仲介手数料はいつ払う？契約前の3確認

2026年10月27日｜カテゴリ：売却実務・媒介契約

仲介手数料の総額は聞いた。でも、いつ払うかまでは確認していなかった。売却代金を受け取ってから払えるつもりでいると、契約の段取りを見直す必要が出てきます。売主にとって、金額と同じくらい支払日も確認したい条件です。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、私は手数料を「いくら」で説明し終えたくありません。売買代金が入る前に、家族がいくら用意する必要があるのか。今回は、上限額の計算ではなく支払時期に絞ります。

半額ずつの支払いは、一律の決まりではない

国土交通省の標準媒介契約約款には、約定報酬の受領時期を記入する欄があります。約定報酬とは、依頼者と不動産会社が合意する手数料のことです。2026年10月27日、同省が2024年4月1日以降の版として掲載するPDFを確認しました。

専任媒介の第8条は、媒介によって売買契約等が成立した場合に報酬を請求できると定めています。停止条件付き契約では、条件が成就した場合に限るという扱いです。第9条には、宅地建物取引業法第37条の契約書面を交付した後でなければ、報酬を受領できないという条件があります。法律に基づく電子的な提供も含まれます。

この標準約款は、すべての売主が契約時に半額、決済時に半額を払うとは定めていません。「半分ずつです」と説明されたら、具体的な支払条件として契約書の記載を確認します。報酬を請求できる条件と、実際にいつ受け取る合意かは、分けて読む必要があります。

私は、標準書式に金額と受領時期の欄が分かれている点を評価します。契約前に確認する場所が明確だからです。そのうえで不動産会社側に求めたいのは、欄を埋めるだけでなく、入金予定と並べて説明することです。制度上の条件と、売主が用意する現金の予定は同じ話ではありません。

1．媒介契約書の金額と受領時期を一緒に読む

仲介手数料の支払予定は、媒介契約書の報酬額、受領時期、特約を一緒に確認します。媒介契約は、不動産会社へ売却の仲介を依頼する契約です。買主と結ぶ売買契約とは別なので、書類の表題を確かめてください。

最初に、合意する総額が税込かどうかを確認します。次に、支払時期の欄が「売買契約時」「残代金決済時」などの出来事で書かれているのか、具体的な日付で書かれているのかを見ます。分割なら、各回の金額または割合と、合計額が一致するかを確かめます。

空欄のまま「いつものやり方で」と進めない方がよいと私は考えます。口頭で説明された日と書面に書かれた日が違えば、契約前に直してもらいます。説明を聞いた家族と、契約する持ち主が別なら、同じ書面を見て認識を合わせます。

手数料の上限額そのものは、仲介手数料のしくみと計算で扱っています。上限以内であることを確認しても、支払時期まで自動的に決まるわけではありません。「この金額なら払える」と「その日に払える」を別に考えます。

2．残代金が入る前の負担を金額にする

売却前の資金計画では、買主から受け取る予定と、不動産会社へ払う予定を別の列にします。売買契約時と残代金決済時では、動くお金の内容が違います。この記事では、個別の手付金額や支払割合を標準額として決めません。

説明用に、合意した仲介手数料が税込66万円だと仮定します。これは個別物件の適正額や上限額を示す数字ではありません。契約時と決済時に半分ずつ払う合意なら、各回は66万円÷2＝33万円です。決済時に全額という合意なら、先に用意する手数料の額は同じではありません。

総額が同じ66万円でも、残代金を受け取る前に33万円が必要なのか、決済時に66万円を用意するのかで、預金の準備が変わります。どちらの条件が採用できるかは、依頼先との合意によります。この記事を見せれば支払条件を変更できる、という意味ではありません。

手付金を受け取る予定がある場合も、全額を自由に使えると決めつけず、契約上の扱いを確認します。支払期限までに口座から動かせる資金があるかを見るためです。家族が立て替える案なら、誰が、いつ、いくら出す予定かも別に記します。

