手になります。知ってさえいれば、隣地への打診も、認定の相談も、値付けの説明も、すべて先手で動けます。

権利証が見つからないというご相談も同じ時期に増えます。そちらは権利証が見つからない実家は売れますかにまとめました。あわせてどうぞ。

参考にした公式情報

• 磐田市：建築確認申請（限定特定行政庁として扱う範囲／建設部 建築住宅課 建築グループ 西庁舎2階 0538-37-4899／道路の位置指定）
• 袋井市：建築基準法第43条第2項第1号の認定制度（延べ床面積500㎡以内は市が認定／農道等・水路等の要件／手数料28,400円／市役所3階 建築住宅課）
• 袋井市：建築確認申請書等の審査
• 静岡県：静岡県内の特定行政庁の窓口
• 焼津市：建築基準法第43条第2項第2号による包括許可基準・同解説（建築審査会の同意を要する許可の運用例）
• 掛川市：建築基準法第43条第2項第1号の認定制度
• 全日本不動産協会：4号特例が縮小へ｜2025年4月から何が変わる？（新2号建築物は大規模の修繕・模様替えにも建築確認が必要）
• SUUMO リフォームタイムズ：4号特例縮小でリフォームも建築確認申請が一部必要に（2025年4月の建築基準法改正）
• 民法第213条の2（継続的給付を受けるための設備の設置権等）条文
• 2023年4月1日施行の改正民法について（相隣関係規定／事前通知・償金）
• たきざわ法律事務所：私道の掘削承諾料の相場（決まった相場はなく数万円〜数十万円程度）
• 無道路地の相続税評価（通路開設費用の控除は評価額の40％が限度）

本記事は2026年8月8日時点の公開情報に基づく一般的な解説です。道路種別・接道の可否・43条の認定および許可の要否と基準は、敷地ごとに特定行政庁（静岡県・磐田市・袋井市）が個別に判断します。認定・許可の手数料や要件は改定されることがあります。査定額の目安は当社の考え方を示したもので、実際の価格を保証するものではありません。建築の可否は建築士・特定行政庁に、私道の権利関係や承諾は弁護士・司法書士に、相続税評価は税理士に必ずご確認ください。個別のご相談は当社までどうぞ。

富士ヶ丘サービス株式会社／静岡県磐田市見付5789番地1／TEL:0538-31-3308／静岡県知事 (2) 第14083号／代表取締役・宅地建物取引士 大石 浩之