不動産売却代金が未回収、税の扱いを2つに分ける

2026年10月25日｜カテゴリ：売却代金・税負担

大石浩之（磐田市／不動産業）です。売買契約を結び、引渡しも済んだのに、残代金が入らない。売主にとっては、税の話以前に家計が止まる問題です。ただ、「受け取っていないのだから税金もない」と考えて申告を見送ると、別の問題を抱えることになります。

この記事では、約束した入金が遅れている状態と、税の計算で回収不能として扱えるかという判断を分けます。国税不服審判所が公開する過去の裁決を、2026年10月25日に確認しました。新しい改正の紹介ではありません。ご家族が専門家へ持ち込む資料を整理するために読みます。

未入金の事実と、回収不能の判断は分ける

国税不服審判所の裁決要旨では、譲渡代金を受け取れていない事情だけでなく、相手方の資産や弁済能力、契約と請求の経緯が検討されています。譲渡とは資産を相手へ移すこと、弁済とは約束した債務を果たすことです。不動産売却では、代金を払えるかが判断材料になります。

まず、契約上の支払期限が到来しているかを確認します。予定どおりの分割払いで、次の支払日がまだ来ていない状態は、約束に反した未払いとは違います。不動産売却の分割払いと収入計上の話を、回収不能の話へそのまま置き換えないでください。

期限が過ぎていても、単なる事務上の遅れなのか、契約内容を争っているのか、支払う資力がないのかは別です。売主が持っている情報だけで断定せず、請求した日、回答の内容、提出された書類を保存します。相手の返事がないことだけを、税の結論に直結させないようにします。

私がここで言い切りたいのは、未入金額をそのまま税額と呼ばないことです。受け取れないお金の額と、所得計算への影響、納める税額は違います。手元資金の不足と税務上の扱いを同じ欄へ書くと、必要な相談がぼやけます。

過去の裁決は、認められた例と認められない例を読む

1994年11月25日の裁決は、土地の残代金相当の損害賠償請求権について、相手方の資産や弁済能力から事実上回収不可能と認め、所得税法第64条第1項を適用しています。損害賠償の判決を得たという事情だけで、現金を回収できたことにはならない事例です。

この事例では、売買契約の取消しや損害賠償請求を経た経緯も検討されています。税の扱いは、書類の表題だけで決まったのではありません。どの取引から生じた請求権で、実際に相手が支払えるのかが判断されています。個々の事実関係がある裁決です。

一方、2000年7月14日の裁決では、残代金の精算について長期間具体的な取決めをせず、即時の精算も求めなかった事情が検討されています。結論は、譲渡代金そのものの回収不能ではなく、貸付金または預け金の返還請求権の問題というものでした。特例は適用されていません。

良い点は、公表裁決から結論だけでなく、判断に使われた事情を読めることです。資料を準備する売主にも、契約書だけでは足りない理由が見えます。残代金をどう扱う合意をしたか、誰に管理を任せたかという、その後の経緯まで振り返れます。

その上で注意したいのは、似た言葉が出てくる裁決を、自分の家の答えとして選ばないことです。私には、一枚の入金記録から回収不能を認定することはできません。認められた例だけを読んで安心するより、認められなかった例と何が違うかを、税理士へ確認する材料にしたいと考えます。

仮の売却代金1,200万円を、三つの欄に分ける

売却代金の整理では、契約額、既に受け取った額、未入金額を別の欄にします。例えば契約額1,200万円、受領額900万円なら、差額は300万円です。これは計算方法を示す仮例であり、実際の相談や地域相場を示す数字ではありません。

この300万円は、家族が受け取れると思っていた資金の不足額です。300万円の税金が戻るという意味ではありません。取得費や譲渡費用、既にした申告の内容など、税の計算に必要な資料は別にあります。お金の不足を把握する表と、申告の計算書を分けて準備します。

請求書の金額と通帳の入金額が違う場合も、差額の理由を確かめます。相殺の合意、代理人への支払い、別の精算項目がないか。分からない欄は「未確認」と残します。不動産決済当日のお金の流れを振り返り、誰が何を受け取る約束だったかを確認してください。

日付は、事実が起きた日と知った日を両方残す

1999年3月5日の裁決は、回収不能となった事実の発生日と、請求人自身の調査が終了した日を同一とは認めていません。後発的な事情による更正の請求について、期限に関する主張を退けています。更正の請求とは、提出した申告の税額等を減らすよう求める手続きです。

私は、この過去の裁決を使って、ご家族の現在の期限を計算することはしません。今回の売却日、申告の状況、回収に関する出来事を税理士に伝え、適用される手続きと期限を確認してもらいます。年末の整理をきっかけにしても、相談を年末まで待つ理由にはしないでください。

記録には二つの日付を書きます。例えば、相手から送られた書類に記載された日と、その書類をご家族が受け取った日です。電話なら連絡した日と回答の内容、メールなら本文と送受信日時を残します。自分で作った一覧だけでなく、元の文書を保存しておくことも必要です。

私はこう考えます。代金が入らないと、売主は同じ連絡を繰り返すだけでも疲れます。家族内で記録をまとめる人を一人決め、契約書、通帳、請求の履歴を日付順に置けると、専門家へ事情を説明し直す負担を減らせます。お金を取り戻す相談と、税の手続きを守る相談は、どちらも待たせない。仲介の担当者だけで結論を抱え込まない形にしたいです。

一覧の余白には、これから確認したい質問も書きます。「申告はどう進めるか」「請求の方法を変える必要があるか」「相手の説明を示す資料は足りるか」と分ければ、税理士と弁護士に同じ質問を繰り返すだけになりません。どちらへ相談した内容か、回答を受けた日も記録します。

相手とのやり取りを家族の誰かが引き継ぐ場合も、口頭の説明だけではなく元の記録を渡します。請求をやめる、期限を延ばす、代金以外の形で受け取るといった判断は、後の整理に影響します。新たな合意を急いで交わす前に、対応する専門家へ経緯を伝えてください。

磐田・袋井の売主は、申告書と契約書を一緒に用意する

磐田市・袋井市の売主が相談を始める際は、売買契約書、入金記録、請求と回答の履歴を用意します。申告済みなら申告書の控えも加えます。控えの所在が分からない場合は、売却後の申告書控えを確認する方法を参照してください。

税の扱いは税理士へ、代金請求や契約の紛争は弁護士へ相談します。仲介会社には、契約時と決済時の資料を確認します。資料が欠けていても最初の連絡はできます。今日することは、未入金額と支払期限を一枚に書くこと。私は、結論を急いで断定するより、専門家が判断できる記録を渡す順番で案内します。

磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月25日に確認した一次資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。