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2026年8月27日｜カテゴリ：相続登記／磐田市・袋井市

相続の登録免許税、100万円以下の土地は0円
──磐田・袋井

相続の相談で、いちばん多く手が止まるのが小さい土地です。畑が2筆、山林が3筆、母屋の裏の細長い土地が1筆。売れるあてもないのに登記費用がかかるなら、そのままにしておこうか——その判断が、この10年で一番多くの家を詰まらせてきたと私は見ています。

この記事は2026年8月27日時点で、法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」、国税庁タックスアンサーNo.7191、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」、磐田市および袋井市の公式ページを確認して書いています。扱うのは登録免許税が0円になる土地の条件と、磐田市・袋井市でその確認をどこでどうするかです。

価額100万円以下の土地は、相続登記の登録免許税がかからない

相続による所有権移転登記の登録免許税は、本則では不動産の価額の0.4％（1000分の4）です。国税庁の税額表にそう定められています。ところが土地には、価額が小さければ税を課さないという例外が置かれています。法務局のページは、こう書いています。

免税は2種類あります。混同されやすいので、分けて並べます。

法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（2026年4月1日更新）および国税庁タックスアンサーNo.7191により作成。2026年8月27日確認。免税その2の移転登記は2018年11月15日から、保存登記は2021年4月1日からの登記が対象です。

条番号は「84条の2の2」です。似た番号を書いた書式が出回っていますが、現行の租税特別措置法に「第84条の2の3」という条文はありません。法務局が示している文言のとおりに書いてください。

免税になるのは土地だけ。建物には0.4％がかかる

この免税措置は、条文でも法務局のページでも「土地について」と限定されています。建物は対象外です。実家を相続した方が「登録免許税は0円と聞いた」と言われることがありますが、母屋にはきちんとかかります。

磐田市の郊外にありがちな形で、数字を並べてみます。あくまで設例で、実際の評価額はその土地ごとに違います。

大石による設例。登録免許税は不動産の価額の0.4％、1,000円未満の端数は切り捨てて計算しています。実際の税額は固定資産課税台帳に登録された価格によります。

免税がなければ、796万円の0.4％で31,840円でした。浮くのは3,840円です。正直に書きますが、この程度の金額です。免税だから登記に行こう、という動機にはなりにくい。私が心配しているのは、「0円」という言葉だけが伝わって、登記そのものがタダでできると思われることです。司法書士に頼めば報酬はかかりますし、自分でやるなら平日の時間が要ります。登録免許税が0円になっても、その2つは消えません。費用の全体像は相続登記は自分でやるか司法書士かに、報酬の相場まで含めて並べました。

それでも私がこの免税を勧めるのは、金額のためではありません。筆数の多い相続は、放っておくほど相続人が増えて費用が上がるからです。今なら兄弟3人で決められる話が、10年後には甥や姪を含む10人の話になります。

100万円以下かどうかは、納税通知書では確かめられない

判定に使うのは、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。国税庁の注記は次のように書いています。

ここで実務が引っかかります。毎年届く固定資産税の納税通知書に大きく書かれているのは課税標準額と税額であって、筆ごとの登録価格ではありません。住宅用地の特例が効いている宅地では、課税標準額は登録価格より小さくなります。通知書の数字をそのまま100万円と比べると、判定を誤ります。

取るべき書類は2つです。

• 名寄帳（なよせちょう）……その市内で同じ名義人が持っている不動産が全部載ります。何筆あるのかを把握するのはこれが早い
• 固定資産評価証明書……登記申請に添える書類。筆ごとの評価額が記載されます

順番としては、名寄帳を先に取ってください。相続人が把握していない筆が出てくることが、この地域では珍しくありません。登記簿に載っている筆と、現地で家族が「うちの土地」と思っている範囲は一致しないことがあります。公図で筆の形を先に見ておく方法は公図を無料で見る方法にまとめました。

磐田市と袋井市では、評価証明書の窓口も数え方も違う

磐田市と袋井市では、税の証明書を出す課の名前が違います。どちらも「評価そのものの担当課」と「証明書を出す課」が分かれているため、電話を1回で終わらせたい方は先に確認しておくと早いです。