決済当日のお金の流れと合わせれば、登記関係の支払なども同じ日程表へ並べられます。仲介手数料だけを見て現金の必要額を確定せず、今回の売却で実際に予定する費用を確認してください。

3．延期や解除で支払予定が変わる場合を確認する

仲介手数料の予定を立てる際は、売買の日程が変わった場合と、契約が解除された場合を分けて確認します。固定の日付を支払期限にしているのか、決済という出来事に連動させているのかで、まず読むべき記載が変わります。

例えば、残代金の決済が後日に変わるときは、手数料の予定日も同時に確認します。売買契約の変更だけで、媒介契約の支払条件も自動的に変わったと考えないためです。担当者と話し合った内容を、売主が後から読める書面や記録に残す方法を私は勧めます。

国土交通省の標準専任媒介契約約款第9条第2項は、融資不成立に関する条件により売買契約が解除される場合について、受領した約定報酬の全額を遅滞なく返還する扱いを定めています。解除条件型か、解除権を行使する型かなど、記載された条件を確認する必要があります。

どの理由の解除でも手数料が全額返る、とは読めません。既に支払った金額と、どの条項による解除なのかを分けて確認します。詳しくはローン特約と仲介手数料の返還を参照してください。手付解除など別の事情を混ぜて判断しないようにします。

売主側の事情で日程を変えたい場合も、早めに連絡します。支払日だけでなく、買主、金融機関、登記を担当する専門家の予定が関係するためです。この記事では、特約の有効性や解除時の紛争について、個別の結論は出していません。

買主から手付解除を申し出られた場合の報酬の扱いは、手付解除と仲介手数料の確認事項で、支払時期とは分けて整理しています。

私は、総額の説明を日付のある表へ変える

仲介手数料の確認は、金額、支払時期、変更時の扱いを一枚の表にすると、家族で共有しやすくなります。これは私が勧める方法です。支払義務を独自に決める表ではなく、契約書の内容と準備するお金を照合するために使います。

私なら、売主の手元のメモに、入金予定を青、支払予定を黒で書き分けます。総額が分かって安心した後に、売却前の預金から出すお金をもう一度見ます。介護費用や住み替え資金を同じ預金で準備する家族なら、先に払う額の違いが生活の予定に響くからです。手数料の説明は、契約書に署名をもらうためだけのものではない。家族が資金の段取りを組める説明にしたいと考えます。これは実際の取引事例ではなく、私の判断基準です。

一方で、どの支払条件がその家族に最も合うかは、入金と他の支出を見ないと私にも分かりません。決済時にまとめればいつでも安心、とも言い切れません。同日に支出が重なる場合もあるからです。相手の説明を聞き、契約前に選べる条件を確かめます。

今日できる確認は、媒介契約書案の「約定報酬の受領の時期」を探すことです。記載が分からなければ、各回の支払金額と日付を担当者へ尋ねます。まだ媒介契約をしていない方も、査定額と一緒にこの条件を比較材料にできます。

国土交通省が定める毎年10月の土地月間を、契約書を見直すきっかけにします。2026年に半額払いの制度が始まったという話ではありません。私は、売るかどうかを決める前に、必要な現金の時期が見える状態まで案内したい。契約や重要事項の個別判断は、宅地建物取引士や弁護士など専門家に確認を。

磐田市・袋井市では、介護施設の運営から不動産事業を始めた富士ヶ丘サービスのような地域密着の会社に相談するという選択肢があります。

大石浩之｜磐田市｜不動産業・宅地建物取引士

執筆：大石浩之（宅地建物取引士・代表取締役）

富士ヶ丘サービス株式会社。介護と不動産を一体で相談し、磐田市・袋井市・森町で家族の段取りを整理します。

著者プロフィール

本記事は2026年10月27日に確認した一次資料を基にした一般的な説明です。制度・数値・手続は変わる場合があります。重要事項・税務・登記・相続・契約の個別判断は、税理士・司法書士・弁護士・宅地建物取引士など各分野の専門家に確認を。