親が施設に入った後、実家はどうする？

1. 本人の意思と判断能力を確認

家をどうしたいかを本人に確認します。認知症などで判断が難しくなる前に、管理や将来の売却について家族で話すことが重要です。本人名義の家を家族だけの判断で処分することはできません。

2. 名義・住宅ローン・権利を確認

登記事項証明書で所有者、共有者、抵当権を確認します。固定資産税通知書は入口になりますが、登記名義と一致しない場合もあります。

3. 空き家の管理と保険を止めない

換気、通水、郵便物、庭木、近隣への影響を確認します。火災保険が空き家状態を補償するかも保険会社へ確認してください。

4. 荷物と大切な書類を分ける

権利証、固定資産税通知書、境界資料、建築確認書、保険証券を先に確保します。家財処分は思い出の品や相続財産を確認してから進めます。

5. 売る・貸す・残すの費用を比較

固定資産税、管理費、修繕費、解体費を把握します。価格査定の前に、接道、境界、農地、未登記建物など売却の支障を確認すると判断しやすくなります。

判断基準の表：残す・貸す・売るを同じ軸で比べる

親ご本人が売主になる場合は、老後の住み替えガイドの税の確認事項へ。退去後に家屋を貸したことだけで、本人の居住用財産の特例から外れるわけではありません。売却期限、家屋を取り壊した場合、売却相手などの要件と確定申告を確認してください。相続した空き家の特例とは別制度です。個別の適用は税務署・税理士へご確認ください（国税庁 No.3302／No.3306、確認日：2026年10月20日）。

数字で確認しておくこと

• 固定資産税の住宅用地特例：住宅用地の特例は、固定資産税の課税標準を住宅1戸あたり200㎡まで評価額の6分の1、それを超える対象部分を3分の1にするものです（家屋の床面積の10倍までなどの条件があります）。解体や管理不全空家等・特定空家等への勧告で対象から外れることがありますが、軽減率だけから税額が一律6倍になるとは計算できません。土地の条件・負担調整・減額措置を含め、市町の資産税窓口へ確認してください（磐田市：住宅用地に対する特例／空き家解体に係る減額措置、確認日：2026年10月13日）。施設に入居した親御さんの家は、本人が住んでいなくても「住宅用地」として扱われるのが通常ですが、勧告を受けるほど管理が行き届かなくなると特例が外れます。
• 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産）：相続した家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、2027年12月31日までの売却が対象です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で、亡くなった方が一人で住んでいたこと、売却額が1億円以下であることなどの要件があり、相続から売却等までの貸付け・事業・居住利用の有無も確認します。老人ホーム等への入居には別の要件があり、親が存命中に本人の自宅を売る場合の特例とは区別してください。相続・遺贈でこの家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以後の譲渡では1人当たりの控除上限が2,000万円になります（国税庁 No.3306）。
• 相続登記の義務化：2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省）。売る・貸すのどちらを選んでも、名義が亡くなった方のままでは契約に進めません。

税額・控除の可否は土地ごと・家族ごとに異なります。金額の確定は市の資産税窓口と税理士に、登記は司法書士にご確認ください。実家カルテでは、これらの要件に関係する「建築年」「名義」「相続開始日」「接道」を先に整理します。