磐田市「市税に関する証明書」および袋井市「税務証明等の手数料」（令和7年4月1日改定後）により作成。2026年8月27日確認。磐田市は相続人が請求する場合に相続関係が確認できる書類が必要とされ、袋井市も対象者との関係により追加書類が必要になる場合があるとしています。

ここが実務でいちばん効く差です。手数料の数え方が違うので、筆数が多いと請求額が変わります。両市の記載をそのまま読むと、土地6筆の評価証明を取る場合、磐田市は納税義務者・年度・土地家屋別に1件として300円、袋井市は350円に5件分の加算50円ずつを足して600円という計算になります。金額として大きな差ではありませんが、「筆ごとに1件」なのか「まとめて1件」なのかで必要な申請書の書き方が変わります。山林や農地を10筆以上抱えている相続では、窓口で数え方を先に確かめてから申請書を書いたほうが確実です。金額と件数の最終的な判断は各市の窓口へお問い合わせください。

私道と山林は、台帳に価格がないことがある

固定資産課税台帳に価格が登録されていない土地があります。公衆用道路として非課税になっている私道が代表例で、この場合の不動産の価額は登記官が認定した価額になります。つまり、市役所で証明書を取っても数字が出てこない土地がある。ここは、相続人が自力で進めようとして止まる場所の一つです。

ここから先は一次情報ではなく、私が現地と登記簿を見てきた範囲での見立てとして書きます。磐田市南部や袋井市の旧集落では、道路として使われている細長い筆が、隣接する数軒の共有名義で残っていることがよくあります。持分だけを相続した形になるので、判定は不動産全体の価額に持分の割合を掛けた額です。法務局はそう明記しています。ただし、そもそも台帳価格がなければ掛け算の元になる数字がありません。この場合は管轄の法務局に問い合わせることになります。

私道が売買でどう効いてくるかは、接道2m・幅員4mを満たさない実家に、掘削承諾書の話まで含めて書きました。登記が済んでいない私道は、売るときに必ず一度止まります。免税の期限より先に、この点だけで登記しておく価値があります。

登記を出す先は、磐田市は磐田出張所、袋井市と森町は袋井支局

相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。静岡地方法務局では、磐田市と袋井市で庁が分かれています。

静岡地方法務局「管轄一覧」および各庁のページにより作成。2026年8月27日確認。商業・法人登記の取扱範囲は不動産登記と異なります。

磐田市の土地と袋井市の土地を両方相続した場合、申請は2件に分かれます。1通の遺産分割協議書で足りますが、申請書は庁ごとに作ることになります。ここを知らずに片方だけ出して、もう片方が何年も残る例を見てきました。森町の土地が混ざっている場合も、出す先は袋井支局です。

申請書の様式は、法務局の「不動産登記の申請書様式について」に相続だけで6種類が置かれています。法定相続分、遺産分割協議書がある場合、数次相続、公正証書遺言、自筆証書遺言、相続人に対する遺贈。どれを使うかで添付書類が変わります。免税の文言を書き込むのは、この様式の「登録免許税」の欄です。

期限は2027年3月31日。同じ日に、義務化の猶予も切れる

免税措置の適用期限は令和9年（2027年）3月31日です。この記事を書いている2026年8月27日から数えると、残りは約7か月になります。そして同じ日に、もう一つの期限が来ます。

相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。法務省は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるとしています。施行日より前に相続を知っていた不動産については、次のように定められています。

免税の終わりと、義務化の猶予の終わりが同じ日に重なっています。2027年3月に法務局が混むことは、今から分かっている。私の見立てでは、年明けから司法書士事務所の予約が取りにくくなります。動くなら2026年のうちです。

間に合わないときの逃げ道として、相続人申告登記があります。相続人であることを期限内に登記官へ申し出れば、申し出た人については義務を履行したことになる制度です。ただし法務省が説明しているとおり、これは権利関係を公示するものではなく、売却や抵当権の設定には別に相続登記が必要です。時間は止まりますが、売れる状態にはなりません。期限の全体像は相続登記の期限はいつまで？磐田市・袋井市の実家で確認することに整理しました。

磐田市・袋井市の無料相談は、月に何人分あるか

両市とも、司法書士による相続・登記の相談窓口を設けています。無料で使えますが、枠の数は決まっています。「相談してから決めよう」と考えている方に、その枠が実際にどれくらいなのかを数えておきます。

磐田市「行政相談・専門相談」および袋井市「司法書士相談」（静岡県司法書士会掛川支部主催）により作成。2026年8月27日確認。

1年に直すと、磐田市が144人分、袋井市が48人分です。この数を、空き家の数と並べてみます。袋井市の空家等対策計画（改訂版）は、市独自の自治会連合会別調査として、市内の空き家戸数を714戸（総世帯数35,139、前回調査比52戸減・6.8％減）としています。714戸を年48人分の枠で割ると、約15年分です。

磐田市の空家等対策計画は戸建て住宅の空き家数を1,880戸としており、年144人分で割ると約13年分になります。ただしこの数値は、出典を住宅・土地統計調査としながら「令和2年度時点」と表記されていて、調査の実施年と合いません。私はこの数字の年次を確定できませんでした。使うときは磐田市建築住宅課（0538-37-4851）へご確認ください。

枠が足りていないと言いたいわけではありません。無料相談は1人25分か30分で、そもそも相続全体を解決する場ではない。私が言いたいのは、順番のことです。名寄帳も評価証明書も持たずに25分の枠に入ると、その25分は「まず書類を取ってきてください」で終わります。書類を持っていけば、同じ25分で「この筆は免税、この建物は4,800円」まで進みます。無料の枠は、準備した人ほど価値が出ます。

袋井市には、空き家に絞った窓口もあります。ふくろいすまいの相談センター（袋井市袋井260-1／0538-44-3321／火・水・木・土 8時30分〜17時15分）が、静岡県司法書士会との協定に基づいて空家等の相続相談を受けています。市のページは、個別対応が必要な場合は司法書士を紹介し、報酬を要する場合もあると明記しています。

この免税の、筋が通っているところ

良い点を先に数えます。一事業者として素直に良いと思うのは3つです。

• 価額で線を引いたこと。手続きの手間は土地の大小に関わらずほぼ同じで、価値の小さい土地ほど「割に合わない」という理由で放置されます。そこを税で埋める設計は、放置の理由を1つ減らしています
• 持分の判定方法を明示していること。不動産全体の価額に持分割合を掛ける、と書いてある。共有の畑や私道を持つ相続人が、自分で見当をつけられます
• 数次相続の免税（第1項）に価額の制限がないこと。登記しないまま次の相続が起きた家ほど費用がかさむので、そこを丸ごと非課税にしたのは筋が通っています

その上で、注文したいところ

注文も2つあります。どちらも仕組みへの注文で、窓口の担当者への不満ではありません。

• 申請書に一行書かなければ免税されない、という設計を見直してほしい。法務局は「記載がない場合は、免税措置は受けられません」と括弧書きで注意していますが、価額が100万円以下かどうかは登記官の側でも分かります。書き忘れた人だけが4,000円を払う仕組みは、自分で登記をする人ほど不利になります
• 免税の期限と、義務化の猶予の期限を、同じ日に置かないでほしかった。2027年3月31日に両方が集中すると、駆け込みが1か月に固まります。窓口も司法書士も、そこだけが混みます。一事業者としては、期限をずらすか、猶予の側を段階的にしてもらえると現場が回りやすくなります

今日できる確認を、3つだけ

1. 名寄帳を請求する。磐田市は市民税課（0538-37-3767）、袋井市は納税課（0538-44-3219）。郵送でも取れます。何筆あるのかが、まずここで分かります
2. 筆ごとの価格を100万円と比べる。納税通知書の課税標準額ではなく、台帳に登録された価格です。価格が載っていない筆があれば、そこは法務局に聞く筆として印を付けておきます
3. 土地と建物を分けて数える。免税は土地だけです。建物の価額の0.4％は、必ず現金で用意することになります

この3つは、家族で方針が決まっていなくてもできます。売るか、貸すか、そのまま持つか。今日決める必要はありません。ただ、何筆あって、どれが免税で、いくら現金が要るのか。それが分かっている家族と、分かっていない家族では、2027年3月の手前で使える時間がまるで違います。

富士ヶ丘サービスがしていること

私たちが目指しているのは「高く売る」だけではなく、「家族が困らない売却」です。相続の相談では、価格の話より先に、名義と筆数の整理からお手伝いすることが多くあります。売る決断をされていない段階でも構いません。小さい土地の出口については低未利用土地100万円控除に、売れたときの税の扱いまで書きました。価格の前に事実を整理する道具として、ふじがおか実家カルテを用意しています。

まとめ

• 不動産の価額が100万円以下の土地は、相続登記の登録免許税が0円。租税特別措置法第84条の2の2第2項により2027年3月31日まで
• 免税は土地だけ。建物には価額の0.4％がかかる。持分は「全体の価額×持分割合」で判定する
• 申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」と書かないと免税は受けられない
• 判定に使うのは固定資産課税台帳の登録価格。納税通知書の課税標準額とは別。台帳に価格がない土地は登記官の認定価額になる
• 評価証明書は磐田市が市民税課で300円、袋井市が納税課で1件350円（1件増すごとに50円加算）。数え方が違う
• 登記の申請先は磐田市が磐田出張所、袋井市と森町が袋井支局。両市にまたがる相続は申請が2件になる
• 司法書士の無料相談は磐田市が月12人分、袋井市が月4人分。袋井市の空き家714戸を年48人分で割ると約15年分
• 2027年3月31日には、義務化前の相続の猶予も同時に切れる（過料10万円以下）

登記の可否と必要書類は管轄の法務局または司法書士へ、評価額と証明書は各市の担当課へ、相続税・贈与税の取扱いは税理士へご確認ください。売却の可否と段取りは宅地建物取引士へどうぞ。

よくあるご質問

この記事を書いた人：大石浩之（宅地建物取引士）

磐田市・袋井市・森町で「介護×相続×空き家」に特化した不動産売却支援を行う富士ヶ丘サービスの代表取締役・宅地建物取引士。介護施設の運営から不動産事業を始めた経験をもとに、売主とご家族が困らない売却を一件ずつお手伝いしています。プロフィール

本記事は2026年8月27日時点で、法務局・法務省・国税庁および磐田市・袋井市が公表している情報に基づく一般的な整理であり、個別の相続について登記の要否や税額を判断するものではありません。税額の設例は不動産の価額の0.4％・1,000円未満切り捨てで計算した概算で、実際の額は固定資産課税台帳に登録された価格によります。窓口の手数料・受付時間・相談枠は変更されることがあるため、お出かけの前に各市へご確認ください。制度・数値は今後変わります。登記の可否と必要書類は管轄の法務局または司法書士へ、税の取扱いは税理士へ、売却の段取りは宅地建物取引士へご確認ください。個別のご相談は当社までどうぞ。

参考にした公式情報

• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」2026年4月1日更新（2026年8月27日確認）
• 国税庁タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」（2026年8月27日確認）
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（2026年8月27日確認）
• 法務局「不動産登記の申請書様式について」（2026年8月27日確認）
• 静岡地方法務局「管轄一覧」（2026年8月27日確認）
• 磐田市「市税に関する証明書」（2026年8月27日確認）
• 磐田市「行政相談・専門相談」（2026年8月27日確認）
• 袋井市「税務証明等の手数料」（2026年8月27日確認）
• 袋井市「司法書士相談」（2026年8月27日確認）
• 袋井市「ふくろいすまいの相談センター・空家等相続相談業務」（2026年8月27日確認）

富士ヶ丘サービス株式会社／静岡県磐田市見付5789番地1／TEL:0538-31-3308／静岡県知事 (2) 第14083号／代表取締役・宅地建物取引士 大石 浩之